土地地目変更登記の費用はいくら？本人申請の手順・不動産登記の基本も解説！

地目変更登記とは

上述したように、不動産登記事項証明書に登記されている土地の目的・種類を、現在のものから別のものに変更するための手続きが「土地地目変更登記」です。具体的には、対象となる土地を管轄する法務局に必要書類を提出し、登記されている地目の変更を申請します。

土地地目変更登記は、主に下記の2つに分かれます。それぞれご確認ください。

• 「本人申請」

  土地地目変更登記は、原則として土地の所有者が手続きするものです。

• 「代理申請」

  不動産登記に関する知識が乏く本人申請が難しい場合、専門家に依頼することが可能です。

地目変更登記にかかる費用

では、地目変更登記にかかる費用について、下記の３つの場合からそれぞれ解説しましょう。

土地家屋調査士の場合

土地地目変更登記の代理申請ができるのは、土地家屋調査士のみです。代理申請を依頼した場合、報酬額はおおよそ一筆5万円前後というのが相場観。地目変更登記には「登録免許税」の納付は必要とされないため、土地家屋調査士の報酬がイコール地目変更登記にかかる費用だと思えば間違いありません。

もちろん、土地家屋調査士をはじめとした士業の報酬は自由化されているため、地域の違い、個別の依頼先に応じて報酬・費用は変動します。日本土地家屋調査士会連合会が公表する地目変更登記の報酬相場・費用を紹介しておきます。

参照元：日本土地家屋調査士連合会「令和元年度 土地家屋調査士業務報酬に関する調査」

土地家屋調査士への報酬には、土地地目変更登記に必要な一連の手続きが含まれており、依頼する側の土地所有者は、委任状や手元にある書類を渡すだけ。ただし、追加で「実費」を請求される場合もあるため、見積書・内訳をしっかり確認しておく必要があります。

地目変更する土地が複数ある場合の費用

複数の土地を所有しており、すべての土地の地目を変更したいという場合は、当然、土地家屋調査士に支払う報酬額も変わります。ただし、それぞれの土地一筆に対して5万円が必要になるわけではありません。それぞれの土地に関する申請書類は用意する必要があるものの、申請自体はまとめることができるからです。

おおよその土地家屋調査士の報酬・費用は、メインとなる土地一筆が約5万円、地目変更したい土地が増えるごとに、一筆約2万円〜3万円が追加されるというのが相場観です。

本人申請の場合

不動産登記の知識がある、あるいは時間をかけてじっくりと手続きできる、という土地所有者の方であれば、土地地目変更登記を自ら手続きする「本人申請」が可能です。

地目変更登記は、必要な申請書類を収集・作成し、対象となる土地を管轄する法務局に申請することが基本。登録免許税の納付も必要とされないため、地目変更登記を本人申請するのであれば、かかる費用は必要書類の取得費用、法務局への交通費・通信費などの実費のみに抑えられます。

法務局での資料取得に1,000円程度、現況確認や法務局への交通費を考慮に入れても、総額で1万円程度だと考えられるため、地目変更登記の費用を抑えたい方であれば、本人申請がおすすめです。

そもそも土地地目変更とは

ただし、不動産登記の知識がまったくないままでは手続きをスムーズに進められません。書類の不備などがあれば、訂正のために法務局に出向かなければならないなど、手間も時間も浪費してしまいます。本人申請による土地地目変更登記を検討している方なら、地目変更を含む不動産登記の基本を押さえておくことが重要です。以下の3つのポイントから簡単に解説していきましょう。

地目変更とは不動産登記事項証明書の表題登記のこと

日本国内にある土地・建物などの不動産は、不動産登記法によって「土地・建物がどのような状態なのか？」を、不動産登記事項証明書に登記（登録）することが義務付けられています。この登記事項証明書へ、土地・建物の情報を登録・変更するための手続き全般を「不動産登記」と呼んでいるのです。

不動産登記事項証明書は、土地・建物がどのような状態なのかが記載される「表題部」、土地・建物を所有しているのはだれなのかか記載される「権利部」に分かれており、このうち、表題部に情報を登録・変更する手続き全般を「表題登記」と呼び、地目を変更する手続きのことを「土地地目変更登記」と呼びます。以下の表にまとめたので、ご確認ください。

不動産登記費用相場についてもっと詳しく知りたい方は、下記リンクをご覧ください。

不動産登記費用の相場は？費用を抑えるポイントも解説【2024年版】

地目とはなにか

地目（ちもく）とは、土地の目的・用途・種類を特定し、登記事項証明書に記載するための不動産用語です。不動産登記法上の地目は、以下の23種類に区分されており「土地の現況および利用目的に重点を置き、部分的にわずかな差異のあるときでも土地全体としての状況を観察して定める」ものとされています。以下の表にまとめたので、ご確認ください。

地目変更登記する場合、定められた23種類以外の地目を定めることはできず、一筆の土地に対して複数の地目を定めることもできません。

地目変更登記は所有者の義務

田・畑などの農地を取得して住宅を建てる場合は宅地への地目変更が、住宅を取り壊して駐車場にする場合は宅地から雑種地への地目変更が必要。これらの地目変更登記は、法律で所有者の義務とされており、地目に変更が生じてから1か月以内に変更登記を済ませなければなりません。

1か月を過ぎて地目変更登記されていなくとも、ただちに罰則が課されるというわけではありませんが、申請を怠った場合には10万円以下の罰金が課されることもあるため注意が必要。これは地目変更登記に限らず、表題部の登記・変更登記すべてに当てはまることでもあります。

地目変更登記の必要書類

それでは、土地地目変更登記の基本が把握できたところで、登記手続きに必要な書類や、地目変更の登記手順を紹介していきましょう。まずは地目変更登記の必要書類ですが、どのような場合でも必要な書類と、場合によって用意しなければならない書類に分けられます。どのような場合でも必要な書類は以下の2点。

申請書は法務局のホームページから申請書様式をダウンロード可能。土地の案内図はGoogleマップなどを活用して作成可能です。土地家屋調査士に手続き代行を依頼するなら「委任状」も必要となりますが、依頼先で準備してくれるため気にする必要はないでしょう。以下、土地地目変更登記申請書の記載例を紹介しておきます。

参照元：法務局「不動産登記の申請書様式について」

次に、以下の3つの場合から必要な書類をそれぞれ解説していきましょう。

土地の所有者が亡くなっている場合

所有者が亡くなっている土地の地目変更登記を、相続人が手続きする場合、申請書・案内図に加え、以下の書類2点が必要になります。

土地の所有者の住所が登記内容と異なる場合

土地の所有者の現住所が、不動産登記事項証明書の住所と異なる場合、申請書・案内図に加え、以下の書類が必要になります。

ただし、用意する住民票・戸籍の附表には、登記内容の住所から現住所に移った経緯が記載されていなければなりません。

地目を農地からそれ以外に変更したい場合

田・畑などを宅地にしたいなど、農地からそれ以外へ地目変更したい場合は、申請書・案内図に加えて以下の書類が必要になります。

所有者が亡くなっている農地を、相続人が宅地に地目変更したい、といった複合的なケースでは、申請書・案内図に加え、亡くなった方・相続人の戸籍謄本、住民票、非農地証明など、それぞれで必要な書類をすべて揃えなければなりません。

地目変更登記の手順

では、地目変更登記の手順について見ていきましょう。下記の通り主に3つの工程があります。それぞれ解説しましょう。

1. 法務局で土地を調査（資料の取得）

必要書類の取得と並行して、地目変更登記するための準備を整えます。手順として最初にするべきは、法務局で不動産登記事項証明書、および地積測量図を取得し、地目変更の対象となる土地を調査することです。

ただし、調査といっても難しく考えることはありません。地目変更したい土地が現状どのように登記されているのか？登記事項証明書で確認することが調査のメイン。地積測量図が必要になるのは、山林などの地目の土地を宅地に変更する際に、申請書に面積を正確に記載する必要があるからです。

2. 土地の現況確認

登記事項証明書に記載された土地の調査が済んだ段階で、対象となる土地の現況確認を行います。土地の地目は、現況および利用目的で判断されるため、登記上の地目と現況がどのように違うのかを確認することになります。

たとえば、登記上の地目が山林の土地が造成されており、宅地として使える状況であったとしても、住宅が建っていなければ宅地にはなり得ません。この場合、山林から宅地へと地目変更するタイミングは、住宅が建った後ということになります。

3. 申請書類の作成・管轄の法務局に申請

法務局での調査、土地の現況確認をもとに土地地目変更登記申請書を作成し、必要書類とともに対象の土地を管轄する法務局に提出・申請します。申請書・添付書類に不備・不足がなければ、約1週間程度で登記手続きが完了します。

法務局から、登記手続きが完了した旨の連絡は特にありませんが、補正事項（修正・訂正が必要）がある場合は別。指示に従って法務局に出向き、内容を修正しなければなりません。

本人申請の場合は法務局も現況確認する

本人申請で土地地目変更登記する場合、申請書の内容が間違っていないかを確認するため、法務局の職員が現況確認するケースがほとんど。このため、本人申請の場合は申請から登記完了までの期間がやや長めになる傾向があります。

一方、土地家屋調査士が地目変更登記を代行する場合、法務局が現況確認することはほとんどありません。これは法務局が土地家屋調査士の専門性を認めているからであり、追加で現況確認する必要性がないからです。補正事項が生じることなく申請書を作成できることとあわせ、地目変更登記を土地家屋調査士に任せれば、手続きを素早く、かつスムーズに進められます。

本人申請での地目変更登記が困難なパターン

ここまでで、土地地目変更登記の手順や必要書類を紹介してきましたが、意外にも手続きが簡単なことに驚いた方も多いかもしれません。実際、シンプルに地目を変更するだけであれば、本人申請も難しくはないといえるでしょう。

しかし、単純に地目変更だけを登記するというパターンはそれほど多くありません。さまざまな要因が絡むことによって、本人申請での地目変更登記が困難になってしまうパターンも数多く存在します。以下の４つの例を紹介しておきます。

土地の分筆・合筆が必要な場合

分筆とは、一筆の土地を複数に分割すること、合筆とは、複数の土地を一筆にまとめることです。地目変更にあたって分筆・合筆が必要になる場合、本人申請は難しいといわざるを得ません。このパターンでは、素直に土地家屋調査士に代行依頼することがおすすめです。

たとえば、一筆の土地内に住宅と道路を作る場合などは、道路部分で分筆し、住宅部分を宅地、道路部分を公衆用道路に地目変更登記しなければなりません。分筆登記は土地の測量が前提となる場合がほとんどですが、土地家屋調査士なら測量から登記までをトータルに依頼できます。

筆界（土地の境界）が不明な場合

隣接する土地との境界のことを筆界（ひっかい）と呼びますが、土地の筆界が不明なままだと地目変更できない、売却できないなどの可能性があります。不明な筆界をはっきりさせるためには土地の調査、測量が必要になるため、やはり本人申請は困難です。

また、筆界が不明なままだと、隣接する土地の所有者とのトラブルに発展する可能性も。トラブルなく隣接する土地所有者の測量立会いを求めるためにも、トラブルに発展した場合の仲介を依頼するためにも、土地家屋調査士に代行してもらうことがおすすめです。

筆界制度についてもっと詳しく知りたい方は、下記リンクをご覧ください。

筆界特定制度とは？メリット・デメリット・申請手続きの流れ・費用を解説！

地目を農地から変更する場合

地目変更したい土地が田・畑などの農地である場合、地目変更登記する前に農地法に則った手続きを済ませなければなりません。

具体的には、土地の現況が造成されていて農地ではない場合は非農地証明を取得する、農地のままであれば農地転用許可を申請することになりますが、区域による制限事項の関係もあり、土地の所有者だけでは対応が難しい場合がほとんどです。

こうした農地法の手続き関連は行政書士の領域であり、農地をそれ以外の地目に変更するのであれば、行政書士と連携の取れる土地家屋調査士に代行を依頼することがおすすめです。

権利部の変更登記が必要な場合

使われていない民家を購入して駐車場に転用する、といったパターンでは、宅地を雑種地に地目変更登記するのに加え、建物を取り壊したことを登記する滅失登記、さらに登記事項証明書の権利部も新しい所有者で登記しなければなりません。

こうした複雑な登記が必要な場合は専門家に一任するのがおすすめ。土地地目変更登記、滅失登記は土地家屋調査士に、権利部の登記は司法書士の領域であるため、司法書士と連携できる土地家屋調査士、もしくは土地家屋調査士と連携できる司法書士に依頼するといいでしょう。

建物滅失登記についてもっと詳しく知りたい方は、下記リンクをご覧ください。

滅失登記費用の相場は？自分でもできる？やり方を分かりやすく解説

まとめ

地目変更登記にかかる費用はいくらなのか？提示された費用は妥当なのか？わからない方に向け、本記事では、土地地目変更登記にかかる費用や申請手順を解説するとともに、自分でも登記手続きできるのか？そもそも地目変更登記とはなにか？不動産登記の基本や登記の手順、注意点も紹介してきました。

本文内でも解説したように、単純に登記されている地目を変更するだけであれば、本人申請は決して難しいことではありません。土地地目変更登記にかかる費用も抑えられるでしょう。しかし、登記手続きが地目変更だけであるとは限らないのも事実。むしろ、複合的な要因が重なって、登記手続きが複雑化することも少なくありません。

時間や手間を削減するためにも、正確かつスムーズに登記手続きを進めるためにも、専門家に頼ることがおすすめ。そんなとき「比較ビズ」なら、必要事項を入力する2分程度の手間で、不動産登記に強い専門家をスピーディーに探せます。どの専門家に相談すべきなのか？迷うようなことがあれば、是非利用してみてください。

監修者のコメント

こしだ司法書士事務所

司法書士　越田一希

1984年京都市生まれ。不動産・相続・会社の「登記」に必要な手続きを代理する専門家であり、若手ならではのフットワークの軽さと様々な職業経験で培った対応力を持つ法務大臣認定司法書士。自身が法律知識ゼロで資格学習を開始した経験から法律の適用や用語の難しさを理解しており、平易でわかりやすい説明を心がけており評価を得ている。

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あなたが登記簿上「田」や「畑」となっている土地を持っている若しくは取得したという前提でお考え下さい。

その土地に建物を建てて宅地として使いたいといった場合、大まかにいうと

�’醒賄祥僂竜�可を取得する
��都市計画法の許可を取得する
�９�事を行う
�っ鰐槓儿硬亠�を行う。
という流れになります。

ご自身で「地目変更登記」を行ったものの、�´△亮蠡海�を知らず（無視して）進めてしまった場合、後日役所から「原状回復」や「罰則の適用」などが命令される可能性があります。

原状回復とは「元の状態に戻せ」という事なので、せっかくおこなった宅地造成の工事を元に戻さなければいけなくなったり、すでに建ててしまった建物を取り壊すという事になるのでかなりの損害が発生してしまいます。

また、そもそもの土地を相続で取得していた場合には相続関係を明確にする書類の取得が必要になりますし、地目変更登記いがいにも土地そのものの名義変更手続きを行う必要なども発生します。

間違った認識で手続きを行ってしまうと後々大きなトラブルに繋がる可能性があります。土地という高額資産でのトラブルは大きな負担となることも多いため、ご自身で本人申請をされるという場合であってもどういった手続きが必要となるのかといったことについて、まずは専門家である土地家屋調査士にご相談されることをお勧めいたします。

執筆者

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