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不動産登記費用の相場は?司法書士費用を抑えるポイントも解説!

最終更新日:2022年08月05日
不動産登記費用の相場は?司法書士費用を抑えるポイントも解説!
この記事で解決できるお悩み
  • 不動産登記の費用相場が知りたい
  • 不動産登記費用を抑える方法とは
  • そもそも不動産登記とは

土地・建物などの不動産を取得すると、付随する形でさまざまな諸費用が発生します。そのうちのひとつが、「不動産登記費用」です。聞いたことはあるけれど具体的なことはよくわからない諸費用の代表格ではないでしょうか。厄介なことに、この不動産登記費用の負担は決して軽くありません。

「そもそも不動産登記の費用の相場は?他の人はどれくらい払っているの?」「不動産登記の費用を低減できる方法はあるの?」とお悩みの方もいるでしょう。

本記事では、これらの疑問に答えつつも「そもそも不動産登記とはなにか?」の基本的な部分も理解できるように説明をしていきたいと思います。

不動産の登記費用の相場はいくら?その内訳は?

不動産登記の費用は、3,000万円(土地1,000万円・建物2,000万円・全額住宅ローン)の不動産だった場合、ズバリ「50万円」ぐらいになります。この数字は、購入した不動産の価格に比例して変わってきます。したがって、不動産購入額が高くなれば高くなるほど、登記費用は高くなっていくことになります

では、この50万円の内訳をみていきましょう。内訳は以下の通り大きく3つに分けることができます。

  • 登録免許税(登記にかかる税金)
  • 司法書士費用(司法書士に手続代行を依頼した場合の報酬)
  • 登記手数料

「登記するだけで税金が発生するの?」とげんなりしてしまった人もいらっしゃるかもしれません。残念ながら、それなりの税金を徴収されてしまうことを覚悟して、費用についての理解を深めていきましょう。

不動産の登記費用の相場:登録免許税

登録免許税は「取得する土地・建物の評価額」に、登記の種類に応じて決められた税率を掛けた金額が徴収されます。「評価額」として設定されるケースの例は以下の通り。

  • 土地の場合・・・地価公示価格の約70%
  • 中古・新築建物の場合・・・販売価格の約50〜70%

では、登記種類別の税率を以下の表にまとめたのでご覧ください。

不動産登記の種類 登録免許税率
所有権移転登記(土地購入) 評価額の2.0%
所有権移転登記(土地相続) 評価額の0.4%
所有権保存登記(新築建物) 評価額の0.4%
所有権移転登記(中古建物) 評価額の2.0%
抵当権設定登記(住宅ローン) 評価額の0.4%

仮に自分自身で手続きする場合でも、登録免許税、登記手数料は「必要な不動産登記費用」です。2022年現在、一定の条件を満たした場合に限り、税率の軽減措置が受けられますが、基本的に削減する余地のない費用だといえるでしょう。

参照元:2022(R4)年 住宅の登録免許税の軽減額の計算例と制度の解説

3,000万円で取得した不動産の登録免許税は?

取得金額2,000万円の土地に1,000万円の建物を新築し、合計3,000万円の不動産を全額住宅ローンで取得したとします。評価額を土地の70%、建物の60%として考えれば、登録免許税の対象になる金額は「土地1,400万円」「建物600万円」となり、以下のようになります。

不動産登記の種類 金額(評価額)×(登録免許税率)
所有権移転登記(土地) 1,400万円 × 2.0% = 280,000円
所有権保存登記(建物) 600万円 × 0.4% = 24,000円
抵当権設定登記(住宅ローン) 3,000万円 × 0.4%= 120,000円
合計 424,000円

3,000万円の不動産を取得した場合の登録免許税の費用相場は、424,000円となりました。売買・相続などの土地の取得方法、建物が新築か中古かなどの要因で変動しますが、おおまかな計算方法を知っておけば、いざというときに慌てずに済むでしょう。

不動産の登記費用の相場:司法書士費用

不動産登記の手続代行を司法書士に依頼すると、登録免許税・登記手数料にプラスして、司法書士の報酬「司法書士費用」が上乗せされる形になります。司法書士費用は不動産登記の種類によって変動するのはもちろん、取得する不動産の金額、地域によっても変動します。

参考までに、日本司法書士会連合会が公表する不動産登記の報酬データ例を紹介しておきます。

不動産登記の種類 最低 全国平均 最高
所有権移転登記(売買) 30,894円 51,832円 86,940円
所有権移転登記(相続) 39,214円 66,604円 106,483円
所有権保存登記 14,654円 25,462円 43,624円
抵当権設定登記 27,290円 39,712円 61,883円

取得する不動産によって必要な登記手続きが異なるため一概にはいえませんが、不動産登記費用としての司法書士報酬は、50,000〜120,000円前後だと考えておけばいいかもしれません。

司法書士費用が変動する理由は?

司法書士費用が変動するもっとも大きな要因としては、司法書士の報酬が「自由化」されたことが挙げられます。従来は手続きごとの額が決められていた司法書士報酬ですが、自由化された現在ではそれぞれの事務所・司法書士の判断に委ねられています。

適正料金でサービスを提供するため、従来の報酬額を踏襲する司法書士がほとんどではあるものの、バラツキが生じるのは仕方ない一面があるのです。

手続きに要する手間が増えれば報酬金額も高くなる

たとえば、所有権移転登記は「売買」よりも「相続」の方が高くなっていますが、これは相続人が一人のみとは限らないことが理由だと考えられます。相続人が一人増えれば、報酬額はおおむね1万円が加算されるのが一般的だからです。

不動産の登記費用の相場:登記手数料

登記手数料の多くは、必要書類を取得するのにかかる費用は、役所に足を運ぶための交通費などを含めても…おおよそ10,000円程度の範囲に収まるのが一般的です。これより大幅に高くなることはないので、ご安心ください。

結局のところ、印鑑証明書など役所などに何かしらの届け出をするときに必要となる書類などを用意するための費用と理解いただければ結構です。必要になる登記手数料は主に以下の通り。

  • 登記事項証明書(謄抄本)
  • 登記事項要約書の交付・登記簿等の閲覧
  • 証明(地図・印鑑証明を除く)
  • 地図等情報
  • 印鑑証明書
  • 筆界特定
  • 登記識別情報に関する証明

オンラインで実施すれば少しだけ費用低減できる

昨今、役所へ提出する書類だったり、請求をする証明書だったりは、オンラインで手続きができるように変化しつつあります。インターネットやスマホが普及したおかげといえるでしょう。そして、オンラインでの手続きは「手数料を少しだけ安くできる」というメリットがあります

したがって、「1円でも安くしたい!」と考えている方は、オンラインを上手に活用することを強くおすすめします。以下の表で登記手数料の詳しい費用をご覧ください。

登記手数料 書面請求 オンライン請求
登記事項証明書(謄抄本) 600円 ・送付:500円
・窓口交付:480円
登記事項要約書の交付・登記簿等の閲覧 450円
証明(地図・印鑑証明を除く) 450円
地図等情報 450円 ・送付:450円
・窓口交付:430円
印鑑証明書 450円 ・送付:410円
・窓口交付:390円
筆界特定 ・筆界特定書の写し:550円
・図面の写し:450円
・手続記録の閲覧:400円
登記識別情報に関する証明 300円 交付:300円
本支店一括登記申請 300円

参照元:【法務省】登記手数料について

登記費用は節約できる?

ここまでで解説してきたように、不動産の登記費用は「登録免許税 + 登記手数料 + 司法書士費用」の合計です。登録免許税・登記手数料は、だれが手続きしてもほぼ同じ金額がかかるため、不動産登記費用を大幅に抑えるには「自分自身で手続きして司法書士費用を節約する」しかありません。登記の流れとしては、

  1. 申請書の作成
  2. 必要書類を収集
  3. 登録免許税の支払い
  4. 登記申請・権利証(登記識別情報)の受取り

となりますが、文字で伝えるほど簡単ではないのも事実です。しかし、時間や手間をかけてでも費用を抑えたいニーズがあるなら、チャレンジしてみてもいいかもしれません。申請書の書き方なども法務局で教えてもらえます。

個人で不動産登記する際の注意点

では、個人で不動産登記する際の注意点を以下の3つにまとめたのでご覧ください。

  • 法務局・役所の受付時間
  • 「売り主も含む共同申請」が必要
  • 住宅ローンを含む融資に関連した抵当権設定登記する場合

法務局・役所の受付時間

自分自身で登記して費用を低減するとなったとき…インターネットを活用する場合も含め、法務局・役所の受付時間が「会社勤めの方の業務時間」とほぼ重なっていることは留意すべきです。つまり、会社勤めの方は有給休暇など、これのためだけに休みを取る必要があるわけです。

「売り主も含む共同申請」が必要

不動産売買の所有権移転登記は「売り主も含む共同申請」が必要です。相手方が同意してくれなければ、自分で手続きするのは困難です。なお、住所変更登記など、自分自身で「単独申請」できる手続きなら比較的簡単です。

住宅ローンを含む融資に関連した抵当権設定登記する場合

住宅ローンを含む融資に関連した抵当権設定登記する場合にも注意が必要です。物件に抵当権を設定したい金融機関が、第三者である司法書士の立会・手続代行を融資の条件にするため、司法書士への依頼が必須だからです。不動産登記では、司法書士を頼るほかない場面が非常に多いというのが実情です。

個人で不動産登記することの難しさ

司法書士の報酬費用相場は約10万円ほどであることは前述の通りです。もちろん上記の注意点を念頭にご自身で不動産登記することも可能ですが、やはり10万円分の「面倒さがある」ということであり、その費用低減は並大抵の努力では難しいということを理解しておきたいところです。

司法書士費用を抑えるポイントは?

上述のように、不動産登記の手続代行は司法書士に任せるほかないケースが多いのが現実です。それならば、不動産登記費用を少しでも抑えるために、司法書士費用をなるべく低減したいと考える人が多いでしょう。そのためのヒントを簡単に紹介していきます。大きくは以下の4つです。

  • ハウスメーカーの見積もりには注意
  • 複数の司法書士事務所に見積もりを依頼する
  • 不動産登記費用を経費計上して節税
  • 登記手続きを司法書士と作業分担をする

ハウスメーカーの見積もりには注意

まず注意すべきは、ハウスメーカーなどの仲介会社が提出する見積書です。実際には、仲介会社のスタッフが手続きを代行するわけではないため、提携する司法書士の見積もりをもとに金額が設定される場合がほとんどです。

つまり、仲介会社が介在することによって、登記費用に代行手数料を上乗せしやすい状況になってしまいます。本記事でも紹介した登記費用の相場を念頭に、見積書の金額が妥当なのか?判断する必要があるでしょう。

複数の司法書士事務所に見積もりを依頼する

不動産登記は、取得する不動産の所在地を管轄する法務局へ申請するため、所在地に近い地元の司法書士事務所に依頼するのが基本です。しかし、報酬が自由化された現在、費用は司法書士事務所によって異なります。対象となるエリアから複数の司法書士事務所をピックアップし、それぞれに見積もりを依頼して比較検討するのが重要です。

ただし、金額だけで判断するのはおすすめできません。相場よりも大幅に下回る見積もり金額を提示されても、なぜその費用で手続き代行できるのか?理由を明確にしてもらい、納得したうえで契約するべきでしょう。

不動産登記費用を経費計上して節税

司法書士費用とは直接の関係はありませんが、所有権移転登記の手続き費用は全額経費として計上できるのは覚えておきたいポイントです。登録免許税はもちろん、司法書士費用、書類の発行手数料・郵送料、手続きに要した交通費なども経費申請可能です。

すべての領収書を保管したうえで、キチンと仕分けしておけば、確定申告時に全額を控除対象にできます。

登記手続きを司法書士と作業分担をする

依頼する司法書士によっては、不動産登記をするための作業を分担してくれるケースもあります。基本的には、1つ1つの作業に対して報酬額が決定するため、一部を自分自身で実施することで登記費用を少し低減することが可能になるわけです。

「拘束時間」で算出する場合も、一部を自分自身で手続きを進めることで、拘束時間を少なくして費用を相場よりも安くすることが可能になります。手続きの中には簡単なものもあるため、積極的に交渉を進めるとよいでしょう。

ただし、司法書士によっては、このような作業分担をしないケースもあるため、必ずできる方法ではないことを理解しておきましょう。

不動産登記に関するよくある質問

ここからは不動産登記についての基本的な部分を「よくある質問」と一緒に押さえていきましょう。やはり司法書士と費用の交渉をする際、まったく知識がない場合は同じ土俵に立つことすらできないため、ある程度の知識を持っておくことが求められます。

気になる質問があれば、一読して理解を深めてもらえると幸いです。

  • 不動産登記とは?
  • 不動産登記はどうして必要なの?
  • 不動産登記の「表題部」とは?
  • 不動産登記の「権利部(甲区)」とは?
  • 不動産登記の「権利部(乙区)とは?
  • 権利部は不動産登記の義務がないって本当?
  • 不動産登記には種類がいろいろとあるって本当?
  • マンションの不動産登記ってどうなるの?
  • 権利部の不動産登記代行は司法書士しかできないって本当?

不動産登記とは?

不動産登記とは、土地・建物などの不動産を取得した際に「土地や建物がどのような状態なのか」「土地や建物の所有者はだれなのか」を、不動産の所在地を管轄する法務局で登記(登録)する手続のことです。

余談ですが、登記された不動産の情報は「不動産登記簿」という紙の書類で管理されていましたが、現在では「登記記録」としてコンピューター管理されています。従来からの名残で「不動産登記簿謄本」「不動産登記簿抄本」という言葉が残っているものの、現在は「不動産登記事項証明書」という名称が正式となっています。

不動産登記はどうして必要なの?

「どのような不動産」を「だれが所有しているのか」を、公的に明確にするためです。国としては、しっかりと土地や建物の所有者を明確にして「税金を徴収したい」という目的も少なからずあるといえるでしょう。

不動産登記の「表題部」とは?

不動産登記の書類に記載されている「表題部」は、言葉からも察することができる通り、表題を記載している部分です。目的は「不動産の状態を記録する」ことです。記載されている内容は以下のようなイメージで、不動産の基本的な情報が掲載されています。

  • 表題部(土地)

    所在、地番、地目(土地の目的)、地積(面積)、登記日付など

  • 表題部(建物)

    所在、家屋番号、種類(建物の目的)、構造、床面積、登記日付など

不動産登記の「権利部(甲区)」とは?

不動産の所有権に関する情報が記録される箇所になります。具体的には「所有者の氏名・住所など、共有者が存在すればそれぞれの持分」が記録されます。

不動産登記の「権利部(乙区)とは?

「権利部(甲区)」と同様に、不動産の所有権に関する情報が記録される箇所です。では、甲区と何が違うのか?という点ですが…端的にいえば「抵当権」などの情報になります。

不動産を購入するとき、当然、一括で支払うことができれば万々歳ですが、そう簡単にいかないのが現実です。したがって、ほとんどの人が住宅ローンを組むことになるかと。その住宅ローンの抵当権を記録しているわけです。

権利部は不動産登記の義務がないって本当?

表題部の不動産登記に関しては法律で登記が義務付けられていますが、「権利部」に関しては、登記しなくても法律に違反することはありません。したがって「義務がないって本当?」の問には「イエス」になります。

ただし、近年、権利部の不動産登記を義務化する動きも活発化していることを念頭に置いておいてください。背景としては、権利部の登記を怠ったがため元の所有者が二重譲渡してしまい、そのため正当な所有者としての権利が認められないというトラブルが多発しているからです。

不動産の取得を検討している方にとっては、むしろ権利部の方が重要なのです。自分の身を守るための意味も込めて、権利部もしっかりと登録することを強くおすすめします。

不動産登記には種類がいろいろとあるって本当?

実は、一言で不動産登記と言ってもいろいろな種類があります。以下の表に記載するため、ご覧ください。

不動産登記の種類 内容
所有権保存登記 所有権のない不動産を対象に、新規で所有権を登録する登記
所有権移転登記(新築) 不動産を取得した際に、以前の所有者から所有権が移転したことを登録する登記。土地のみが対象。建物は所有権保存登記する
所有権移転登記(中古) 不動産を取得した際に、以前の所有者から所有権が移転したことを登録する登記。土地・建物が対象。
抵当権設定登記 住宅ローンなどで金融機関が抵当権を設定する際に行う登記。完済後は「抵当権抹消登記」を申請する必要がある

このほかにも「変更」「更正」などの登記がありますが、不動産取得に関連した主な権利登記は上述した4つです。このうち、どの不動産登記をすべきなのかは、取得する不動産によって異なります。

マンションの不動産登記ってどうなるの?

それぞれの権利登記の内容は「ひとつの土地、ひとつの建物を個人または共有者で所有する」ことを前提にしています。集合住宅であるマンションの一室を取得したい個人、事務所としてマンションを購入したい企業・個人事業主の場合、不動産登記の種類・手続はどうなるのでしょう?

  • 新築マンションの場合

    販売会社にマンション区分を明確にするための「区分建物表題登記」を登記する義務があるため、マンション購入者の所有権保存登記・抵当権設定登記とセットで、販売会社が登記を代行するのが一般的です。

  • 中古マンションの場合

    所有権移転登記・抵当権設定登記の手続きが別途必要です。

権利部の不動産登記代行は司法書士しかできないって本当?

本当です。不動産登記は自分自身でもできる一方、だれにでも代行を依頼できるわけではありません。登記・訴訟を含む法律事務の専門家、司法書士であれば、不動産登記の手続き代行を依頼できます。ともあれ、国家資格保有者である司法書士であれば、安心して手続きを任せられます。

まとめ

一般には非常にわかりにくい、不動産登記の基本・仕組み・登記費用の相場など、概要がおおよそ理解できたのではないでしょうか?負担の軽くない不動産の登記費用は、できるだけ節約したいものではありますが、確実に登記しなければ「取得した不動産の権利を主張できない」事態に陥りかねません。

少しの費用を惜しむよりは、信頼できる優秀な司法書士に手続き代行を依頼するのがおすすめです。しかし、司法書士にはあまり馴染みがないという方は多くはないでしょう。候補先を絞り込むことさえ難しいと感じる場合があるかもしれません。

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