【誰でも分かる】土地の相続、知っておきたい税金や分割手続きの話

更新日:2019年11月11日 発注カテゴリ: 相続・事業承継対策
【誰でも分かる】土地の相続、知っておきたい税金や分割手続きの話

故人に不動産があった場合、現金といった他の資産に比べて財産分与に関する取り決めがフクザツです。そこで「土地の相続税の計算方法」や「相続時に活用できる制度」「土地相続手続きでの注意点」などを分かりやすく解説いたしました。土地の相続について少しでも悩んでいるのであれば、基本知識を学ぶためにも確認しましょう。

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土地の相続税、どうやって計算される?

土地の相続税は、「土地の価格」から「基礎控除額」を差し引いたものに基づいて計算されます。

土地の価格は、国税庁によって定められている「路線価」もしくは各自治体によって算定されている「固定資産税評価額」が基準となるため、一般的な取引相場よりもやや安くなるというのが一般的です。

基礎控除額に関しては「3,000万円+(法定相続人の人数)×600万円」という算定方法が定められています。配偶者1人と子が2人いる場合には、3,000万円+3人×600万円で4,800万円となるわけです。

土地の価格が基礎控除額を超えない場合、完全非課税となるので相続税の納付義務はありません。書類を作成して税務署へ申告するという作業も不要となります。

土地の価格から基礎控除額を差し引いた金額に応じて、相続税の課税割合は以下のように変化します。

  • 1,000万円以下:10%
  • 1,000万1円以上3,000万円以下:15%
  • 3,000万1円以上5,000万円以下:20%
  • 5,000万1円以上1億円以下:30%
  • 1億1円以上2億円以下:40%
  • 2億1円以上3億円以下:45%
  • 3億1円以上6億円以下:50%
  • 6億1円以上:55%

相続税額が確定した後で、各法定相続人の相続割合に応じて相続税の支払い額も分配されるという点も覚えてきましょう。

相続手続きの流れ

相続手続きの流れとしては以下の4ステップが基本となります。

  • 相続の内容をすべての相続人で話し合う
  • 全員の署名が入った遺産分割協議書を作成する
  • 相続登記の手続きを行う
  • 相続税を納付する

相続税の納付は原則として10か月以内です。相続の分割に関して相続人の間で合意ができていない場合は、税務署で仮申請を行うことにより最大3年の猶予期間をもらえます。

相続税に関する控除と特例

基礎控除の他に、相続税に関しては様々な控除や特例が準備されています。これらを利用することで、相続税の支払いによる負担を大きく軽減できるケースが少なくありません。

活用できる控除と特例(1)「税額軽減」

これは、被相続人の配偶者が利用できる制度のこと。「法定相続分もしくは1億6,000万円のいずれか高いほうの金額を相続税の控除として申請できる」というもので、相続税の支払いによる配偶者への経済的負担をできるだけ小さくするために設けられた非課税措置となっています。

活用できる控除と特例(2)「未成年者控除」

相続者が成人に達していないに利用できる控除です。具体的な控除額は「(20歳-年齢)×10万円」という計算式で算出されます。

活用できる控除と特例(3)「障碍者控除」

3〜6級の身体障害者手帳または2級、3級の精神障害者保健福祉手帳を持っている方は「障碍者控除」が受けられます。

一般障碍者では「(85歳-相続時の年齢)×10万円」、重度の障碍者は「(85歳-相続時の年齢)×10万円」という計算式で控除額が決定されます。

相続した土地を売却する

法定相続人の誰も土地の相続を希望しないため、売却することになったというケースは少なくありません。また、相続する資産を相続人の間で公平に分割するため、売却して現金化することにしたという事例も多く見られています。

相続した土地を売却する際には次の4ステップを順番に進めていくことが必要です。

  • 仮の相続人を決めて名義変更の登記手続きをする
  • 不動産の売値を決定する
  • 不動産会社を通じて販売を行う
  • 購入者へ名義変更を行う

亡くなった人の名義のままでも売却手続きそのものは可能ではあるものの、購入希望者に与える印象はあまりよくありません。ですから、スムーズに現金化をするためにも、最初のステップである相続登記は確実に行うというのが賢明です。

土地相続の注意点

土地やマンションなどの不動産は総じて資産価値が大きいため、相続に伴ってトラブルが発生するというのは珍しくありません。また、相続時の手続き方法が原因で、後になって揉め事になるというケースもあります。

相続トラブルのリスクを減らすための注意点として、「相続放棄」「分け方」および「共有を避ける」という3つのキーワードを覚えておきましょう。

相続放棄をする選択肢も考える

「有効活用できそうな土地ではない」という理由から、相続可能な不動産をだれも希望しないという状況が起こり得ます。そうしたケースでは、相続放棄の手続きを家庭裁判所で行うとよいでしょう。

不動産に担保が設定されていて、相続をすると多額の借金を抱え込むことになるという状況でも、相続放棄は有効な選択肢となり得ます。

ただし、相続開始から3か月の期限を経過してしまうと、相続放棄の手続きは一切できなくなってしまうので注意しましょう。

「分け方」について話し合う

現金とは異なり、土地は公平に分割することが難しく、また時間の経過とともに資産価値が変動するという特異な相続財産です。

ですから、後になってトラブルにならないよう、「分け方」についてすべての相続人の間でしっかりと話し合っておきましょう。

最も一般的なのは「代償分割」と呼ばれる方法で、土地を相続した人がそれ以外の人に代償として現金を支払うというものです。

合意事項に関しては法的効力のある文面にしておくことで、相続手続きを円滑にすすめることができるでしょう。

不動産の共有はしない

1つの不動産を複数の相続人で共有すると、賃貸や大規模改修などを行う際にはそれらの相続人にすべて確認をして了承を得なければならなくなります。

この手続きを怠ったために法律上のトラブルへと発展したというケースが珍しくありません。

また、共有をしていた相続者が亡くなり、別の相続者へと持ち分の分配が行われると、土地の所有権に関する管理が大変複雑になってしまいます。

こうした煩雑な状況を避けるためにも、土地相続をする際に「共有はしない」というのがおすすめです。

まとめ

土地の相続には名義の変更手続きだけでなく、税金の支払いなど非常に多くの要素が関係しています。ですから、1つ1つのステップをリストへ書き出して、順番に進めていくとよいでしょう。

とはいえ、相続人の数が多いなどの理由から遺産の配分決定に時間がかかってしまう事態も想定されます。

そうしたケースでは、役所への申請など法律に関する手続きを司法書士や税理士などの専門家に委ねることにより、申告漏れなどのリスクを回避することができるでしょう。

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