特定居住用宅地等とは？特例の適用要件をケースごとに詳しく解説

特定居住用宅地等とは

特定居住用宅地等とは、相続税の手続きで小規模宅地等の特例を適用できるパターンの1つです。特定居住用宅地等を適用できる場合、敷地面積の330平方メートルの部分まで80％減額を受けられます。

うまく活用できれば、相続税の対象額を大きく下げることが可能です。

特定居住用宅地等に当てはまる区分

特定居住用宅地等に当てはまる区分は以下の2つです。

故人が住んでいた土地

故人が住んでいた土地は、特定居住用宅地等の適用区分に当てはまります。もし故人が老人ホームに入居していた場合も、条件によっては当てはまる可能性があるでしょう。

故人と生計を一にする親族が住んでいる土地

生計を一にする親族とは、故人が生活費の大部分を支払っている親族のことです。生計を一にする親族が住んでいる土地は、特定居住用宅地等の適用区分に当てはまります。

特定居住用宅地等の特例が適用できるケース

相続する土地が特定居住用宅地等の適用区分に当てはまり、相続人が以下の3種類に該当する場合、特定居住用宅地等の特例を適用可能です。それぞれに適用要件があるため、解説します。

1. 配偶者

故人の配偶者が自宅を相続する場合、無条件で特定居住用宅地等の特例を適用できます。 別居していたり、老人ホームに入居していたりと、自宅に住んでいない状態でも特定居住用宅地等の特例は適用可能です。

相続する前に子どもの家へ引越して同居した場合も、特例を適用して減額できます。

2. 同居親族

故人と同居していた親族（子ども・孫・兄弟姉妹・親・祖父母など）が相続する場合、以下の要件を満たすことで特例を適用できます。

• 相続開始の直前から相続税の申告期限まで、引き続き相続する建物に居住していること
• 相続開始時から相続税の申告期限まで、相続する建物を所有し続けること

相続税の申告期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10カ月です。申告期限内に別の場所へ引越したり、自宅を貸したり、売ったりすると、特例が受けられなくなるため注意しましょう。

3. 別居親族

家を相続する人が別居している親族の場合、配偶者や同居していた親族よりも適用要件が厳しいです。以下6つの要件をすべて満たしている場合、特定居住用宅地等の特例を適用できます。

• 日本国籍を有している
• 故人に配偶者がいない
• 自宅に同居していた相続人がいない
• 一定条件の人が所有する家屋に居住したことがない
• 相続人が居住している住宅を所有したことがない
• 宅地を相続開始から10カ月以上有している

要件1：日本国籍を有している

居住制限納税義務者または非居住制限納税義務者で、日本国籍を有していることが必要です。

要件2：故人に配偶者がいない

故人に配偶者がいないことが要件です。たとえば、父親が亡くなり、母親がいるのに別居の子どもが自宅を相続する場合、特定居住用宅地等の特例を適用できません。

要件3：自宅に同居していた相続人がいない

相続開始の直前まで、自宅に同居していた相続人がいないことが必要です。たとえば、実家に両親と妹が暮らしており、兄はすでに結婚して別の家に暮らしているケースで考えてみましょう。父親が亡くなった場合、母親は無条件で特定居住用宅地等の特例を適用できます。

妹が相続する場合は、相続税の申告期限まで所有していれば、特例を適用可能です。兄が自宅を相続する場合は、同居していた相続人（母親と妹）がいるため、特例を適用できません。

要件4：一定条件の人が所有する家屋に居住したことがない

相続開始前3年以内に日本国内にいる、以下の条件を満たす人が所有する家屋に居住したことがないことが求められます。

• 相続人
• 相続人の配偶者
• 相続人の三親等内の親族
• 相続人と特別の関係がある一定の法人

特別の関係がある一定の法人とは、相続人が過半数の株式を所持している法人や、理事を務めている法人などです。

たとえば、自分が取得したマイホームや、自分の配偶者や配偶者の親（義理の親）などが所有している自宅に居住している場合、特例を適用できません。

未婚の方でも、都心にワンルームマンションを購入して住んでいる場合は、特例を適用できないため、注意しましょう。

要件5：相続人が居住している住宅を所有したことがない

相続開始前に、自分が居住している住宅を、所有したことがないことが求められます。1度でもマイホームを購入したことがある方は、マイホームを売却したり賃貸したりして親と同居を始めても、特例を適用できません。

配偶者名義や義理の両親名義の自宅に居住していた場合、相続開始の3年より前から、実家に戻り同居を始めれば、特例を適用できる可能性があります。

要件6：宅地を相続開始から10カ月以上有している

宅地を相続開始時から相続税の申告期限まで所有していることが求められます。たとえば、兄弟がおらず、父親はすでに先立っており、1人暮らしの母親が亡くなったことで自宅を相続した場合を想定しましょう。

マイホームを1度も購入したことがなく、ずっと国内で賃貸住宅暮らししていた場合、要件1〜5をすべて満たします。しかし、相続の開始後10カ月以内に自宅を売却すると、特定居住用宅地等の特例を適用できません。

2世帯住宅の場合

自宅が2世帯住宅の場合、区分所有登記をしていなければ同居しているとみなされるため、特定居住用宅地等の特例を適用できます。区分所有登記をしている場合、別居していて住宅も所有しているとみなされるため、特例を適用できません。

故人が老人ホームに入居していた場合

特定居住用宅地等の特例は「故人が亡くなる直前まで居住していた宅地」に適用されます。故人が老人ホームに入居していた場合、居住しているのは老人ホームであり、自宅は居住用宅地と認められません。

しかし、高齢化が進むにつれて、老人ホームの利用者が増え、特定居住用宅地等の特例を受けられない人も増加します。救済措置として次の要件をどちらも満たす場合、老人ホームに入居した人が所有していた宅地も、特定居住用宅地等の適用区分に当てはまると定められました。

• 故人が特定養護老人ホームや有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅などの施設に入所している
• 介護保険法の制度にもとづき、要介護認定または要支援の認定を受けている

小規模宅地等の特例を適用した場合の計算例

相続した自宅が特定居住用宅地等の適用条件を満たした場合、小規模宅地等の特例を適用することが可能です。適用すると、自宅の面積330平方メートルの部分まで、80％の減額が受けられます。

土地面積が300平方メートルで評価額が2,000万円の場合、適用範囲の330平方メートルを超えていないため、評価額全額の80％を減額可能です。

土地面積が750平方メートルで評価額が4,875万円の場合、適用範囲の330平方メートルを超えているため、330平方メートル分の評価額のみ80％減額できます。

相続した自宅の扱い

自宅を相続した場合、必要な手続きは以下の2つです。

相続税の申告を行う際、特定居住用宅地等の特例の条件を満たしている場合は、小規模宅地等の特例を適用する手続きを忘れないようにしましょう。

相続した自宅に住む場合

配偶者や同居親族が自宅を相続した場合、そのまま住み続けるためには固定資産税や都市計画税を納税する必要があります。

自宅を土地と建物に分けて税額が算出され、それぞれの合計額が通知されるため、納税通知書が来たら必ず納税しましょう。支払いを怠ると延滞金がかかるため、注意が必要です。

固定資産税や都市計画税は地方税であるため、住所地のある市町村から納税通知書が送付されます。 毎年、滞りなく支払いができるように、口座引き落としの設定も可能です。

相続した自宅に住まない場合

実家を相続したものの、すでに別の場所にマイホームを有していたり、別の地域で働いていたりする場合、実家に戻って暮らす確率は低いでしょう。

実家を売却や解体するには時間や費用がかかるため、そのまま放置している方は多いです。放置している家が、周辺環境に防災・防犯・景観の面から望ましくない状態になっていると判断された場合「特定空き家」に認定されるおそれがあります。

2015年に施行された空家等対策特別措置法に基づき、自治体から特定空家の認定を受けると、住宅用地の特例が適用されなくなるため注意が必要です。

相続した自宅を解体する場合

相続した自宅を解体する場合、更地として売却したり、アパートを建てて賃貸経営したりして、有効活用すると利益を得られる可能性があるでしょう。

解体して、更地のまま何も使うことなく、自分で所有し続ける場合は注意が必要です。住宅を解体すると、住宅用地の特例が適用されなくなるため、土地の固定資産税は6倍、都市計画税は3倍になります。地価が高い場合や面積が広い場合は、税負担が重くなるので気を付けましょう。

まとめ

特定居住用宅地等の特例は、適用できれば相続税の負担を大きく減らせますが、適用要件が多いです。自宅や相続人が、特例の適用要件に当てはまるかしっかり把握しましょう。

特定居住用宅地等の特例だけに限らず、相続税の申告は複雑で自分達だけで手続きを行うことは難しいです。比較ビズでは、2分程度の簡単な入力で全国の税理士を比較することが可能です。相続税の申告手続きを行う方は、ぜひ比較ビズをご利用ください。

監修者のコメント

株式会社Aoiコンサルティング

代表取締役 大川紗苗

大阪府出身。幼少期をアメリカ コネチカット州にて過ごす。立教大学経済学部在学中に公認会計士試験に合格。大学卒業後、EY新日本有限責任監査法人に入社し、国内外法人の監査に従事。日本/米国/国際会計基準での会計/内部統制監査、開示書類の英訳等を経験。2022年にAoiグループを設立し、創業/資金調達/IPO/事業再生の支援、クラウド会計を活用した税務会計サポート等のサービスを提供している。趣味はバレエとヨガ。

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被相続人から相続される財産の中で最も高額となる不動産のうち、住宅は、相続人等のその後の生活基盤に必要不可欠であることから、相続税の課税時に配慮がされております。あくまでも特例措置のため、制度を適切に理解し、適切に利用することで初めて節税が可能となります。

ご自身で特例適用のための準備を行うと、税制度の誤った理解や準備の漏れが発生し、特例が受けられなくなってしまう可能性がございます。特例措置の利用可否や、ご自身の財産への要件のあてはめの相談は、相続が発生する前にお早めに税理士へご相談するとよいでしょう。

実際の相続の申告・納税期限は被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内であり、多くの事務的な手続を行うには非常に短い期間であるため、事前にどのような相続財産があるか把握し、税金のシミュレーションを行って準備しておくと安心です。

執筆者

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