空き家を相続して保有しているだけで固定資産税が6倍かかる?概要と対策を徹底解説

最終更新日:2023年07月18日
竹中啓倫税理士事務所
監修者
税理士・米国税理士・認定心理士 竹中啓倫
空き家を相続して保有しているだけで固定資産税が6倍かかる?概要と対策を徹底解説
この記事で解決できるお悩み
  • 空き家を相続したときにかかる税金は?
  • なぜ空き家を放置すると固定資産税が増額するの?
  • 特定空き家に認定されない空き家の活用方法は?

空き家を相続する場合、固定資産税と都市計画税がかかります。保有しているが、特定空き家と管理不全空き家に認定されてしまうと、翌年以降の固定資産税が最大6倍増額になるでしょう。

本記事では、空き家を相続して保有したときの税金に関する概要と、特定空き家に認定されない空き家の活用方法について解説します。記事を読み終わる頃には、空き家を相続したときにかかる税金を把握し、状況に応じて空き家を臨機応変に活用できるでしょう。

「空き家を相続したけど、うまく活用したい」方は、ぜひ参考にしてください。

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空き家を相続して保有すると固定資産税と都市計画税がかかる

空き家を相続して保有すると、固定資産税と都市計画税がかかります。不動産の所有者には固定資産税が課されるためです。また、市街化区域内にある土地だと都市計画税も課されます。

空き家を保有して活用できていないと、もったいないどころかマイナスになるでしょう。以下に固定資産税や都市計画税の計算例をお伝えしていきます。

固定資産税・都市計画税の税率

固定資産税、都市計画税の税率は以下のとおりです。

  • 固定資産税=固定資産税評価額×1.4%
  • 都市計画税=固定資産税評価額×0.3%

なお、固定資産税は市区町村の課す税金のため、市区町村次第で別に税率を定めることもできます。

固定資産税評価額とは?

固定資産税評価額は、固定資産税と都市計画税の計算に用いられるもので、市区町村が「3年に1回」不動産を調査して定めます。ただし3年間では不動産の地価変動が読めず、納税者間の不公平をなくすため、時価の7割程度を目安に定めています。

住宅用地の特例で住宅の固定資産税が軽減

土地に居住用建物(セカンドハウスや賃貸アパート・マンション含む)が建っている場合「住宅用地の特例」の適用を受けられます。

住宅用地の特例の適用を受けると、固定資産税と都市計画税は以下のように税金が軽減されます。

固定資産税 面積 軽減率
小規模住宅用地 200岼焚 1/6
一般住宅用地 200崢 1/3
都市計画税 面積 軽減率
小規模住宅用地 200岼焚 1/3
一般住宅用地 200崢 2/3

たとえば、購入額1,000万円程度の空き家(土地の面積150/建物の固定資産税・都市計画税は考慮しない)があるとします。固定資産税評価額は700万円程度となります。

固定資産税と都市計画税を計算すると、以下のとおりになるでしょう。

  • 固定資産税:700万円×1/6×1.4%=約1.63万円
  • 都市計画税:700万円×1/3×0.3%=約0.7万円

固定資産税と都市計画税を年4回に分けて、払う必要があります。

なぜ空き家を放置すると固定資産税が最大6倍になる?

空き家を放置すると、空き家対策特別措置法で固定資産税が最大6倍に増大されます。

具体的な理由は、下記のとおりです。

  • 空き家対策特別措置法による特定空き家の認定
  • 空き家対策特別措置法による管理不全空き家の認定
空き家対策特別措置法とは?

2015年に施行され、空き家を放置することで生じるトラブルを解消するための法律です。空き家を解体すると住宅用地の特例を受けられなくなり、固定資産税の負担額が大きくなるため、空き家が増える問題を主に解消しています。

空き家対策特別措置法による特定空き家の認定

空き家対策特別措置法は問題のある空き家を「特定空き家」として認定し、行政が修繕や撤去の指導、勧告、命令をおこなうことができます。

特定空き家等の認定を受け、行政から勧告を受けた空き家は、住宅用地の特例の適用を受けられなくなるため固定資産税が最大6倍に増額します。

特定空き家等の認定を受けるかどうかの基準は、以下のとおりです。

  • 倒壊の危険性があるか?
  • 衛生面の問題はないか?
  • 景観に悪影響を及ぼしていないか?
  • 周辺の生活環境を悪化させていないか?

管理されていない空き家は、経年劣化が激しくなるため、倒壊する可能性があります。また、動物の糞尿や不法投棄などの衛生面の問題や景観の悪さなども、生活環境に悪影響を及ぼします。

空き家対策特別措置法による管理不全空き家の認定

2023年の空き家対策特別措置法の改正から「管理不全空き家」に認定されても、固定資産税が6倍に上がる対象になりました。

管理不全空き家は住宅用地の特例によって改正前は減税対象でしたが、所有者が空き家を放置する一因になる懸念があるため、改正されました。

ただし、2023年7月現在では管理不全空き家の具体的な認定基準はまだ決まっていないため、本格的な施行はだいぶ先になるでしょう。

管理不全空き家とは?

空き家対策特別措置法の「特定空き家」の前段階の認定評価です。管理不全空き家は住宅用地の特例によって、改正前は税制優遇されていました。

固定資産税が上がるのはいつから?

特定空き家や管理不全空き家として認定されると、翌年度以降の固定資産税が上がります。

行政から勧告を受けて空き家を放置し続けると、固定資産税とは別に50万円以下の罰金が課されます。それでも改善されない場合は、行政代執行により空き家を強制的に取り壊し、解体費用を空き家の保有者に請求されるでしょう。

固定資産税が増額し、不測の事態にならないためにも、1日でも早く対策を考えておきましょう。

特定空き家に指定されると固定資産税はどのくらい上がる?

住宅用地の特例を受けている場合と、特定空き家に認定された場合の固定資産税を、以下の例で比較します。

  • 固定資産税評価額1,000万円・土地の面積200屬両豺
  • 固定資産税評価額3,000万円・土地の面積300屬両豺
  • 固定資産税評価額5,000万円・土地の面積500屬両豺

なお、いずれについても「建物の固定資産税については考慮しないこと」とします。

固定資産税評価額1,000万円・土地の面積200屬両豺

固定資産税1,000万円・土地の面積200屬両豺隋各固定資産税を下記の表にまとめました。

住宅用地の特例を受けた固定資産税 特定空き家に認定された固定資産税
1,000万円×1/6×1.4%=約2.3万円 1,000万円×1.4%=14万円

特定空き家に認定されてしまうと、固定資産税が6倍増額してしまいます。

固定資産税評価額3,000万円・土地の面積300屬両豺

固定資産税評価額3,000万円・土地の面積300屬両豺腓蓮以下のとおりです。

住宅用地の特例を受けた固定資産税 特定空き家に認定された固定資産税
3,000万円×1/3×1.4%=約14万円 3,000万円×1.4%=42万円

固定資産税の増額が3倍程度ですが、さらに都市計画税がかかるため、かなりの税金が発生します。

固定資産税評価額5,000万円・土地の面積500屬両豺

固定資産税評価額5,000万円・土地の面積500屬両豺腓鮓てみましょう。

住宅用地の特例を受けた固定資産税 特定空き家に認定された固定資産税
5,000万円×1/3×1.4%=約23万円 5,000万円×1.4%=70万円

固定資産税評価額と土地の面積が大きくなると、固定資産税の増加倍率は減少しますが、負担額の大きさは桁違いです。

特定空き家に認定されない空き家の活用方法

特定空き家に認定されない、空き家の活用方法をまとめました。

  1. 空き家を売却する
  2. 空き家を賃貸として貸し出す
  3. 空き家に親族が住居する

1. 空き家を売却する

空き家を売却すると、固定資産税の納税が対象外になります。具体的な空き家の売却方法は、下記のとおりです。

  • 中古住宅で売り出す
  • 空き家の買取業者に売り出す
  • 空き家バンクに売り出す
  • 解体して更地で売り出す

築20年未満の空き家であれば建物の価値があるため、不動産業者に査定をしてもらい、売却するといいでしょう。

築20年以上経過している場合は、空き家専門の買取会社や株式会社LIFULLの「空き家バンク」に売り出すと買い手が見つかりやすくなります。空き家を解体し更地にして、土地として売り出すと解体するときに、3,000万円の特別控除が受けられるため検討しましょう。

2. 空き家を賃貸として貸し出す

空き家を賃貸物件にするのも、特定空き家の対策として有効です。内装のリフォーム代と固定資産税はかかりますが、貸主から毎月の賃貸収入を得られます。

また、空き家を解体して以下の方法でも収益が可能です。

  • 月極駐車場を貸し出す
  • コインパーキングとして貸し出す
  • トランクルームを経営する
  • アパート経営をする
  • 太陽光発電で売電する

3. 空き家に親族が居住する

空き家に親族が住むと、特定空き家に認定されません。住宅用地の特例が受けられるため、固定資産税が減額されます。

あらかじめ、不動産の現保有者が亡くなった際に、親族で相続する人を定めておくといいでしょう。

まとめ

本記事では、空き家を相続して保有したときの税金に関する概要と、特定空き家に認定されない空き家の活用方法について紹介しました。空き家を保有すると、固定資産税と都市計画税がかかります。

空き家対策特別措置法の施行により、特定空き家や管理不全空き家の認定を受けると固定資産税の負担額が最大で6倍になってしまいます。特定空き家に認定されないためにも、空き家を売却したり親族で住んだりなど、うまく空き家を活用しましょう。

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監修者の一言

相続等が発生して、ご実家等を所有することになるケースはままあります。私自身も母親が亡くなった後には、長男である私は、相続する可能性が十分にあり、他人ごとではありません。

合理的に考えると、特段誰も住む予定がなく田舎にありますので、処分するのが適当であるとは考えますが、先祖代々引き継いできたものを売却してしまうことに、いくばくかの後ろめたさもあります。

売却する場合、基本的に上物はない方が処分しやすくなりますし、仮に古屋付き土地として売却した場合、古屋についての契約不適合責任を負う可能性があり、避けたいところです。

一方で、更地にすることによって、土地の固定資産税が跳ね上がることにも着目しなければなりませんし、そもそも取り壊し費用の支出が発生してしまいます。

近所の家々も、取り壊されて分譲住宅として売りに出されているケースは、多々あります。皆さんも、このようなケースにぶつかる可能性はありますので、その際には、どちらが得かじっくり考えてみてください。

竹中啓倫税理士事務所
税理士・米国税理士・認定心理士 竹中啓倫
監修者

岐阜県出身。上場会社の経理に勤務する傍ら、竹中啓倫税理士事務所の代表を務める。M&Aなどの事業再編を得意とし、セミナーや研修会講師にも数多くあたるほか、医療分野にも造詣が深く、自ら心理カウンセラーとして、心の悩みにも答えている。税理士会の会務では、名古屋税理士協同組合理事を務める。

比較ビズ編集部
執筆者
比較ビズ編集部では、BtoB向けに様々な業種の発注に役立つ情報を発信。「発注先の選び方を知りたい」「外注する際の費用相場を知りたい」といった疑問を編集部のメンバーが分かりやすく解説しています。
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