リフォームの際に用意する図面は？必要な図面・図面がない場合の対応も解説！

リフォームの際に用意する図面

まずは、自宅をリフォームする際に施主が用意する可能性がある、最低限の現況図面の種類を7つ紹介しておきましょう。

もちろん、リフォーム内容によっては、本記事で紹介する図面以外の図面が求められることもあります。

平面図

「平面図」とは、建物を床面から約1.5メートル程度の高さで水平方向に切断し、真上から眺めた様子を図面化したもののこと。建築物の設計図書としてはもっとも基本となる図面であり、他の図面のインデックス（索引）としても利用されます。

参照：メガソフト株式会社 3D住宅リフォームデザイナー「図面・パースサンプル」

平面図は1/50の縮尺で作成されることが多いようですが、工務店やリフォーム会社が作る一般平面図は1/100の縮尺が採用される場合もあります。また、一定の高さの水平断面となる平面図は、住宅の各階ごとに作成されます。つまり、2階建て住宅であれば「1階の平面図」と「2階の平面図」が必要です。

展開図

参照：基本設計図書　展開図、構造図、設備図を確認しよう

「展開図」とは、部屋の中心から「北面」「東面」「南面」「西面」を眺めた様子を図面化したもののこと。平面図は建物の基本となる図面ではありますが、全体・各部屋の広さ・面積は把握できても、各階の「高さ」が分かりません。これを補う意味で作成されるのが展開図というわけです。

展開図には各部屋の天井までの高さ、窓の位置・高さ、建具と家具の関係性、設備や作り付け家具などの位置・高さが寸法とともに記載されることが一般的。1枚の図面に左から「北面」「東面」「南面」「西面」が記載される展開図は、1/50の縮尺で作成される場合がほとんどです。

建具伏図・建具表

住宅の間取りを変更するリフォームにともない、ドア・窓の交換・移動をする場合に必要となる図面が「建具伏図」「建具表」です。

「建具伏図」

参照：平面図に建具記号を表示する方法【大塚商会】

「建具伏図」とは、平面図の縮尺をさらに大きく（1/30程度）し、寸法・仕上などの詳細を記載した「詳細平面図」の建具に建具記号を追加したもののこと。部屋の開閉部としての仕切りとなる建具は、主に「AW（アルミサッシ）」「WD（木製建具）」「AD（アルミドア）」「SS（スチールシャッター）」などの記号が使われます。

「建具表」

参照：【解説】建具表の書き方

一方の「建具表」とは、住宅で使われている建具一つひとつの詳細を記載した図面のこと。つまり、住宅内にドア・サッシなどの開口部が10枚あれば、建具表も10枚分必要だということです。

設備図・電気配線図・給排水設備配管図

ここまでで紹介してきた「平面図」「展開図」「建具伏図・建具表」は、住宅・建物の構造が分かる図面ですが、給排水・ガス・電気・電話などの配線・配管、設備の種類・設置位置などを平面図として図面化したものが「設備図」です。

これらの住宅に欠かせない設備・配管・配線は、設備図としてまとめられることもありますが、以下の2つに分けて作成される場合もあります。

たとえば電気配線図であれば「照明器具」「スイッチ」「コンセント」「テレビ端子」「電話端子」などの位置・高さなどが、それぞれがわかる以下のような記号や電気配線経路とともに、平面図に記載されます。

参照：国土交通省「公共建築設備工事標準図（電気設備工事編）」

詳細図

詳細平面図とは別に、平面図や展開図では詳細がわからない「重要な部分・理解の難しい部分」などを、姿図で図面化したものが「詳細図」です。たとえば、作り付けのキッチンや洗面台、階段、凝った形の出窓などを図面化する場合が多いようです。

小さな縮尺の平面図からプランを固めていき、ディテールを詰めていくなかで「詳細図」を作成していくことが一般的。そのため、詳細図は1/20、1/30など大きな縮尺で作成されることがほとんどです。

仕上表

参照：仕様書（仕上表）とは？記載されている内容と見方

「仕上表」とは、住宅内の各部屋の「床」「天井」「壁」の材質と仕上げを一覧表にした図面のこと。仕上表は「記号」「文字」を使って表にしたものであるため、正確には図面ではありませんが、平面図・展開図とともに建物の構造に関わってくる重要な図面です。

なぜなら、床・天井・壁にどの様な素材を使っているかによって、建物の構造にかかる荷重が変わってくるからです。ただし、仕上表の見方は比較的簡単。「階数」「部屋名」「床」「壁」「天井」ごとに、素材と仕上げが記号・文字で記載されているだけだからです。素材・仕上げの記号例は以下の通り。

竣工図

「竣工図」とは、住宅が竣工（完成）したときの状態を図面化したもののこと。平面図や施工図をはじめとした図面は、あくまでも施工する際の「予定図」であるに過ぎません。どんなに事前に計画を詰めていても、実際の施工で変更が生じることは当たり前です。

そのため、住宅の竣工後に設計図・施工図とは別に、現況を現した竣工図が必要になるというわけです。ある意味では、リフォームでもっとも必要とされる図面が「竣工図」なのだといえるでしょう。

ただし、竣工図は住宅新築時の設計図ほどには詳細に作成されません。あくまでもリフォーム・改修工事するうえでの参考資料程度に作成されていると考えるべきです。

なぜリフォームで現況図面が必要なのか？

ここまでで、自宅リフォームの際に必要になる可能性のある図面を紹介してきましたが、どのようなリフォームであっても、現況図面が必要になるわけではありません。たとえば、部屋の内装クロス・壁紙を貼り替える、外壁を塗り替えるなどのリフォームならば、図面は不要です。

しかし、部屋の間取りを変更する、建具の交換や建具の位置を変更するなど、大掛かりなリフォームの場合は現況図面が必須。それはなぜなのか？以下の3つから簡単に解説していきましょう。

現況図面があれば瑕疵担保責任トラブルを回避できる

リフォームの際に自宅の現況図面があれば、リフォーム会社との間に生じがちな瑕疵担保責任トラブルを回避できます。

瑕疵担保責任とは、売買の対象物（リフォームの場合は自宅）に、外部からは容易に発見できない欠陥（瑕疵）が見つかった場合に、売主が飼い主に対して責任を負うこと。リフォームの場合、施工の欠陥が見つかれば、施主がリフォーム会社に対して修繕や賠償を求められます。

しかし、現況図面や竣工図がなければ、リフォーム後に発見された欠陥（瑕疵）がもとからあったものなのか？施工ミスによるものなのか？判断の基準となるものがないことになります。

図面をもとにリフォームを進めるのは、万一の場合の保証を求めたい施主にとっても、責任の所在を明確にしたいリフォーム会社にとっても有益、かつ必要なことなのです。

リフォームの公的保障制度は存在しない

リフォームに関する公的保証制度は存在しないため、責任の所在がハッキリしないまま保証期間を過ぎてしまうリスクがあります。図面をもとにリフォームを進められれば、こうしたリスクを軽減できるでしょう。

もちろん、新築住宅に関しては「住宅瑕疵担保履行法」によって、住宅の構造的な欠陥を10年間保証しなければなりません。そのために、ハウスメーカーや工務店は「住宅保証機構」の保険に強制加入する必要があります。

参照：国土交通省「住宅瑕疵担保履行法について」

一方のリフォームに関しては類似する法律がないため、事実上、リフォーム会社の定める「保証内容」に頼るしかありません。リフォーム会社を選定する際のポイントのひとつでもあり、良心・誠意ともいえる保証内容をしっかりチェックするべきです。

現況図面をもとにリフォーム図面を作成

リフォーム会社が現況図面をもとにリフォーム用の図面・施工図を作成するのも理由の一つです。住宅リフォームするには、図面を含めた現状を把握したうえで、施主のニーズをどのように実現していくのか？プランニングし、打ち合わせを経て図面・施工図を作る必要があるからです。

経験豊富な職人であれば、施工図がなくても簡単なリフォームはできるかもしれません。しかし、原則として施工するためには施工図が、施工図を作るためには図面が必要です。なかには、簡単な平面図とパース図のみでリフォームする会社もありますが、施工図を含む図面をしっかり用意するリフォーム会社を選定することがおすすめ。

参照：メガソフト株式会社 3D住宅リフォームデザイナー「図面・パースサンプル」

図面がない場合のリフォームはどうする？

築年数の古い住宅をリフォームしたい、あるいは中古住宅を購入してリフォームしたいといった場合、もともとの図面が存在しない、なくなってしまった、などはよくあることです。以下の2つから、解決方法を解説していきましょう。

リフォーム会社・設計事務所に現況図面を起こしてもらう

リフォームの対象となる自宅の図面がない場合、リフォーム会社や設計事務所に現況図面を書き起こしてもらうという方法があります。

リフォームにおける図面・竣工図はあくまでも参考のため、リフォームプランニングするためには、いずれにしても現況調査が必要です。経験豊富なリフォーム会社や設計事務所であれば、重要な柱の位置や筋交いを確認して、おおまかな図面を作成してくれます。

ただし、実際の構造を確認するためには、壁などを解体してみないとわからないことがあるのも事実。図面がないことによって、リフォームに支障が出る可能性もあることは覚えておく必要があるでしょう。

場合によっては図面作成費用がかかることも

図面があってもなくても、相談を受けたリフォーム会社・設計事務所は現況調査を実施します。図面があった方が調査もスムーズに進みますが、そのままリフォームを依頼するのであれば、現況図面の作成を依頼しても費用を請求されることはあまりないようです。

もちろん、設計事務所は施工自体を行わないため、リフォーム費用とは別に設計料が発生しますが、施工と合わせた総額で計算してくれるため、あまり設計料を意識する必要はありません。ただし、住宅の構造が複雑な場合などは現況調査に時間と手間がかかることになり、現況図面を作成するのに費用がかかる場合もあります。

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リフォーム内容によっては検査済証が必要？

自宅の図面は、リフォームをスムーズに進行させるため、施主・施工会社双方のリスクを軽減するための重要な図書ではありますが、現況調査から新たに書き起こすことも可能であり、建築基準法で提出が求められる図書でもありません。

一方、リフォーム内容によっては、建築基準法によって「検査済証」という図書の提出が求められる場合があります。検査済証とは「確認済証」とともに、建築基準法に沿った建物であることを証明するための図書です。

つまり、確認済証は住宅を新築する前に発行される書類、検査済証は新築住宅の竣工後に発行される書類です。

リフォーム（変更）の確認申請には検査済証が必要

それでは、新築住宅の竣工後に発行される検査済証は、リフォームとどのように関係してくるのでしょうか？

住宅を新築する際には、確認済証が発行されていなければ施工できません。同じように、リフォームの内容によっては、施工前に設計図が建築基準法に遵守していることを確認済証で証明しなければならないケースがあります。

リフォームにあたって確認済証を発行してもらうためには、大前提として、リフォームの対象となる建物が「建築基準法を遵守したものである」ことを証明する必要がある、つまり「検査済証」が必要になるのです。

検査済証（確認申請）が必要なのはどんなリフォーム？

検査済証を必要とするリフォーム、つまり確認申請が必要となるのは、どのような内容のリフォームなのか？検査済証が不要なパターン、必要なパターンに分けて解説していきましょう。

不要：建築基準法の「4号建築物」に該当する建物

住宅・建物の種類によっては、確認申請なしでリフォームできる、つまり検査済証が不要な場合があります。具体的には、建築基準法の「4号建築物」に該当する以下の建物は、リフォームするにあたって確認申請は不要です。

一般的な2階建て家屋であればおおよそ検査済証は不要ですが、近年増加傾向にある3階建て木造住宅、あるいは総床面積の大きな住宅などは、検査済証が必要になることもあります。

また、すでに解説したように、内装クロスの貼り替え、外壁の塗り替えなど、図面を必要としないリフォームに関しても検査済証は不要です。

必要：大規模な修繕・模様替え

上記からもお分かりのように、リフォームにあたって確認申請（検査済証）が必要になるのは、原則として「4号建築物以外の建物で大規模な修繕・模様替え」を実施するときです。大規模な修繕・模様替えの定義は以下の通り。

参照：国土交通省「法律上の手続きと補助・融資等の制度」

必要：増築リフォーム

一般的な住宅のリフォームを検討している多くの方にとっては、大規模修繕・模様替えであっても、検査済証は不要なことがほとんど。ただし、増築リフォームに関しては、4号建築物であっても原則として確認申請が必要です。

4号建築物であれば、どのようなリフォームであっても検査済証は不要、というわけではないことを覚えておく必要があります。

検査済証がないとリフォームできない？

検査済証は、自治体の建築主事、確認検査機関の審査を経て発行されるものであり、なくしてしまったからといって再発行されるものではありません。築年数の古い住宅であれば、そもそも検査済証が発行されていない場合もあります。この場合、確認申請の必要なリフォームはできない、ということになりかねません。

こうした方を救済するため、検査済証に準じた報告書を取得できる「法適合状況調査」制度が設けられています。具体的には、必要な図書を集めて調査者に提出・申請することになりますが、このときに重要な図書となるのが「図面」です。リフォームするにあたって図面がいかに重要か？がわかります。

参照：国土交通省「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」

まとめ

本記事では、なぜリフォーム時に図面が必要なのか？不要なパターンはあるのか？必要な図面の種類、図面がない場合の対応方法も含めて解説するとともに、図面以外にも、リフォーム内容によって必要になる図書、図書がない場合の対応方法も紹介してきました。

リフォームをスムーズに進めるためにも、施主としてのリスクを軽減するためにも、法令遵守するためにも、図面が非常に重要であることが理解できたのではないでしょうか？

しかし、意外に図面を重視せずに工事を進める現場があることも事実。後々のトラブルを避けるためには、図面の重要性をきちんと理解した、優良なリフォーム会社を選定することが大切です。

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執筆者

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