不動産所得の確定申告|必要書類・手続きの方法・手順・節税ポイントを解説!

更新日:2021年12月16日 発注カテゴリ: 確定申告
大原政人税理士事務所
監修者
代表税理士 大原政人
不動産所得の確定申告|必要書類・手続きの方法・手順・節税ポイントを解説!

サラリーマンなら誰しもが憧れるであろう不動産所得。今回は不動産所得とは何か、確定申告はどうすればいいか、経費計上できるものは何か、などをまとめました。不動産所得の経費はややこしいですが、覚えておくと節税対策になります。既に不動産所得を得ている方、これから得る予定の方は必見です。

不動産所得とは

土地・建物などの不動産は、取得時はもちろん、登記・所有・維持、貸付け、売却・譲渡に伴ってさまざまな税金がかかります。ただし、これらの税金のうち確定申告の対象になるのは、不動産の貸付け、売却・譲渡によって得られた収入・利益のみです。

不動産にかかる税金の種類 概要
不動産取得税 土地・建物を含む不動産購入時にかかる税金
登録免許税 取得した不動産を登記する際にかかる税金
譲渡所得税 不動産を売却した際にかかる所得税・住民税・復興特別所得税の総称
印紙税 不動産取得・売却時に交わす売買契約書にかかる税金
固定資産税 取得した不動産を管轄する市区町村に毎年支払う税金
都市計画税 市街化区域内の不動産に毎年かかる税金。市街化区域外であれば支払う必要なし
不動産所得税 不動産の貸付け、権利の貸付け、船舶・航空機の貸付けで得られた所得にかかる所得税・住民税・復興特別所得税

つまり不動産所得とは、不動産の賃貸による家賃収入、駐車場料金、敷地内の看板・販売機使用料などから得られた「所得」のこと。不動産の売買によって得られた利益(キャピタルゲイン)は譲渡所得に分類され、不動産所得とは区別して扱われています。

参考元:国税庁「土地や建物を売ったとき」

不動産収入から差し引ける必要経費

ここでいう所得の定義は、得られた収入から「収入を得るために支払った経費」を差し引いて残った利益のこと。これを当てはめると、不動産所得とは「不動産収入から、収入を得るために支払った必要経費を差し引いて残った利益」だということになります。

では、不動産所得を算出するため、不動産収入から差し引ける必要経費にはどのようなものがあるのでしょうか?

不動産所得で認められる経費 備考
固定資産税・都市計画税 管轄の市区町村に毎年支払う税金
不動産投資ローンの利息部分 元本は含まない
保険料 火災保険・地震保険・損害保険など
修繕費 建物の修繕にかかった費用
租税公課 不動産取得税・登録免許税・印紙税など
雑費・実費 家賃収入に必要な交通費・通信費・消耗品費など
減価償却費 建物部分のみ

一方、不動産所得の前提となる収入は、家賃収入以外にも礼金や更新料など、入居者に返還する必要のない収入も含めて計算する必要があります。

不動産所得は原則として確定申告が必要

不動産所得に限ったことではありませんが、所得のある方は原則として確定申告が必要です。なぜなら、確定申告が「1月1日から12月31日までの所得を確定させ、足りない所得税を納税する、払い過ぎた所得税の還付を受ける」ための手続きだからです。

所得税の納税が義務付けられている日本では、年末調整を受けている会社員を除き、所得のあるすべての方は確定申告しなければならないのです。

ただし、収入から必要経費を差し引いた「所得」すべてに、所得税が課税されるわけではありません。所得税の課税対象となるのは、所得から各種控除を差し引いた「課税所得」であり、不動産所得であってもそれは変わりません。

副業で得た不動産所得のある会社員

年末調整を受ける会社員を本業とする方が、副業として不動産収入を得ている場合、不動産所得が20万円を超えた時点で確定申告する必要があります。これは、年末調整を受ける給与所得者に対する「20万円ルール」があるから。給与所得以外の「不動産所得」「雑所得」の合計が20万円を超えた分に所得税が課税される仕組みです。

たとえば、不動産所得が20万円以内であっても、仮想通貨などから得られた雑所得との合算が20万円を超えれば、確定申告しなければなりません。課税不動産所得を算出する具体的な計算式は以下の通りです。

計算式

(不動産収入 - 必要経費)+ 給与所得以外の所得 - 20万円

この計算式を当てはめて課税不動産所得を算出し、1円でもプラスが出ている方は確定申告が必要です。

所得が不動産所得のみの方

アパート・マンションなどの経営を本業とし、所得が不動産所得のみの方の場合、不動産所得が48万円を超えた時点で確定申告する必要があります。これは、所得に応じて最大48万円を控除できる「基礎控除」が適用できるからです。課税不動産所得を算出する具体的な計算式は以下の通りです。

計算式

(不動産収入 - 必要経費)- 基礎控除額48万円

この計算式を当てはめて課税不動産所得を算出し、1円でもプラスが出ている方は確定申告が必要です。

参考元:国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)」

不動産所得の確定申告をすべき理由

逆に副業で不動産所得が20万円以内、本業で不動産所得が48万円以内の方であれば、確定申告する必要はないといえますが、不動産所得のあるすべての方は確定申告しておくべきです。以下から、その理由を簡単に解説していきましょう。

課税不動産所得額を確定させる

確定申告は、収入を得るために支払った必要経費が妥当であることを証明し、課税不動産所得額を確定させる役割があります。

たとえば、100万円の不動産収入に対して80万円の必要経費を支払ったのであれば、不動産所得は20万円になるため確定申告は不要ですが、必要経費が妥当なものかを判断するのはあくまでも税務署です。個人的な判断で確定申告しなければ、税務調査が入る場合も考えられます。

確定申告していないのだから税務調査が入ることはないだろうと考える方がいるかもしれませんが、そうした判断は非常に危険です。

なぜなら、家賃収入を含む不動産収入を得るためには、不動産会社、管理会社などとの関わりが欠かせないから。こうした関連会社に税務調査が入れば、不動産オーナーへのお金の流れも明確になってしまうのです。

損益通算できる

不動産所得は、給与所得や雑所得など、ほかの所得と合算した金額に課税される「総合課税」が適用されることが特徴。総合課税には所得額に応じて税率が高くなるデメリットがありますが、所得金額の損益通算が可能というメリットもあります。

つまり、不動産所得で赤字が生じた場合、確定申告で損益通算することにより所得税の支払額を減らせる可能性があります。

たとえば、課税所得が330万円を超える給与所得者の場合、330万円を超えた分の所得税率は20%になります。思いがけずに修繕費用がかさんでしまった、などで不動産所得が赤字になれば、給与所得から赤字分を差し引くことで課税所得を減らせる、税率を下げる効果が得られるメリットがあります。

参考元:国税庁「No.2260 所得税の税率」

青色申告なら節税効果が得られる

不動産所得の確定申告を前提に、青色申告承認申請書を事前提出しておけば、所得税の節税効果が得られます。一般的に、事業所得のある個人事業主が青色申告するものと思われがちですが、不動産所得のある方でも青色申告での確定申告は可能です。

基礎控除とは別に10万円の青色申告控除が適用できるほか、赤字を3年間繰り越せる、30万円未満の減価償却資産を一括計上できるなど、白色申告にはないメリットが得られます。

ただし、不動産所得のみで「65万円の青色申告特別控除」を得るのは難しいというデメリットも。これは、不動産所得が「事業規模」であると認められなければ、特別控除を適用できないからです。事業規模として認められる不動産の目安は、おおむね以下の通りです。

事業規模として認められる不動産 事業規模の目安
アパート・マンション 10室以上
貸家 5棟以上
駐車場 50台以上

会社員の副業として不動産所得を得ている方には現実的ではないかもしれませんが、本業として不動産所得を得ている方であれば、青色申告事業者として事業化するのもひとつの方法です。

不動産所得の確定申告手順:1. 白色申告が青色申告か

不動産所得を得ているなら確定申告すべきなのは理解できました。しかし、確定申告はどのような手順で手続きすればいいのか?これまで確定申告をしたことのない方なら不安を感じてしまうでしょう。そんな方に向け、以下から不動産所得の確定申告手順を解説していきます。

まず最初のステップは、不動産所得の確定申告を白色申告で行うのか?青色申告で行うのかを決めることです。白色申告・青色申告それぞれの特徴・メリット・デメリットは以下の通りです。

白色申告とは

白色申告とは、青色申告事業者以外の方が確定申告するための申告方法のこと。比較的簡単に確定申告できるメリットがあることから、副業を持つ会社員の方だけでなく、事業規模の大きくない個人事業主、フリーランスの方が幅広く利用している確定申告の方法です。

ただし、青色申告のような控除額が適用できない、赤字(損失)の繰越ができない、認められる経費に制限があるなど、節税効果が期待できないことがデメリットでしょう。

従来の白色申告では帳簿を必要としなかったため、事務作業を大幅に軽減できるメリットがありましたが、帳簿の記帳・保存が義務付けられた現在では、そのメリットも薄れつつあります。

青色申告とは

青色申告とは、青色申告承認申請書を提出した方が確定申告するための申告方法のこと。複式簿記による帳簿作成・保存が必要であり、損益計算書・賃借対照表も作成する必要がありますが、上述したように大きな節税効果が期待できるメリットがあります。

ただし、青色申告承認申請書の事前提出が必要、複式簿記での記帳が必要などのデメリットがあり、不動産所得の場合は65万円の青色申告特別控除を得られにくい難点もあります。

優秀な会計ソフトが登場したことで、帳簿の問題は解消しつつありますが、ハードルの高さを感じてしまう方も多いかもしれません。

不動産所得の確定申告手順:2. 確定申告に必要な書類

不動産所得の確定申告手順、2つめのステップは、選択した申告方法に応じて確定申告に必要な書類を揃えること。確定申告書Bをはじめ、白色申告・青色申告で共通する必要書類は多くありますが、税務署へ提出する書類はそれぞれで若干異なります。

白色申告で確定申告

不動産所得を白色申告で確定申告する場合、揃える必要のある書類は以下の通りです。

白色申告で必要な書類 入手先
確定申告書B 国税庁ホームページ、確定申告書等作成コーナー
収支内訳書(不動産所得用) 国税庁ホームページ、確定申告書等作成コーナー
現金出納帳、および収入のわかるもの 自身で作成、通帳などを用意
賃借人の情報、契約状況のわかるもの 契約書などを用意
必要経費のわかるもの 領収書・請求書・レシート・通帳など

確定申告B、収支内訳書(不動産所得用)は、国税庁のホームページからダウンロード、税務署で受け取るなどのほかに、確定申告書等作成コーナーで作成・プリントアウトすることも可能です。

確定申告

ダウンロード先:国税庁「確定申告書、青色申告決算書、収支内訳書等」

青色申告で確定申告

不動産所得を青色申告で確定申告する場合、揃える必要のある書類は以下の通りです。

青色申告で必要な書類 入手先
確定申告書B 国税庁ホームページ、確定申告書等作成コーナー
所得税青色申告決算書(不動産所得用) 国税庁ホームページ、確定申告書等作成コーナー
現金出納帳、および収入のわかるもの 自身で作成、通帳などを用意
賃借人の情報、契約状況のわかるもの 契約書などを用意
必要経費のわかるもの 領収書・請求書・レシート・通帳など

確定申告B、所得税青色申告決算書(不動産所得用)は、国税庁のホームページからダウンロード、税務署で受け取るなどのほかに、確定申告書等作成コーナーで作成・プリントアウトすることも可能です。

No.1474 上場株式等に係る譲渡損失の損益通算および繰越控除

不動産所得の確定申告手順:3. 収支内訳書・青色申告決算書の作成

不動産所得の確定申告手順、3つめのステップは、現金出納帳や領収書・請求書などをもとに収支内訳書、あるいは青色申告決算書を作成すること。これは、課税所得を確定させる確定申告では、大前提として必要経費を確定する必要があるため。

「賃貸料」「礼金・権利金・更新料」などの収入金額、「租税公課」「損害保険料」「修繕費」「減価償却費」「借入金利子」などの必要経費を記載するほか、青色申告決算書の場合は「勘定科目」も記載する必要があります。

不動産所得の確定申告手順:4. 確定申告書Bの作成

不動産所得の確定申告手順、4つめのステップは、収支内訳書・青色申告決算書をもとに確定申告書Bを作成すること。すでに収入金額、必要経費を明らかになっているため、確定申告書Bの「第一表」「第二表」に書き写していくだけです。

課税不動産所得額に応じた所得税の税率を乗じ、納税すべき所得税額も記載する必要があります。すべての書類が揃っていれば、税務署で確定申告書を作成することも可能。書き方などは税務署員が懇切丁寧に教えてくれます。

参考元:国税庁「No.2260 所得税の税率」

確定申告書等作成コーナーとは

確定申告というと、自身で提出書類を手書き作成しなければならない、というイメージがあるかもしれません。

しかし、近年では「確定申告書等作成コーナー」というオンラインサービスが用意されており、ブラウザで必要情報を入力することで簡単に確定申告書・収支内訳書・青色申告決算書の作成が可能です。

分離課税用第三表

参考元:国税庁「確定申告書等作成コーナー」

不動産所得の確定申告手順:5. 確定申告書提出・税金納付

不動産所得の確定申告手順、最後のステップは、確定申告書を含む必要書類を税務署に提出し、所得税を納付すること。税務署に出向いて書類作成し、その場で所得税を納付する方法のほか、確定申告書等作成コーナーで作成した書類を税務署に提出する・郵送する、e-Taxを使ったオンライン申告・納税するなどの方法があります。

株式等に係る譲渡所得等の金額の計算明細書

不動産所得の節税ポイント

最後に不動産所得の確定申告をするにあたって、知っておきたい節税ポイントを紹介しておきましょう。税法に反する節税は御法度ではありますが、知っているのと知らないのでは、最終的に納税する所得税額に大きな差が生じがちだからです。

建物部分の減価償却費

アパート・マンション経営などの家賃収入をメインとした不動産所得では、意外に見落としてしまいがちなのが「減価償却費」です。不動産を購入するために投資した金額は、一括で経費に計上できませんが、減価償却という形で一定年数の所得控除が可能です。

現在では、建物の耐用年数に応じ、毎年同じ金額を減価償却費として計上する「定額法」が採用されており、建物の構造や用途によって耐用年数が定められています。

たとえば、3,000万円の新築RCマンションを購入した場合の耐用年数は47年、償却率0.022となるため、建物の価値を2,000万円とした場合に以下の計算式で1年間の償却額を割り出せます。

減価償却の計算式 減価償却額
2,000万円(建物の金額)× 0.022(償却率) 44万円 × 47年間

必要経費の判断

不動産所得から差し引ける必要経費には、火災保険・地震保険などの損害保険料、固定資産税、借入金利子などがありますが、それぞれが必要経費として計上する妥当性があるのか?正確に判断していくことが節税へのポイントです。

どんな費用でも不動産所得の必要経費として認められるわけではありませんが、計上しなければ余分な所得税を支払うことになるからです。たとえば、修繕費ならなんでも必要経費にできると考えがちですが、非難階段の設置など、後から物理的に加えられた設備は修繕費として認められていません。

参考元:国税庁「No.1379 修繕費とならないものの判定」

不動産所得の節税には青色申告が必須

事業規模とはいえない方も含め、不動産所得の節税効果を高めるためには、青色申告での確定申告が必須です。これは特別控除が適用できなくても10万円の所得控除が得られる、赤字を3年間繰り越せる、家族への給与を全額経費にできるなど、白色申告にはないメリットがあるからです。

たしかに複式簿記での記帳が必要な青色申告は面倒かもしれません。しかし、得られる節税効果を考えれば、手間をかける価値は充分あります。

減価償却の計算、必要経費の判断などを含め、自身で確定申告するのは難しいという方であれば、税理士にスポットで依頼するのもおすすめ。報酬を支払った以上の節税効果が期待できるでしょう。

まとめ

本記事では、不動産所得とはなにか?なぜ確定申告が必要なのか?知りたい方に向け、不動産所得の基礎知識や、必要書類・手続きの手順を含めた確定申告の進め方を解説するとともに、不動産所得の効果的な節税ポイントも紹介してきました。

本文内でも解説したように、不動産所得の節税効果を最大化するには青色申告での確定申告が必須。しかし、優秀な会計ソフトが利用できるとはいえ、慣れていない方には簡単ではないことも青色申告の特徴。事業規模の方はもちろん、そうでない方にも、税理士をはじめとした専門家の活用がおすすめです。

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大原政人税理士事務所
代表税理士 大原政人
監修者

川崎・横浜起業、確定申告支援センター 税理士大原政人。1975年茨城県土浦市出身。趣味はサッカー。法政大学経営学部経営学科卒業。都内税務会計コンサルティング会社勤務の後、税理士として独立。川崎市(駅徒歩5分)で中小企業・個人事業主を支援して今年で17年目。法人税務申告約1,500件、個人確定申告約1,200件、相続税申告約200件、セミナー、研修会講師年間平均30回

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