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抵当権設定登記とは?費用の仕組み・内訳や登記手続きの手順を解説!

最終更新日:2022年10月31日
こしだ司法書士事務所
監修者
司法書士 越田一希
抵当権設定登記とは?費用の仕組み・内訳や登記手続きの手順を解説!

抵当権設定登記が必要だといわれたけど、費用はどのくらいかかるのだろう?住宅ローンを活用した不動産の取得を考えている方なら、不安を感じているかもしれません。なぜなら、抵当権という言葉は聞いたことがあっても、詳細まで知る方はそれほど多くないからです。なんのために抵当権設定するのか?わからなければ不安を感じてしまうのも当然でしょう。しかし、融資を受けるためには抵当権への理解が必須です。そこで本記事では、抵当権設定登記とはなにか?知りたい方に向け、費用の仕組みや内訳、登記手続きの手順を含めた抵当権設定の基礎知識を徹底解説!事業資金の融資を検討している法人の方も必見です。

抵当権設定登記とは?

抵当権とは、債務者(お金を借りた人)が返済不能になった場合に備え、金融機関などの債権者が担保を設定し、優先的に弁済を受けられるようにする権利のことです。担保として設定されるのは、土地・建物などの不動産になることが一般的です。

つまり抵当権設定登記とは、債務者の不動産を担保にするための抵当権を、不動産登記簿(不動産登記事項証明書)に登記する(記載する)ことです。

債務者が返済不能となった場合、債権者である金融機関は、抵当権設定された不動産を競売にかけることで融資した資金の回収が可能なのです。

抵当権設定登記することにより、不動産を取得したい方は住宅ローンなどの高額な借入が可能になり、金融機関は貸し倒れを防ぐ補償(担保)を得られることになります。

抵当権は登記事項証明書の権利部乙区に記載される

不動産登記事項証明書に記載されることからもおわかりのように、抵当権設定登記は不動産登記のひとつです。

不動産登記とは「どのような不動産」を「だれが所有しているのか」明らかにするために必要となる手続きのことです。

登記事項証明書には、不動産の状態が記載される「表題部」、不動産の所有者が記載される「権利部甲区」のほかに「権利部乙区」があり、住宅ローンなどの抵当権は「権利部乙区」に記載されます。

権利部の不動産登記代行は司法書士

どのような不動産なのかを明らかにする「表題部」は、法律によって登記が義務付けられていますが、権利部については登記に関する法的義務はありません。

ただし、だれが所有している不動産なのか?権利部を明確に登記しなければ、二重譲渡などのトラブルが発生する可能性があり、住宅ローンを借入するには権利部への抵当権設定が必要です。

では、権利部の不動産登記はだれが手続きするのか?不動産の登記手続きをすること自体に特別な資格は必要とされませんが、権利部の不動産登記は司法書士に代行依頼することが一般的でしょう。特に、抵当権設定登記に関しては、司法書士への依頼が必須だといえるでしょう。

抵当権設定登記費用の仕組み・内訳は?

つまり、抵当権設定登記にかかる費用は、登記するための諸経費、手続代行にかかる司法書士報酬の合計です。

登記にかかる諸経費としては、登録免許税のほかに調査用登記情報費用・登記事項証明書取得費用などがあり、司法書士への報酬は依頼先・依頼内容・実費に応じて変動します。以下から、それぞれをもう少し詳しく解説していきます。

抵当権設定登記の費用:登録免許税

登録免許税とは、不動産の所有者が不動産登記する際に、国に収めなければならない税金のこと。抵当権設定登記の場合は、住宅ローンなどの借入金額に対し、0.4%の登録免許税が課せられます。

たとえば、総額で4,000万円の住宅ローンを組んだ方の場合であれば、登録免許税の金額は「4,000万円 × 0.4% = 16万円」という計算式が成り立ちます。

そのほかの実費としては、対象となる不動産を確認するために登記前に取得する「調査用登記情報費用」が335円、登記後に金融機関・所有者で保管するための「登記事項証明書取得費用」が1通600円必要。4,000万円の住宅ローンを組んだ方の登録免許税 + 実費の費用合計は、以下の通りです。

抵当権設定登記費用の内訳 費用
登録免許税 4,000万円 × 0.4% = 16万円
調査用登記情報費用 335円
登記事項証明書取得費用 600円 × 2 = 1,200円
登録免許税 + 実費の費用合計 16万1,535円

登録免許税が3万円以下であれば、登記申請書に収入印紙を貼って提出することも可能です。3万円を超える登録免許税がかかる場合は、税務署、あるいは指定金融機関で納付し、登記申請書に領収書を貼ったうえで提出する必要があります。

抵当権設定登記の費用:司法書士報酬

一部の例外を除き、抵当権設定登記にかかる登録免許税・実費は、だれが手続きしても費用は同じです。一方、多くの方が気になっているのは、依頼先・依頼内容に応じて変動する司法書士報酬がどのくらいかかるのか?ということでしょう。

抵当権設定登記の代行を司法書士に依頼した場合の報酬・費用相場は、おおよそ5万円〜10万円程度です。

司法書士報酬の内訳 費用
抵当権設定登記代行費用 5万円〜10万円
書類作成費用 8,000円程度〜
調査・付随する手続きの代行費用 5,000円程度〜

書類作成、調査・付随する手続きに関しては必要ない場合もありますが、それを含めても司法書士への報酬は5〜10万円の範囲内に収まるケースが多いようです。

抵当権設定登記の費用例

抵当権設定の費用総額が具体的にイメージできるよう、司法書士の報酬を5万円、書類作成費用8,000円、調査・付随手続代行費用を5,000円とした場合の費用例を紹介しておきます。

費用例1

費用内訳 費用
登録免許税(4,000万円の住宅ローン) 4,000万円 × 0.4% = 16万円
調査用登記情報費用 335円
登記事項証明書取得費用 600円 × 2 = 1,200円
抵当権設定登記代行費用(司法書士報酬) 5万円
書類作成費用 8,000円
調査・付随する手続きの代行費用 5,000円
抵当権設定登記の費用合計 22万4,535円

費用例2

費用内訳 費用
登録免許税(1,000万円の住宅ローン) 1,000万円 × 0.4% = 4万円
調査用登記情報費用 335円
登記事項証明書取得費用 600円 × 2 = 1,200円
抵当権設定登記代行費用(司法書士報酬) 5万円
書類作成費用 0円
調査・付随する手続きの代行費用 0円
抵当権設定登記の費用合計 9万1,535円

依頼先・依頼内容に応じて司法書士報酬は異なりますが、住宅ローンなどの総額に応じて報酬が変動する場合も多いようです。

抵当権設定登記の手続き手順

それでは、抵当権設定登記はどのような手順で手続きされるのか?住宅ローンで不動産を取得する、一般的な例で紹介しておきましょう。

抵当権設定登記のステップ 概要
1. 金銭消費賃借契約を締結(住宅ローン) 金融機関と借主間で締結
2. 抵当権設定契約を締結 金融機関と借主間で締結
3. 抵当権設定登記に必要な書類を揃える 金融機関、借主で用意する書類は異なる
4. 抵当権設定登記申請 法務局の窓口・郵送などで申請
5. 登記事項証明書を金融機関に提出 抵当権の記載された不動産登記簿

金銭消費賃借契約・抵当権設定契約は、ローン審査を通過した後に同時に行う場合が一般的です。抵当権設定の登記申請は土地・建物の引渡後となるため、契約締結後から必要書類を揃えることになります。

抵当権設定登記に必要な書類

抵当権設定登記に必要な書類はそれほど多くありません。なぜなら、ほとんどの書類は金融機関側で用意するからです。具体的に用意しなければならない書類は以下の通りです。

借主が用意する書類 金融機関が用意する書類
印鑑証明書(発行後3か月以内のもの) 抵当権設定契約書
実印 金融機関の法人番号
不動産の権利証 司法書士の委任状

抵当権設定登記はどんなときに必要?

ここまでで、抵当権設定とはなにか?登記にかかる費用はどのような仕組み・内訳になっているのか?費用総額はどの程度を見ておけばいいのか?抵当権設定登記の基礎知識を解説してきました。

それを踏まえたうえで、以下から抵当権設定登記に関するよくある疑問に回答していきましょう。まずは「抵当権設定登記」はどんなときに必要なのか?という疑問です。

抵当権設定登記は、債務者(お金を借りた人)が返済不能になった場合に備え、金融機関などの債権者が不動産に抵当権を設定するものです。

抵当権設定は、住宅ローンを活用して不動産を取得する際に登記される場合がほとんどですが、それ以外でも抵当権設定登記が必要になるケースもあります。

不動産担保ローンで投資用不動産を取得する

個人の方が住宅ローンを活用して土地・建物などの不動産を取得する以外で、抵当権設定登記が必要になるもっとも多いパターンが、個人・法人の方が投資目的でアパート・マンションなどの不動産を取得するケースです。

この場合、一般的な住宅ローンではなく、取得する不動産を担保にすることを前提とした「不動産担保ローン」などが活用されます。近年ではやや需要が減ったように見受けられますが、不動産投資がブーム化していた頃は利用する方が多かったようです。

融資を受けるため自社不動産に抵当権を設定する

法人や個人事業主が運転資金・事業資金を調達する際に、自社不動産に抵当権設定登記して融資を受けるケースもあります。この際に活用されることが多いのが、上述した不動産担保ローンです。

一般的な事業ローンの場合、事業計画書の提出を求められるなど審査が厳しくなる傾向がある一方、不動産を担保にできる不動産担保ローンは、価値に見合った融資額を得られやすい、金利を低く抑えられるなどのメリットがあるからです。

不動産に根抵当権を設定する法人も

運転資金・事業資金を調達するため、自社不動産に「根抵当権」を設定する法人・個人事業主の方も少なくありません。根抵当権とは、不動産の価値に応じて金融機関が設定した金額の範囲内で、なんどでも資金の貸し借りができるようにした抵当権のことです。

通常の抵当権と異なり、融資を受けるたびに抵当権設定登記する必要がないため、経営状態に応じて資金の出し入れが多い企業などには、根抵当権の設定に大きなメリットがあります。

抵当権設定登記費用はだれが負担する?

司法書士報酬も含め、抵当権設定登記にかかる費用は安くはありません。住宅ローンの負担を抱える借主からしてみれば、抵当権設定登記にかかる費用を金融機関と折半したい、と考えるかもしれません。

しかし、登録免許税はもちろん、司法書士への報酬も含めた抵当権設定登記費用は、100%借主の負担になります。債権者である金融機関が、一部でも負担してくれることはないため、事前に資金を確保しておく必要があるでしょう。

抵当権は抹消できる?

抵当権は、金融機関にとって万一の場合の担保・補償ではありますが、住宅ローンを借主が全額返済すれば担保・補償の必要はなくなります。返済が完了したにも関わらず抵当権が設定されたままでは、借主としてもいい気持ちはしないでしょう。

当然、借主と金融機関の間に債務関係がなくなれば、不動産に設定された抵当権は抹消できます、これを「抵当権抹消登記」といいます。

抵当権抹消登記にかかる費用

抵当権設定登記に登録免許税・司法書士報酬などの費用がかかるのと同じように、抵当権抹消登記の手続きにも費用がかかります。抵当権抹消登記にかかるおおよその費用は以下の通りです。

抵当権抹消登記の費用内訳 費用
登録免許税 土地・建物それぞれ1,000円
抵当権抹消登記代行費用(司法書士費用) 2万円程度(抵当権設定済の抹消代行費用)
抵当権抹消登記にかかる費用合計 約2万2,000円程度

抵当権設定登記は自分でできる?

すでに解説したように、抵当権設定登記の手続きをすること自体に特別な資格は必要ありません。登記費用を負担する借主にであれば、抵当権設定にかかる費用をなるべく抑えるために、自分で手続きをしたいと考えることでしょう。

しかし、これもすでに解説しましたが、抵当権設定登記は司法書士への依頼が必須です。なぜなら、債権者となる金融機関が借主本人による手続きを認めていないからです。

金融機関が指定した司法書士が両者の代理人として手続き代行することが一般的です。金融機関側が「司法書士の委任状」を用意するのはこのため。

たしかに、抵当権設定登記は自分でできないことはありませんが、専門的な知識が必要なうえ手続きが複雑であることも事実でしょう。

法務局の審査が厳しくなる傾向もあり、書類や手続きの不備で登記されていなかった、といったケースが起こり得ます。債権者となる金融機関としては、こうした事態を絶対に避けなければならないのです。

抵当権設定と不動産登記の関係は?

本記事では抵当権設定登記の基本知識、登記にかかる費用を中心に解説してきましたが、不動産に抵当権を設定するということは、ほとんどの場合で「表示部」「権利部甲区」の登記が必要になることを意味します。

たとえば、住宅ローンを活用して住居を新築する方であれば、登記事項証明書の建物表題部を新たに登記する「建物表題登記」が必要です。表題登記(表示登記)には建物の平面図などが必要であり、場合によっては現地の測量が必要なケースも考えられます。

権利部甲区の不動産登記が必要

それでは、土地・建物を購入しただけであれば、抵当権設定登記だけすればいいのかというと、そういうわけではありません。

その不動産の所有者はだれなのか?ということを明確にするため登記事項証明書の「権利部甲区」を書き換える必要があります。もちろん、住居を新築する場合も同様です。

つまり、不動産登記の手順としては、必要であれば「表題部」、次に不動産の所有者を明確にする「権利部甲区」を登記し、最後に「権利部乙区」である抵当権設定登記を行います。

このうち、甲区・乙区を含めた権利部の登記代行できるのが司法書士。司法書士とのいい関係性を築いておくことも重要です。

抵当権設定登記費用を抑える方法はある?

そうはいっても、ただでさえ出費の重なる不動産の取得時は、できる限り費用を抑えたいものね。なんとかして抵当権設定登記の費用を抑える方法はないものか?頭を悩ませている方も少なくないでしょう。そんな方に向け、ヒントとなる方法をいくつか紹介しておきましょう。

日本政策金融公庫を利用

所有不動産を担保に、日本政策金融公庫の一般貸付を利用すれば、抵当権設定の登録免許税が免除(非課税)になります。

設備資金・運転資金の調達など、法人の方や個人事業主の方が対象になりますが、もっとも負担の大きくなる登録免許税が非課税になるのは大きなポイントです。

すでに登記済の不動産に抵当権設定するため、書類作成や調査・付随手続きが必要なく、少しですが司法書士報酬を抑える効果も得られるでしょう。

特例措置を利用する(2024年3月31日まで)

令和4年度税制改革により2024年3月31日までの時限措置ではありますが、住宅ローンを活用して不動産を取得したい方なら、一定の条件を満たすことで通常「0.4%」が必要な抵当権設定の登録免許税を「0.1%」とする特例措置を利用できます。

たとえば、4,000万円の住宅ローンで不動産を取得する場合、抵当権設定登記するには通常16万円の登録免許税が必要になりますが、特例措置を利用することによって登録免許税を「4万円」に節約できます。満たすべき一定の条件とは以下の通りです。

新築住宅の場合の条件 中古住宅の場合の条件
自身で居住する住宅であること 自身で居住する住宅であること
新築・取得後1年以内に登記されたものであること 取得後1年以内に登記されたものであること
床面積50岼幣紊任△襪海 原則として昭和57年以降に建築された住宅であること、昭和57年前である場合は新耐震基準への適合
住宅売買瑕疵保険への加入などの条件あり
  床面積50岼幣紊任△襪海

期限のある特例措置であるため、すぐに活用するのは難しい方が多いかもしれませんが、2021年9月現在では低金利の住宅ローンも併用できます。タイミングさえあえば是非利用したい制度だといえるでしょう。

複数の司法書士から見積もりを取る

金融機関から自由に司法書士を選んでもよいという了解を得ることが前提になりますが、複数の司法書士に見積もりを依頼し、できる限りリーズナブルな費用で抵当権設定登記を代行してくれる司法書士を選任する方法もあります。

司法書士報酬は、依頼内容や借入金額に応じて変動しますが、報酬が一番異なる要因は依頼先です。なぜなら、ほかの多くの士業同様、司法書士の報酬も自由化されているからです。

数十万円もの報酬差が生じるわけではありませんが、正確・確実な仕事をリーズナブルな報酬で提供してくれる司法書士は少なくありません。

まとめ

本記事では、抵当権設定登記とはなにか?知りたい方に向け、費用の仕組みや内訳、登記手続きの手順を含めた抵当権設定の基礎知識を解説してきました。なるべく抵当権設定にかかる費用は抑えたい、借主の方が考えるのは自然なことではありますが、登録免許税を含む実費はだれが手続きしても同じであり、司法書士へ支払う報酬も大きく異なるわけではありません。

重要なのは、リーズナブルな費用でも正確・確実に抵当権設定登記を代行してくれる司法書士を見つけることです。しかし、普段馴染みのない司法書士を選定するのは難しいと感じる方が多いかもしれません。「比較ビズ」なら、必要事項を入力する2分程度の手間で、優良な専門家をスピーディーに探せます。司法書士の選定に迷うようなことがあれば、是非利用してみてください。

監修者の一言

抵当権設定登記とはなんなのか、完了までの流れや掛かる費用の相場などおおまかにでも知っておくことは非常に重要です。余計な手間や不要な費用を負担すると言ったトラブルを防ぐことができるからです。

例えば登記手続きを担当する司法書士は基本的には金融機関がお抱えの司法書士を勧めてきますが、少し調べれば司法書士はいくらでもいますので比較検討することが可能です。

例えば近所にいる司法書士であれば今後何かあった時に依頼もしやすいですし、ちょっとした相談ごとなども簡単にすることができます。また、リピーターということで次回は通常よりお得な報酬設定にしてくれるかもしれません。

「不動産登記」「抵当権設定」「司法書士」といったワードに身構えるのではなく、まずは気軽に相談できる専門家を探す良い機会だと考えてみてはいかがでしょうか。

こしだ司法書士事務所
司法書士 越田一希
監修者

1984年京都市生まれ。不動産・相続・会社の「登記」に必要な手続きを代理する専門家であり、若手ならではのフットワークの軽さと様々な職業経験で培った対応力を持つ法務大臣認定司法書士。自身が法律知識ゼロで資格学習を開始した経験から法律の適用や用語の難しさを理解しており、平易でわかりやすい説明を心がけており評価を得ている。

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