譲渡所得を確定申告する際の必要書類は？申告時の注意点を解説！

譲渡所得の確定申告する際の必要書類8つ

譲渡所得の確定申告をする際に必要となる書類は、主に以下の8種類です。

ほとんどの書類は国税庁のホームページからダウンロードできます。各書類の記入内容を解説します。

1. 確定申告書

確定申告書は第一表と第二表の2つの書類で構成されており、第一表は以下の5つの項目を記入します。

• 収入金額
• 所得金額
• 控除金額
• 税金の金額
• その他・延納の届け出

確定申告書の具体的な書き方は、申告書の記載例を参考にしましょう。

2. 申告書第三表（分離課税用）

譲渡所得は申告分離課税が適用されるため、通常の確定申告書に加えて「申告書第三表（分離課税用）」の添付が必須です。譲渡所得の内訳書に記入する金額をもとに「収入金額」「所得金額」「税金の計算」を記入します。

3. 譲渡所得の内訳書

譲渡所得の内訳書は、譲渡価額、取得費用、譲渡費用など収支の内訳を記載した書類です。確定申告書等作成コーナーの 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】からダウンロードしましょう。

売買契約書や領収書などをもとに、質問に答える形で金額を記入します。事業所得・雑所得で白色申告する方が作成する、収支内訳書の書き方を不動産に適用したものと考えると記入しやすいでしょう。

4. 不動産購入時・売却時に作成した売買契約書のコピー

譲渡所得の金額や手続きが正しいものであることを証明するため、売買契約書のコピーが必要です。売買契約書は不動産を購入したときのものと、売却したときのものの両方を用意しなければなりません。

売買契約書を紛失している場合、住宅ローンの金銭消費貸借契約書や登記事項証明書、購入代金が記帳されている通帳などで購入を裏付けられるでしょう。税務署が認めてくれる保証はないため、節税のためには売買契約書を保管することが重要です。

5. 譲渡費用・取得費用がわかる領収書のコピー

譲渡費用や取得費用を明らかにするため、領収書のコピーが必要です。不動産売買に関わる譲渡所得を算出するためには、譲渡価額から「取得費用」「譲渡費用」を差し引きます。

取得費用・譲渡費用には仲介手数料のほかに、不動産取得税や登録手数料、売買契約書の印紙代、アパートなどの購入・売却にともなって住人に支払った立退料・移転料などが含まれます。譲渡費用や取得費用に関する領収書や契約書は、しっかりと保管しましょう。

6. 登記事項証明書

登記事項証明書には現在事項証明書や一部事項証明書などがありますが、全部事項証明書を取得しましょう。

登記事項証明書は管轄の法務局で発行してもらえますが登記事項証明書（土地・建物）、地図・図面証明書を取得したい方からオンラインで申し込んで自宅に郵送してもらう方法もあります。譲渡所得の特例を利用して確定申告する場合「譲渡所得の特例を受ける場合の不動産に係る不動産番号等の明細書」を作成することで、添付が不要になるケースがあります。

7. 本人確認書類

確定申告書にはマイナンバー記載欄があり、マイナンバーが正しいことを証明する書類と身元確認ができる書類の両方が必要となります。

マイナンバーの番号確認で有効な本人確認書類は以下の3つです。

• マイナンバーカード（個人番号カード）
• 通知カード
• 住民票の写し（番号付き）

身元確認で有効な本人確認書類は以下の4つです。

• マイナンバーカード（個人番号カード）
• 運転免許証やパスポート等の写真付き身分証明書
• 個人番号利用事務等実施者から送付された住所、氏名等がプレ印字された書類
• 国民健康保険の被保険者証と源泉徴収票など写真付きでない身元確認書類を2つ以上(例外措置）

マイナンバーカードがあれば番号確認と身元確認の両方が行えるため非常に便利です。写真付きではない身元確認書類は、基本的には認められません。

8. 源泉徴収票（給与所得者の場合）

給与所得者が譲渡所得の確定申告を行う場合、源泉徴収票の用意が必要です。確定申告書への添付は不要であるものの、源泉徴収票に記載されている収入金額や源泉徴収金額を申告書に記載しなければなりません。

不動産譲渡所得の確定申告の追加提出書類・添付書類【特例別】

不動産譲渡所得の確定申告でケースごとに必要となる追加書類は以下のとおりです。

各種控除を受けるために必須の書類であるため、確定申告期限に間に合うよう書類の準備を始めなければなりません。追加書類を準備することで大幅に節税できます。

マイホーム売却時の3,000万円特別控除の特例

「マイホーム売却時の3,000万円特別控除の特例」は、居住用財産であるマイホームを売却したときに、所有期間にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。

譲渡所得が3,000万円以上の場合は3,000万円まで、3,000万円以下のときは譲渡所得の全額が控除されます。この特例を利用したい場合は、住民票の写しを提出することで、売却したマイホームに居住していたことを証明しなければなりません。売却したマイホームと住民票の住所が異なる場合は、戸籍の附票のコピーを提出します。

参照：No.3302 マイホームを売ったときの特例

マイホーム売却時の税率軽減の特例

「マイホーム売却時の税率軽減の特例」は、10年以上居住していたマイホームを売却するケースで、所得税率・住民税率を軽減できる制度です。3,000万円の特別控除と併用できるため、3,000万円を超える譲渡所得があっても税率を抑えられます。

下記の表は、マイホーム売却時の税率軽減の特例で適用される所得税と住民税の税率です。

「マイホーム売却時の税率軽減の特例」を利用したい場合、売却したマイホームに居住していたことを証明しなければなりません。住民票の住所とマイホームの住所が異なるケースでは、戸籍の附票のコピーと登記事項証明書の添付が必要です。

参照：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

被相続人の居住用財産を売ったときの特例

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」は、相続や遺贈によって取得した居住用不動産を売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。以下の要件を満たしていることが、特例利用の条件となります。

制度を利用するため、売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」の添付が必須です。

参照：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

居住用財産の買い換えの特例（2023年12月31日譲渡分まで）

「居住用財産の買い換えの特例」は、10年以上居住していたマイホームを売却し、新たなマイホームに買い換えたときに適用される制度です。買い換えた際の超過分に関して所得税を20%に軽減し、買い換えたマイホームを売却するまで所得税を繰り延べできます。

売却金額が1億円までと定められており、3,000万円の特例、軽減税率の特例、住宅ローン控除との併用はできません。必要な添付書類は以下のとおりです。

譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る不動産番号等の明細書に不動産番号を記載することで、登記事項証明書の添付が不要になります。

マイホーム買い換え時の譲渡損失の特例（2023年12月31日譲渡分まで）

マイホームを買い換えた際に、譲渡損失が出てしまった場合、給与所得や雑所得など他の所得との損益通算および翌年から3年間繰越控除できる特例です。他の所得と損益通算しきれなかった譲渡損失は、翌年以降3年にわたり総所得金額から繰越控除できます。

買い換え特例と同様、申告できるのは2023年12月31日譲渡分までです。必要な添付書類は以下のとおりです。

参照：No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

譲渡所得の確定申告4ステップ

譲渡所得の確定申告は以下の4ステップで行えます。

それぞれのステップで注意すべきポイントがあるため、慎重に確定申告を進めましょう。

1. 必要書類の収集

譲渡所得の確定申告では、必要書類や添付書類、特例を利用する際の必要書類を用意します。不動産譲渡所得のほかに給与所得・年金所得のある方は源泉徴収票の発行を会社に依頼すると、確定申告書の作成がスムーズに行えます。

2. 譲渡所得の計算

譲渡所得および所得税の計算を行います。譲渡所得以外の所得がある場合、損益通算ができる所得とできない所得があります。損益通算できるのは、以下の4つの所得です。

譲渡所得の計算を正確に行うため、売買契約書や領収書を収支に分けて管理することがポイントです。経費をすべて漏れなく計上することで大幅な節税につながることもあるため、わずかな金額でも領収書はすべて保管しましょう。

3. 確定申告書の作成

必要書類の準備と所得税額の金額の計算が完了したら、確定申告に必要な提出書類・添付書類を作成します。「譲渡所得の内訳書（土地・建物用）」「申告書第三表（分離課税用）」「確定申告書」の順に作成していくと、スムーズに書類作成が進められるでしょう。

確定申告書の作成が不安であれば、税務署に尋ねる、税理士に代行してもらうなどの方法も検討しましょう。

4. 確定申告書の提出・納税

譲渡所得の確定申告は、確定申告書・添付書類を税務署に提出し、納税することで完了します。確定申告書・添付書類を提出する方法は、主に以下の3つです。

• 窓口に直接持っていく
• 郵送する
• e-Taxを利用する

現在は、e-Taxの利用者が増えています。税務署の開庁時間に関わらず確定申告できるため大変便利です。

所得税の納税方法は、納税者にあわせてさまざまな手法が用意されています。

• 銀行口座からの振替納税
• e-Taxによる電子納税
• クレジットカード
• コンビニで納付（QRコード）
• 税務署の窓口で現金納付
• スマホアプリ納付

譲渡所得の確定申告で注意すべき5つのポイント

譲渡所得の確定申告では、以下の5つのポイントに注意しましょう。

どのポイントも、確定申告でのトラブルを防ぐうえで重要です。所得税額に関わるポイントであるため、譲渡所得の確定申告では細心の注意を払いましょう。

1. 譲渡所得は他の所得と損益通算できない

譲渡所得は、給与所得や一時所得、雑所得などの所得と損益通算できません。給与所得を得ている人が不動産の譲渡で損失を出したとしても、給与所得と不動産譲渡による赤字を相殺できません。

譲渡所得と損益通算できるのは、事業所得や不動産所得など大きな赤字が発生するおそれがある所得のみです。確定申告書の作成や譲渡所得税額の計算の際、誤って損益通算しないよう注意しましょう。

2. 利用できる特例や控除を調査する

譲渡所得の確定申告を行う際、利用できる特例や控除を調査しておかなければなりません。譲渡所得は所得金額や損失金額が大きくなるケースが多いため、さまざまな特例措置が用意されています。

特例や所得から差し引ける控除を知らないまま確定申告しても、税務署が親切に教えてくれるわけではありません。税理士の助けを借りることで、最新の制度や節税方法に関する情報を得られる場合もあります。

3. 必要書類の不備や期限に注意する

譲渡所得の確定申告では、必要書類の不備や有効期限に注意しましょう。必要書類が足りない、記載に間違いがあるなどの不備があると、修正を求められ確定申告を終えるのに時間がかかります。

確定申告に不備があった場合、修正申告が必要です。修正申告を速やかに行わなければ過少申告加算税が科せられるおそれがあるため、できるだけ早く申告を進めなければなりません。必要書類のうち、登記事項証明書は3カ月以内に取得したものを提出することがほとんどであるため、期限を過ぎていないかチェックしましょう。

4. 所有期間が浅い土地では税率が高くなる

譲渡所得で注意が必要な点として、短期譲渡では税率が高くなることが挙げられるでしょう。土地や建物を売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下の場合には「短期譲渡所得」と見なされます。

所有期間が5年を超える長期譲渡所得では所得税・特別復興所得税・住民税を合算した税率が20.315%であるのに対し、短期譲渡所得の税率は39.63％です。不動産を譲渡・売却する際には、税率も考慮しましょう。

5. 確定申告を忘れると重いペナルティがある

譲渡所得に限らず、期限内の確定申告を怠ると重いペナルティが科せられます。確定申告をしなかった、あるいは所得税額を過少申告した場合のペナルティは以下のとおりです。

重加算税は、過少申告や無申告のなかでも隠蔽や経費の水増しなど悪質な事例に適用されます。どのペナルティも非常に重いものであることに加え、悪質な脱税と判断されれば刑事罰のおそれもあるでしょう。税務調査が入りやすくなることも考えられるため、確定申告は期限内に必ず行いましょう。

まとめ

譲渡所得の確定申告で添付する必要書類は譲渡所得の内訳書や売買契約書のコピーなどさまざまです。書類に不備があると確定申告や所得税の納付が遅れるため、十分に準備を行いましょう。申告時のトラブルを防ぐため、税理士に申告の代行を依頼するのも1つの手です。

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監修者のコメント

税理士

佐藤 憲亮

京都市出身。 医療系特化事務所、税理士法人の社員税理士（役員）を経て、気軽に相談できる専門家として税務顧問業務をメインに活動。実務で得た知識や経験を活かし、税務記事や税務論文の執筆、ブログの運営をしている書くことが好きな税理士。大学卒業後、税理士事務所で14年の実務経験を積みながら、大学院で税法を学ぶ。2020年に税理士登録。2023年6月に京都市中京区にて独立。また、顧客企業の利益最大化を実現するため、バックオフィスの効率化や改善に力を入れており、経理代行及びコンサルの事業会社を設立。経理、財務、税務の支援を得意としている。

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不動産所得を計算する上での所有期間判定については、その不動産を取得した日から譲渡した日までの期間で判定するのではなく、その不動産を取得した日から譲渡した日の属する年の1月1日までの期間で判定することになります。

そのため、年末付近で不動産を譲渡しようとしている場合は、年明けに譲渡したほうが税負担が軽減できることもありますので、譲渡前に一度期間判定をしておきましょう。

なお、譲渡した日とは、原則として、売買など譲渡契約に基づいて資産を買主などに引き渡した日のことをいいますが、売買契約などの効力発生の日に譲渡があったものとして確定申告することもできます。ちなみに、契約の効力発生の日とは一般的には契約締結の日のことを言います。

執筆者

比較ビズ編集部では、BtoB向けに様々な業種の発注に役立つ情報を発信。「発注先の選び方を知りたい」「外注する際の費用相場を知りたい」といった疑問を編集部のメンバーが分かりやすく解説しています。