相続登記に委任状って必要?不要?【手続き方法も含めて簡単解説】

更新日:2020年03月24日 発注カテゴリ: 不動産登記
相続登記に委任状って必要?不要?【手続き方法も含めて簡単解説】

相続した不動産の名義を変更することを相続登記と言います。この相続登記に委任状が必要になるケースと不要になるケースがあることをご存知でしょうか。今回は相続登記に関する委任状について分かりやすく解説。司法書士に依頼する際に必要になる書類や費用もお伝えしますので、相続登記をスムーズに行いたい方は必見です。

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相続した不動産を相続人に名義変更するのが「相続登記」

相続登記とは遺産相続・分割によって相続した不動産を被相続人から相続人へと名義変更を行うことです。

不動産の所有者はあくまで名義登録されている人とされますから、いくら遺産分割協議で相続できたとしても名義変更を行わないと最終的にその相続人のものにはならないのです。

相続したと思っていた不動産を相続登記を行わなかったばかりに、後日になって他の相続人との間でトラブルを起こしてしまうことになりかねません。

逆に言えば相続した段階でその不動産の相続登記を行っておけば後日になって相続人が異議申し立てをしても退けることができます。最終的に不動産相続を確定させるための手続きともいえます。

相続登記の手続きを代理人に任せる際にいるのが「委任状」

遺産分割協議を弁護士に依頼する際も「委任状」が必要

遺言書がないケースなど、相続人全員で遺産分割について話し合うことを「遺産分割協議」と言います。その結果、相続人全員が合意すれば相続登記が可能です。しかし、相続人だけの話し合いでは解決できないほど問題が複雑になりすぎるケースや、時には相続人同士の争いにまで発展しかねないケースもあります。このような、相続人同士では解決できないというようなケースでは、弁護士に相談するべきでしょう。

弁護士に相談した結果、訴訟や調停など裁判所に判断を委ねることになった場合、裁判所に委任状を提出しなければなりません。とはいえ、裁判所に提出する委任状は、通常、弁護士が雛形を用意してくれています。委任状が必要といっても、実際に相続人が行う手続きとしては押印ぐらいのことが多いので心配はいりません。弁護士はこうした遺言書や契約書作成の専門家ですので、相続人同士のトラブルを回避するためにも積極的に活用することをおすすめします。

委任状が必要になるケースと不要になるケース

委任状が必要なケース

原則として本人以外が相続登記を行う場合には必ず委任状が必要です。不動産に限らず名義変更の手続きにおいて、これは常識といってもよいでしょう。

言葉で本人から直接頼まれた、本人の署名や押印がない委任状を用意してきたといったケースでは相続登記を行うことができません。

委任状が不要なケース

ただし未成年が親権者に代行を依頼するなど例外的に委任状が不要なケースもあります。

未成年の場合、法律上の権利が制限されており、不動産の名義変更や売却などを成人に代行してもらう必要が出てきます。

こうした未成年の遺産相続の場合、特別代理人を立てたうえで財産を相続し、不動産をはじめとした相続財産の名義変更や処分を行うことがよく見られます。

その場合でも特別代理人が名義変更を行う場合には委任状は必要なく、代わりに家庭裁判所から交付された特別代理人選任審判書を用意する形となります

遺産分割においてとくに親族間の間で分割協議が行われず、未成年の特別代理人が立てられなかったケース、または親が代理人を担当した場合には親権者が委任状なしで相続登記を行うことができます。

これはもともと親権者には未成年の法律上における手続きを代行する権限が備わっているからです。なお、その際には委任状の代わりに戸籍謄本など親子関係を証明するための書類が必要となります。

また、身寄りがない未成年につく未成年後見人もその権限で委任状なしで相続登記を行うことが可能です。

未成年の相続人以外でも委任状なしで相続登記を行えるケースがあります。自分では特別な判断能力がないと判断された人の代わりに財産の管理を行う成年後後見人です。

相続登記における委任状の書き方

相続登記の委任状を書く際には、相続する不動産について詳細な情報を記載しなければなりません。事前に法務局で登記事項証明書を取得しておきましょう。以下で、委任状の書き方で注意したいポイントを説明します。

代理人の住所・氏名

最初に相続登記を委任する相手、すなわち代理人の住所と氏名を記載します。この際の住所は、住民票に登録されている住所です。現住所と住民票の住所が違っていると申請を受け付けてくれないこともあるため、住民票を確認して正確に記載してください。

登記の目的

登記の目的について記載する欄がありますが、ここは、死亡した人(被相続人)の所有する不動産が、被相続人単独での相続なのか誰かと共同で所有しているかによって記載方法が異なります。被相続人が単独で所有している場合は、単に「所有権移転」と登記の目的を記載するだけです。一方、共同所有の場合は、被相続人の持分を移転する旨を記載します。例を挙げると、「登録の目的 山田太郎(被相続人の氏名)持分全部移転」という書き方です。もし、相続する不動産が被相続人単独での所有なのか共同所有なのか不明な時は、不動産全部事項証明書で確認してください。

所有権移転の原因

次に所有権移転の原因を記載します。原因はもちろん相続ですが、単に「相続」と書くだけでは不十分で、相続が発生した正確な日付まで記載しなければならないことに注意してください。具体的な例としては、「原因 令和2年3月3日 相続」など。なお、相続が発生した日とは被相続人の亡くなった日のことです。万一、死亡日が正確にわからない時は戸籍で確認してください。

相続人の情報

不動産の相続人、すなわち、新しい所有者となる人の情報も必須です。最初に「相続人について」と記して、その直後にカッコ書きで被相続人のフルネームを記載します。次に相続人の住所・氏名を記載しますが、相続人が複数の場合は全員の住所・氏名と併せて、持分についてもはっきりわかるように記載しなければならないことに注意してください。

相続する不動産の情報

相続する不動産について、その詳細を記載しなければなりませんが、その不動産の種類が土地、建物、マンションの1室、いずれかによって記載方法が異なることに注意です。不動産全部事項証明書を確認して正確に記載しましょう。もし記載内容に誤りがあると、申請を受け付けてくれないことがあります。

委任者の署名

最後に、委任状を作成した日付と、委任者(委任をお願いする人)の住所・氏名を記載し、委任者本人が押印します。なお、署名は、偽造などのトラブル回避のためにも、印刷ではなく直筆が望ましいです。押印する印鑑は実印ではなく認印でもかまいませんが、記載内容に誤りがないことを確認してから押印するよう注意しましょう。

委任状を作る際の注意点

相続登記の委任状とは、他人に自分の相続権利を委ねる重要書類です。ですので、その作成には極めて慎重な注意を要します。委任状の不注意は大きなトラブルに発展するリスクがあることをしっかり認識しましょう。委任状を作る際は、最低限、以下のポイントは押さえておいてください。

白紙委任は避ける

白紙委任とは、本来記載すべき委任状の項目を白紙の状態で渡すことです。要は、白紙部分に関して、受任者に完全に自分の権利を譲り渡すのと同じことですので、場合によっては大きなトラブルに発展する可能性があります。相続登記について細かいことが決まっていない段階でも作ることができるので、白紙委任状はその点では便利な存在ですが、悪用されないとも限らないのでくれぐれも避けるように気をつけてください

間違えたら訂正印を行う

委任状の作成中に書き間違いがあった場合、間違えた箇所を二重線で消して、その線の上に訂正印を押すことで訂正ができます。訂正印として認められるのは、委任状に押印するのと同じ印鑑です。複数箇所を訂正する必要のある時は、訂正印が重ならないように注意してください。

なお、契約書などの書類作成において、「捨印」という余白にあらかじめ訂正印を押しておく習慣がありますが、これは相続登記の委任状に関してはおすすめできません。捨印とは、提出した書類を相手方が自由に訂正できることを認めるものですから、悪用される危険性がないとも限らないからです。委任状の記載事項を訂正する必要がある時は、その都度、自ら訂正箇所を確認して訂正印を押すようにしてください。

相続登記を司法書士に依頼する場合の手続き

相続登記を本人以外が行うケースでもっとも多いのは専門家の司法書士に依頼するケースでしょう。その際にはやはり委任状の作成が必要になります。

ここで注意したいのは信頼できる司法書士を選ぶことです。通常司法書士に依頼する場合、相続登記に必要な書類だけでなく、委任状まで司法書士が作成する形となります。

ですから委任状の内容もしっかり確認し、問題がないかどうかをしっかりチェックしたうえで書類・押印をしないと後日になって面倒が起こるケースも出てくるので注意しましょう。

委任状のトラブルはよほど悪質か経験が浅い司法書士に引っかからないかぎり問題はありませんが、いざ委任する際に必要な書類などを用意しておかないと時間や手間がかかってしまうことがあるので注意しましょう。この準備に関しては後述します。

司法書士に委任する方法

委任方法に関してはとくに難しいことはなく、相続登記の分野で豊富な経験を持つ司法書士に相談すれば手順をすべて教えてくれますし、必要な書類を作成してくれます。

まず相談し、費用も含めた業務内容をよく確認したうえで問題がないかどうかを判断、その上で契約を交わすことになります。

契約を交わせばあとは委任状の署名・押印以外の手続きをすべて行ってくれるのであとは名義変更が終わるのを待つだけです。

無事相続登記が完了した際には登記識別情報通知のほか、変更された関連書類・証明書などを受け取ることができます。

これらをよくチェックした上で問題なく相続登記・名義変更が行われたことを最終確認して終了というわけです。

司法書士への相談前に準備しておくべきもの

司法書士に依頼する際にはできるだけ以下の書類はあらかじめ用意しておきたいところです。

  • 遺産分割協議書
  • 被相続人の死亡が記載された戸籍謄本
  • 身分証明書
  • 該当の不動産の相続を確認できる遺言書などの書類

戸籍謄本などは司法書士に用意してもらうこともできますが、その分費用や時間がかかってしまうのでできれば自分で用意しておきたいところです。

遺産を巡って相続人同士の間で揉めた場合には後日トラブルを防ぐためにも遺産相続協議書もしっかり用意しておきたいところです。

相続登記を司法書士に依頼した際の費用相場

相続登記の手続きを司法書士に依頼した場合、その費用は不動産1件あたり5〜8万円が相場です。全費用が5〜8万円ではなく、相続登記を行う不動産1件につき、それぞれこれだけの費用がかかるということに注意してください。

そのため、相続する不動産が複数件ある場合は、当然ながらその数に比例して費用が嵩んでしまいます。場合によっては、司法書士に依頼するための費用が、相続する不動産の価値を上回ってしまうこともあるでしょう。それでもなお司法書士に手続きをお願いするか、手間がかかっても自分でやって節約するか、よく検討する必要がありそうです。

また、司法書士に依頼する場合の費用は、相続登記の手続きのうち、どの程度を司法書士にやってもらうかによっても変動します。上記の金額は、戸籍謄本の取得や不動産の名義変更に伴う登録免許税などを除いた金額です。そのため、そうした作業も含めてすべてを司法書士に丸投げするなら、その分、自分の手間は省けるものの費用は高騰します。なるべく費用を節約したいのであれば、戸籍謄本の取得など、できる限りの準備は自分で済ませておくべきでしょう

まとめ

不動産は相続登記を行って初めて相続が完了します。この相続登記には有効期限はとくにないため、急いで行う必要はありません。

しかし、先ほど触れたように放置しておくと後日思わぬ相続トラブルの原因になるため、できるだけ早く済ませておきましょう

その際には必要種類をしっかり用意する、ほかの人に任せるときには委任状を作成する、プロの司法書士に依頼するかどうか検討するといった準備も忘れないようにしましょう。

なお、弊社が運営するマッチングサイト『比較ビズ』では、Web上で司法書士の方に相談登記に関する相談が可能です。

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