相続税対象の土地はどう評価される?【仕組みと節税方法を解説】

更新日:2021年02月26日 発注カテゴリ: 相続・事業承継対策
相続税対象の土地はどう評価される?【仕組みと節税方法を解説】

亡くなった方の財産は一体どれくらいの価値があるのか?その価値に対して相続税がかかります。では土地を持っていた場合、その価値はどう評価するべきでしょうか。今回は相続税対象となった土地の評価方法の仕組みと節税する方法をカンタンに解説します。

相続対象の土地の評価は2パターンの方法で決まる

土地を相続する場合、または子供などに相続したいと思っている場合にはその土地がどれだけ評価されるかが相続税対策の重要なポイントです。

そしてこの相続対象となる土地の評価には2つの方法があります。どのような形でこの二つの方法で評価され、それがどう相続に影響するのか、以下のポイントも踏まえながら確認しておきましょう。

  • その土地の立地条件はどうか?
  • 評価額に対して相続税がどれだけ発生するか
  • 分割相続も視野に入れているか

市街地付近の土地なら「路線価方式」

2つの方法のうちもっともわかりやすい方法が路線価方式です。これは国税庁が年に1回定めている路線価を基準に評価する方法です。

国税庁が「このエリアの土地はこれくらいの価値がある」と発表しているものを参考にしているわけですから、わかりやすく、納得できる方法といえます。

ただ注意したいのは「路線価」という名称からもわかるように鉄道路線に面している地域の標準的な土地(宅地)の価値を決める基準だということです。ですから鉄道が運行されている市街地では土地を評価するうえで非常に役立つ一方、鉄道が運行されていないエリアでは使用できない面もあるのです。

ですから都道府県やエリアによってこの方式が向いているか向いていないかがはっきりとはっきりと分かれる傾向も見られます。

市街地から遠い土地なら「倍率方式」

市街地から遠い、または鉄道が運行されていないエリアの土地の評価では「倍率方式」が採用されています。これは固定資産税評価額をベースにしたうえで一定の倍率をかけて算出する方法です。

路線価方式が誰にとってもわかりやすい評価方法になっているのに対してこちらは土地の持ち主本人にとってわかりやすい方法になっているのが特徴です。

何しろあらかじめ明らかになっている固定資産税評価額に一定の倍率をかけるだけですから、把握しやすいのです。固定資産税評価額は毎年4月に送付される固定資産税納税通知書に記載されています。

路線価方式の場合、あくまで標準的な宅地を前提に算出されている数字です。ですから土地の形が少々変わっている、または騒音や日当たりなどの問題を抱えている場合には実際の評価額が変化することもあります。

それに比べて倍率方式は自分の土地の固定資産税評価額をベースに算出することになるのでより正確な数字を出せるのも特徴です。

なお倍率に関しては地域や土地の種類によって違います。土地の形状は問われず、宅地、田畑、山林などの利用環境で倍率が設定されているのです。

この倍率の設定からしても市街地から遠いエリアの土地評価を前提にしていることが窺えるでしょう。

相続対象の土地は評価に比例して税が高くなる

当然ですが、相続対象となる土地の評価が高ければ高いほど相続税も高くなります。売却すればより多くの現金を相続する形になるわけですから当然といえば当然です。

しかしここに土地の相続における問題点があります。相続した土地は誰もが売却して現金化するわけではありません。むしろそちらは少数派でしょう。通常は相続した土地を所有し続けながら相続税を納付する形になります。

そうなると例えば住んでいる家に3000万円の評価がついた場合、住み続ける場合にはその価値から算出された相続税を現金で納付する形になるため、相続人に大きな負担がかかることになります。相続人の感覚では財産を相続する部分よりも新たな負担を背負わされた印象の方が強くなるでしょう。

価値の高い土地を相続した場合には一部を売却して相続税をまかなうといったケースも見られ、この土地の評価が高いほど税が高くなる問題にどう対処するが相続対策の重要なテーマといえます。

節税には「土地の相続税評価額を下げる」のが一番

評価額が高くなれると相続税も高くなるなら評価額そのものを下げるのがもっとも効果が得られる節税対策になります。ただもちろん不正行為ではなく適切な形で評価を下げるアプローチが大前提です。

いびつな土地は評価が下がる

先ほど路線価方式で触れましたが土地の形状が変わっている、いびつな場合には評価が下がります。これは路線化方式だけに当てはまるのではなく、固定資産税評価額とも関わってきます。

ですから土地の相続税対策の観点から見ればいびつで形の良くない土地の方がよいわけです。

貸宅地は評価が下がる

相続対策のために土地の形状をいびつにするのは難しいですが、こちらは対策として十分可能です。貸家や賃貸マンションなど賃貸物件として使用している土地(貸家建付地)は土地の評価が下がるのです。

ですから土地を不動産投資などに活用することで相続税を節税することもできるわけです。ただし、賃宅地として認められるにはいくつかの条件があります。

節税対策のために表面だけ賃宅地にするようなことを避けるよう、基準が設けられているのです。例えば賃料が世間の相場と比べて非常識な設定ではないこと、そしてこれは当然ですが土地の上に建物が建っていること。

無償で建物を賃貸している場合には該当しないわけです。さらに駐車場のように建物が伴わない貸地も該当しません。ただし、土地の中に駐車場と賃貸物件の両方がある場合には全体が賃宅地として認められます。

分割相続すると評価が下がる

もうひとつ、いざ相続の際の対策として役立つのが土地を分割したうえで相続させることです。分割相続することでそれぞれの土地の面積が狭くなりますし、分割の状況によっては形状も評価が下がる理由になることもあります。

土地以外にも財産がある場合、息子Aには土地を、息子Bには有価証券を…という形で分割相続するケースも見られますが、相続税の節税の観点から見ると土地そのものを分割相続させたほうが負担が少なくなるわけです。

ただしこの方法にも注意点があります。分割するほど面積があるのかどうか、また分割できるような状況かどうか。例えば被相続人が住んでいる一戸建ての家が建っている土地を分割するとなると難しくなります。

また相続人がそれぞれ離れた地に住んでいる場合は分割相続したうえで相続した地に住んでいない人は売却する形になるでしょう。そうなるとせっかくの土地が分割されたうえで他人の手に渡ってしまうことになります。

上記はあくまで一例。専門家に相談するのがベター

このように土地の相続に関しては相続税の算出基準や節税対策など知っておきたいポイントがいくつもあります。ただこれまで挙げてきたのはあくまで一例です。

実際にはより複雑なシチュエーションで土地の相続が発生し、相続税の算出や分割相続の必要が出てくることもあります。そうなると土地や法律の素人では対処できない部分も出てくるでしょう。

ですから手続きや書類作成などを全面的に依頼するかどうかはべつとして、まず税理士や弁護士などの専門家に相談してみるのがベターです。そのうえでそのまま任せるか、自分たちで手続きや対策を行っていくかを判断しても遅くはないでしょう。

まとめ

相続税の中でも土地を巡る分はとくに高額になることが多く、そのうえ納税に必要な額を用意するのが難しくもあります。

それだけに相続人だけでなく被相続人も健在なうちに節税対策を行っておく必要があるでしょう。土地を相続した相続人だけが貧乏くじを引いてしまう形になり後に遺産トラブルに発生するといったリスクも考えられます。

土地評価額の算出方法の基本を知っておけば大まかな価値を自分で知ることもできますし、それを基準に親族同士で話し合って分割相続の必要性などを決めていくこともできるはずです。

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