借地権割合とは？相続税との関係を徹底解説！

借地権割合とは？

借地権が設定されている土地には、借地権と底地権の2つの権利が存在します。

借地権は、建物を建てるために賃料を支払い土地を借りる権利のことで、底地権とは、建物が建っている土地の所有権のことです。借地権割合とは、ある土地に対して借地が占めている権利の割合を示すものです。

借地借家法において、借地権は建物の所有を目的とする権利であるため、建物がない駐車場や資材置き場として使用する場合は借地権を設定できません。

借地権が設定されている場合、底地権を持っている地主であっても土地を自由に売買できません。借地人の強い権利が認められています。

普通借地権

普通借地権とは、契約を更新できる借地権のことです。普通借地権の契約は、最低でも30年以上、最初の更新で20年以上、それ以降の更新は10年以上でなければなりません。借地借家法に定められている存続期間や更新の期間よりも短い契約は無効となります。

借地権は非常に強い権利であるため、底地権を持つ所有者が契約を破棄するためには「借地人が契約に違反した」「所有者が該当する土地を別の用途で使用したい」などの正当な理由がない限り契約更新を拒むことはできません。

契約更新しない場合、借地人は自分が該当する土地に建設した建物を土地の所有者に買い取ってもらう権利（買取請求権）が発生します。

定期借地権

定期借地権は、契約期間が明確に定められており、契約満了に伴い土地が所有者に返還されます。普通借地権が借地人に有利な契約であるのに対し、定期借地権は土地の所有者にやや有利な契約となります。

定期借地権は、以下の3つのタイプに分けられています。

定期借地権は契約更新がない借地権であるものの、土地所有者と借地人の合意があれば新たに定期借地権の契約を結ぶことは可能です。

借地権割合が必要になる3つのケース

借家権割合が必要になるのは主に以下の3つのケースです。

1. 相続が発生したとき

相続が発生したとき、借地権割合が必要になります。借地権は土地に対する非常に強い権利であるため、同じく相続の対象になります。

借地権割合が必要となる相続では、登記内容や契約内容を確認し、相続登記を行うことが必須です。借地権を相続するのが相続人であれば問題ありませんが、相続人以外が借地権を受け継ぐ場合には土地の所有者に承諾を求めましょう。

2. 所有者への地代を設定するとき

土地の所有者への地代を設定するときも、借地権割合が用いられます。借地権割合によって地代の相場が決まるわけではなく、地代を検討する際の要素に過ぎません。

立地の良さ、土地の大きさ、固定資産税額、周辺の地代の高さなどの要素と借地権割合を総合的に判断して地代を決定するのが一般的です。郊外の地域では借地権割合が定められていないため、借地権割合とは別の要素によって地代を決定しなければなりません。

3. 借地権を売却するとき

借地権は強い権利であるため、第三者に売却することが可能であり、借地権割合を参考に売却価格を決めることがあります。地代設定と同様に、売却価格を決定する際も、借地権割合は1つの要素に過ぎません。

デメリットは借地権のみを売却する場合、土地の使い勝手が悪いため買い手がつきにくいことです。ローン審査にもとおりにくくなるため、借地権割合よりもさらに減額しなければ売却できないことがほとんどです。

借地権割合と相続税の関係

借地権割合は相続税の算出に大きな影響をおよぼします。借地権の評価額は「底地に借地権がない場合の評価額（自用地評価額）×借地権割合」で算出するのが一般的です。定期借地権は特別な計算をしなければならないため注意が必要です。

普通借地権

普通借地権が設定されている場合、以下の2つの方法のどちらかで借地権割合を確認可能です。

借地権割合を確認したあと、底地の自用地評価額を乗じて相続税評価額を算定します。

路線価方式

路線価方式とは、国税庁のホームページにある「路線価図」を用いる方法です。借地権が設定されている土地が路線価の対象となっている場合、路線価とともに記載されているアルファベットが借地権割合を示します。

路線価は「1120B」のように記載されています。「1120」は1�屬△燭蠅硫然覆鮴蕷瀉碓未派修靴燭發里任后�「1120」は1�屬△燭�112万円であることを意味し「B」はその土地の借地権割合が80%であることを示します。

倍率方式

路線価図に路線価や借地権割合が記載されていない場合には、倍率方式が用いられます。倍率方式とは「評価倍率表」から該当する土地を見る方法です。

倍率表には借地権割合の項目があり、該当する土地の借地権割合を確認可能です。市街化調整区域や「上記以外の地域」などの記載があるため、確認すべき場所を間違えないように注意が必要です。

定期借地権

普通借地権とは異なり、定期借地権は計算方法が複雑になります。相続税評価額＝定期借地権が設定されている土地の自用地評価額×（A÷B）×（C÷D）で計算可能です。

定期借地権の相続税評価額は非常に複雑であるため、税理士に依頼することをおすすめします。

借地権の特殊な評価方法

借地権の特殊な評価方法には以下の2つがあります。基本的に借地権の評価方法は底地の自用地評価額×借地権割合で決まるものの、地代によって分類が変わるため注意が必要です。

1. 通常の地代

通常の地代とは、借主が底地を利用するために支払う地代を指します。借主は借地権の契約をする際に権利金を支払うのが一般的です。権利金により借主は借地権を手に入れ、底地に対する対価を支払えば土地全体を自由に使えることになるでしょう。

相続税の申告では、通常の地代という言葉がよく見られるため、通常の地代の算出方法を知っておくことも重要です。周辺の地代を参考に決めることがほとんどですが、参考になるデータがない場合は「自用地価額×（1−借地権割合）×6％」で求められます。

2. 相当の地代

親族間で土地の貸し借りをしていて権利金の支払いがない場合、相当の地代を計算しなければなりません。相当の地代が設定されない場合、借主は本来支払うべき権利金を支払っていないため、借地権の贈与とみなされ贈与税が課税されます。

借地権を手に入れるための権利金の支払いがないため、借地権の部分と底地の部分の両方に対して地代を支払わなければなりません。これを相当の地代といい「自用地価額×6％」で計算されます。

まとめ

借地権割合は、土地を借りて建物を建てているケースで必要になる重要な要素です。相続や贈与、売買などの手続きの際には、借地権割合をよく理解して取引を行いましょう。必要に応じて税理士の助けを得ることでトラブルを未然に防げます。

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監修者のコメント

竹中啓倫税理士事務所

税理士・米国税理士・認定心理士　竹中啓倫

岐阜県出身。上場会社の経理に勤務する傍ら、竹中啓倫税理士事務所の代表を務める。M＆Aなどの事業再編を得意とし、セミナーや研修会講師にも数多くあたるほか、医療分野にも造詣が深く、自ら心理カウンセラーとして、心の悩みにも答えている。税理士会の会務では、名古屋税理士協同組合理事を務める。

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借地権とは耳慣れない言葉かもしれませんが、土地をお金を払って所有権を取得できますが、その土地を借りて、その契約内容によっては、建物を建てたりすることも可能となります。

そうなった場合、その土地が駅に近かったりすると、借主はその土地から得られる効用が大きいと言えます。

土地は、その所有権を持つことによって底地部分を所有し、あるいは土地を賃貸することによって借地権部分を所有することになり、国税庁は、その効用からその借地権部分の価値（割合）を定めています。

その借地権も、かつては半永久的なものでしたが、現在では、契約期限を定めた定期借地権も存在するようになり、その場合は期間の終了が近くなると、その価値は減っていくことになり、その場合は注意が必要です。

昔は、土地を貸して家を建てられると、土地は取られたも同然などという方も見えましたが、定期借地権が創設されて、土地の有効活用がされるようになってきており、好ましいことといえると思います。

執筆者

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