不動産所得の確定申告は必要？やり方や経費の取り扱いをわかりやすく解説

不動産所得は原則として確定申告が必要

不動産所得に限った話ではありませんが、所得のある方は原則として確定申告が必要です。

国税庁が確定申告の概要として以下のように記載しているためです。

所得税の確定申告は、毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じた所得の金額とそれに対する所得税等の額を計算して確定させる手続です。

引用：国税庁ホームページ｜No.2020 確定申告

所得税を納めている日本では原則として、年末調整を受けている場合を除いて所得のあるすべての方は確定申告をしなければなりません。所得税の課税対象は所得から各種控除を引いた「課税所得」です。

年末調整を受けない所得を有している場合、原則として確定申告が必要になります。

不動産所得が副業：給与以外の所得が合計20万円を超えるなら必要

年末調整を受ける会社員に不動産所得がある場合は、所得額が20万円を超えた時点で確定申告が必須になります。給与所得を除く複数の所得がある場合、すべてを合算した所得額が20万円を超えた場合は課税対象となるため注意が必要です。

課税不動産所得を計算する計算式は以下のとおりです。

• 課税不動産所得＝（不動産収入−必要経費）＋ 給与所得以外の所得−20万円

計算式に当てはめて計算したとき、1円でもプラスになる方は忘れずに確定申告をしましょう。

不動産所得が本業：所得が合計48万円を超えるなら必要

所得が不動産所得のみで、不動産事業を本業とする方は所得が48万円を超えた時点で確定申告が必要です。理由は所得額に応じて最大48万円の基礎控除が適用できる場合があるためです。課税不動産所得を算出する計算式は以下のとおりです。

• 課税不動産所得＝（不動産収入−必要経費）−基礎控除額48万円

副業の方と同様に、計算式に当てはめて計算したときに1円でもプラスになる方は忘れずに確定申告をしましょう。

参照：国税庁No.1370不動産収入を受けとったとき（不動産所得）

必要ではなくても不動産所得を確定申告すべき3つの理由

副業で20万円・本業で48万円を超えない場合は確定申告は必須ではありませんが、所得が発生した場合は確定申告はするべきといわれています。理由として以下の3つが挙げられます。

1. 不動産所得の所得額を確定できる

1つ目の理由は不動産所得の所得額を確定できることです。

確定申告には不動産所得を得るために支払った経費が妥当であることを認め、不動産所得で得た所得額を確定させる役割があります。

不動産所得で支払った経費が妥当であるかどうかを判断するのは税務署です。個人の判断で確定申告をしなければ場合によっては税務調査が入ることがあります。所得額を確定申告によって確定することで、税務調査を防ぐ役割もあります。

2. 損益通算ができる

2つ目の理由は損益通算ができることです。損益通算とは国税庁の損益通算の項で以下のように説明されています。

各種所得金額の計算上生じた損失のうち一定のもの（損益通算の対象となる所得の範囲（1）から（4）記載の所得）についてのみ、一定の順序にしたがって、総所得金額、退職所得金額または山林所得金額等を計算する際に他の各種所得の金額から控除することです。

引用：国税庁 No.2250 損益通算

赤字が生じた場合に確定申告で損益通算をすることで、所得税の支払い額を減らせる可能性があります。不動産所得が赤字の場合には給与所得から赤字分を差し引くことで、課税所得を減らし、税率を下げることが可能です。

損益通算をする場合の税率は所得額によって異なるため注意しましょう。

3. 青色申告なら節税効果が得られる

3つ目は青色申告なら節税効果が得られることです。不動産所得の確定申告を前提に、青色申告承認申請書を提出しておけば所得税の節税効果が得られます。個人事業のみが使用できると思われがちな青色申告ですが、実は不動産所得も青色申告の対象です。

青色申告で申告することで3つのメリットがあります。

不動産所得のみで65万円の青色申告特別控除を受けることは難しいため注意が必要です。青色申告特別控除を受けるには事業規模と認められる必要があります。

不動産所得の3つの分類【家賃収入だけではない】

一般的に不動産所得はアパートやマンションの賃料を所得とする家賃収入がイメージされますが、不動産所得は大きく3つにわけられます。

1. アパートやマンションの賃料（家賃収入）

1つ目の不動産所得はアパートやマンションの賃料を所得とするいわゆる家賃収入です。家賃収入が不動産所得として最もイメージがしやすいのではないでしょうか。

家賃収入とはアパートやマンションの賃料のほか、駐車場、看板などを貸し出すことで得られる賃料のことを指します。

2. 不動産のうえに存する権利の設定および貸付料

2つ目は地上権をはじめとする不動産のうえに存する権利の設定および貸付料を得る場合です。不動産のうえに存する権利とは地上権や借地権、賃借権を指します。

建物や看板が建っている土地を貸している貸付料や、土地の使用方法および貸付の権利を設定した場合なども不動産所得です。

参照：国税局 第2節宅地及び宅地の上に存する権利

3. 船舶や航空機の貸付料

3つ目は船舶や航空機の貸付料です。建物に限らず船舶や航空機、ヘリコプターなどを貸付けた場合も不動産収入に含まれます。

自動車や自動車などの動産の貸付料は雑所得に含まれるため注意が必要です。確定申告の際は不動産所得と別に雑所得として計上する必要があります。

不動産所得の確定申告のやり方【5ステップ】

不動産所得の確定申告のやり方を解説します。確定申告を完了するまでには大きく5つのステップに分けることができるため確認してください。

やり方がわからない場合、確定申告の時期に税務署で税理士によるを受け付けている場合や「確定申告書等作成コーナー」というオンラインサービスも用意されています。積極的に利用しましょう。

参照：国税局 確定申告書等作成コーナー

ステップ1. 確定申告の申告方法を決める

最初のステップとして確定申告の方法を決めましょう。確定申告の方法は白色申告と青色申告に分けられます。白色申告と青色申告の特徴やメリット・デメリットは以下のとおりです。

白色申告とは

白色申告とは、青色申告事業者以外の方が確定申告するための申告方法のことです。会社員の方や個人事業主、フリーランスの方が幅広く利用している申告方法です。

控除額が適用できない、損益通算ができない、経費に制限があるなどの節税効果が期待できないデメリットがあります。

従来の白色申告では、帳簿が必要ないため事務作業を大幅に軽減できるメリットがありました。現在は帳簿の記帳・保存が義務付けられ、メリットが薄れつつあります。

青色申告とは

青色申告とは、青色申告承認申請書を提出した方が確定申告するための申告方法のことです。複式簿記による帳簿作成・保存が必要で、損益計算書・賃借対照表も作成する必要があります。

節税効果がある一方、青色申告承認申請書の事前提出や複式簿記での記帳が必要です。不動産所得の場合は65万円の青色申告特別控除を得られにくい難点もあります。

会計ソフトによる帳簿付けや自動入力システムの活用で以前より申告が簡単になりましたが、白色申告に比べるとハードルが高いといえるでしょう。

ステップ2. 確定申告に必要な書類をそろえる

2つ目のステップは選択した申告方法に応じて確定申告に必要な書類をそろえることです。確定申告書をはじめ、白色申告・青色申告で共通する必要書類は多くありますが、税務署へ提出する書類は若干異なります。

申告方法別に必要な書類を解説します。必要な書類は税務署や国税局のホームページからダウンロードが可能です。

白色申告で確定申告

不動産所得を白色申告で確定申告する場合、そろえる必要のある書類は以下のとおりです。

確定申告書や収支内訳書は税務署で受け取るなどのほかに、確定申告書等作成コーナーで作成・プリントアウトが可能です。

青色申告で確定申告

不動産所得を青色申告で確定申告する場合、そろえる必要のある書類は以下のとおりです。

白色申告同様、確定申告書や収支内訳書は税務署で受け取るなどのほかに、確定申告書等作成コーナーで作成・プリントアウトが可能です。

ステップ3. 収支内訳書・青色申告決算書を作成する

3つ目のステップは現金出納帳や領収書・請求書などをもとに「収支内訳書」あるいは「青色申告決算書」を作成することです。課税所得を確定させる確定申告では前提として、必要経費を確定する必要があります。

必要経費として記載する項目は以下のとおりです。

青色申告決算書は「勘定科目」も記載する必要があるため、どの勘定科目に属する費用かわからない場合は税理士をはじめとした専門家への相談がおすすめです。

ステップ4. 確定申告書を作成する

4つ目のステップは収支内訳書・青色申告決算書をもとに「確定申告書」を作成することです。明らかになっている収入金額、必要経費を確定申告書の「第一表」「第二表」に書き写していくのみです。

不動産所得の額に応じた所得税の税率を乗じ、納税すべき所得税額も記載する必要があります。すべての書類が揃っていれば、税務署で確定申告書を作成することも可能です。書き方は税務署員がていねいに教えてくれます。

ステップ5. 確定申告書を提出する

5つ目のステップは確定申告書を含む必要書類を税務署に提出し、所得税を納付することです。確定申告は税務署で書類作成し、所得税を納付する方法や確定申告書等作成コーナーで書類を作成し税務署に直接あるいは郵送で提出する方法もあります。

青色申告では、e-Taxを利用したオンライン申告をすることで、最大65万円の特別控除を受けることも可能です。

不動産所得が事業的規模だと異なる3つのこと

不動産所得は事業の規模により以下の項目の取り扱いが異なります。

「個人事業のつもりで事業を行っていたらいつの間にか事業規模になっていた」とならないよう注意しましょう。

事業規模とみなされる不動産事業の目安は以下のとおりです。複数の事業を展開している場合はすべて合算したものの規模で判定します。

1. 経費の範囲

事業規模で異なる点の1つ目は、経費の範囲です。事業規模では賃貸用の物件の取り壊しやリフォームなどで資産損失が出た場合に、全額を同年度の経費として計上可能です。

事業規模ではない場合、同年度の資産損失を差し引いた不動産所得額を上限に必要経費として計上します。

2. 青色申告特別控除の金額

事業規模で異なる点の2つ目は、青色申告特別控除の金額です。事業規模である場合は複数簿記による記帳で一定の要件を満たせば、最大65万円の青色申告特別控除を受けることが可能です。

事業規模でない場合の青色申告特別控除は最大10万円です。

3. 事業専従者の適用の可否

事業規模で異なる点の3つ目は、事業専従者の適用の可否です。青色申告では、家族従業員に支払った給与を経費計上できる、青色事業専従者給与の適用対象となります。ほかにも、家族従業員に支払ったうち一定額を控除できる白色申告の事業専従者控除が適用可能です。

事業規模でない場合は双方が適用できず、従業員の直接雇用にも制限があります。

不動産所得を確定申告する場合の経費の取り扱い

不動産所得の確定申告をするうえで経費の取り扱いの知識は必要不可欠です。不動産所得で発生した必要経費を正確に把握することで課税対象となる不動産所得を減らし、節税効果が見込めるでしょう。

経費として申告できるものと、申告できないものについて解説します。

経費として申告できるもの

不動産所得を算出するために不動産収入から差し引ける必要経費には、以下のものが当てはまります。

不動産所得の前提となる収入は、家賃収入以外にも礼金や更新料など、入居者に返還する必要のない収入が含まれます。確定申告をする際はあらかじめ礼金や更新料などを含めた計算が必要です。

経費として申告できないもの

なかには経費として申告できないものがあり、以下のものが例に挙げられます。

• 借入金のうち元本分
• 所得税・住民税
• プライベートとの判断が難しいもの
• 私生活で発生した交通費や通信費など

経費として計上する項目は明らかに事業に関係している必要があり、判別が難しい場合は経費として認められません。たとえば、衣類やかばんなどは事業で使用していても、私生活との判断が難しいため経費計上は難しいです。

借入金がある場合、元本は経費計上できませんが、利子は経費として計上可能です。原則として所得にかかる税金は租税公費に含まれません。

公私兼用で使用している項目は家事按分をし、事業にかかった費用を明確にして計上する必要があります。家事按分は混在している費用を規定に沿って計算し、事業の使用した分を算出することを指します。

不動産所得を確定申告することで得られる3つの節税効果

不動産所得の確定申告をするにあたり、押さえておきたい節税効果は以下の3つです。

1. 建物部分の減価償却費

1つ目は建物部分の減価償却費による節税効果です。アパート・マンション経営などの家賃収入をメインとした不動産所得は「減価償却費」が発生します。減価償却費とは購入した固定資産を耐用年数に応じて分割して費用計上する勘定項目です。

不動産を購入するために投資した費用は減価償却で一定年数の所得控除ができ、経費には一括計上できません。

建物には以下のとおり「定額法」が採用されており、建物の構造や用途によって耐用年数が定められています。

償却方法　（前略）さらに、平成10年4月1日以後に取得した建物の償却方法は、旧定額法または定額法のみとなり、平成28年4月1日以後に取得した建物附属設備および構築物の償却方法は定額法となります。（後略）

引用：国税庁ホームページ｜No.2100 減価償却のあらまし

たとえば3,000万円の新築RCマンションを購入した場合は耐用年数が47年、0.022です。以下の計算式で償却額を割り出します。

• 3,000万円（建物の金額）× 0.022（償却率）=660,000円（1年間の減価償却費）

2. 経費申告による所得控除

2つ目は経費申告をすることで得られる所得控除での節税効果です。経費として認められば所得から控除されるため、節税効果が望めるでしょう。

不動産所得の必要経費として認められるかは税務署の判断になりますが、計上しなければ余分な所得税を支払うことになります。

経費計上できる保険や税金は以下のものが挙げられます。

妥当性を正確に判断して、事業をするうえで必要な経費を計上することで節税効果が期待できるでしょう。

3. 青色申告による所得控除

3つ目は青色申告をすることによる節税効果です。事業規模にかかわらず、不動産所得の節税効果を高めるためには青色申告での確定申告が必須です。青色申告には白色申告では得られないメリットが多数あります。

青色申告は複式簿記での記帳が必要な分、手順が複雑で労力が必要です。得られる節税効果を考えれば青色申告のほうがメリットは大きいといえるでしょう。

減価償却の計算や必要経費の判断などを含め、自身で確定申告するのは難しい方は税理士にスポットで依頼するのもおすすめです。

まとめ

本記事では不動産所得の基礎知識や必要書類・手続きの手順を含めた確定申告の進め方を解説しました。不動産所得の節税効果を最大化するには青色申告での確定申告が必須です。優秀な会計ソフトを利用できるとはいえ、慣れるまでは青色申告が難しく感じるでしょう。

事業規模の方はもちろん、個人事業規模の方やフリーランスの方も確定申告をする場合、税理士をはじめとした専門家の活用がおすすめです。

「比較ビズ」では必要事項を入力するだけで、確定申告に強い税理士をスピーディーに探せます。どの専門家に相談すべきなのか迷うようなことがあれば、ぜひ利用してみてください。

監修者のコメント

藤本悟史税理士事務所

税理士 藤本悟史

立川、八王子、国立、国分寺その他東京近辺で活動している税理士。1992年東京都八王子市出身。趣味は銭湯やサウナ。好きな動物はネコ。 税理士試験、個人の税理士事務所及び相続税専門の税理士法人の勤務を経て、2020年に税理士として独立開業。税理士全体としては5.5％しかいない30代以下の開業税理士として、若年層や若い後継者に世代交代を行っている経営者から圧倒的な人気を誇る。法人税申告、個人確定申告、相続税申告と幅広い分野で数多くの申告実績あり。大手予備校で税理士試験の講師やセミナーを担当。東京税理士会の支部の幹事も務め、研修部長として公的な研修を主催している。

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不動産所得は、副業や投資の代表的なものの１つ。収入が生じれば、当然確定申告などの税務手続きを検討する必要が生じます。不動産所得は、収入や経費がある程度一定化するため、慣れてしまえばルーティン化し始めることもありますが、当然、突発的な事象は生じます。

特に新たに不動産を取得した場合などは、記事中の減価償却の設定など、難易度の高い事例も生じてくるでしょう。不動産所得が生じている場合、確定申告義務が生じない場合であっても、申告をすることでメリットを得られる他、所得税の確定申告義務がない場合でも住民税の確定申告義務は生じるケースもあります。

税務関係の手続きで不安になった際は、税理士会などの支援機関や信頼できる税理士などへ相談を行うことをお勧めします。

執筆者

比較ビズ編集部では、BtoB向けに様々な業種の発注に役立つ情報を発信。「発注先の選び方を知りたい」「外注する際の費用相場を知りたい」といった疑問を編集部のメンバーが分かりやすく解説しています。