抵当権設定登記にかかる費用の内訳は？費用削減の方法や手順を併せて紹介

抵当権設定登記とは？

抵当権設定登記とは、不動産に抵当権が設定されている事実を証明するための手続きです。抵当権とは、契約者が住宅ローンを組んで住宅を購入した場合、金融機関が住宅を担保にできる権利を指します。

マンションや一軒家を購入する場合、金融機関から融資を受けるケースが一般的です。金融機関は毎月一定額を返済してもらいますが、全額回収できる保証はありません。

勤め先の倒産や失業など、契約者から資金を回収できなくなった場合に備え、住宅を抵当権として設定します。仮に返済不可となった場合は担保した住宅を売却し、売却金を返済に充てるかたちです。上記の背景から住宅ローン契約を結んだ場合、抵当権設定登記は必ずおこなわれます。

抵当権設定登記にかかる費用の内訳

抵当権設定登記にかかる費用の内訳は、以下2つに分けられます。

司法書士への報酬には、印鑑証明書や登記事項証明書の取得手数料も含めて支払うのが一般的です。別途請求されるケースもあるため、手続き依頼時に上記費用が見積に含まれているかを確認しておきましょう。

登録免許税

登録免許税は不動産所有者が抵当権設定の際、国に納める税金です。法務局で抵当権設定を登記する際、必ず支払わなければなりません。

住宅ローン契約を結んだ場合、登録免許税は住宅ローンの借入額×0.4%で算出します。5,000万円の住宅ローン契約を結んだ例を挙げてみましょう。登録免許税は、5,000万円×0.4%=20万円となります。

登録免許税は税務署や銀行で納付が可能です。納付後は領収書を受け取り、登記申請書に貼り付けます。

司法書士への報酬費用

抵当権設定登記の手続きを進めるには専門知識が多数要求されるため、司法書士へ依頼するのが一般的です。住宅ローン契約を結んだ金融機関から司法書士を紹介してもらえるケースもあります。

司法書士へ支払う報酬費用の相場は5万〜10万円です。報酬費用の内訳を以下の表にまとめました。

調査用登記情報代や完了後登記簿謄本代を報酬費用に含めて支払うのかどうか、手続きを依頼する前に明確にしておきましょう。

抵当権設定登記費用を抑える方法

ここまで抵当権設定登記の際にかかる費用に関して述べてきました。登録免許税と司法書士への報酬費用を合計すると、数十万円規模の費用が発生します。

「少しでも費用を安く抑えたい」と思う方も多いでしょう。以下3つの方法を活用すると、費用を安く抑えられます。

抵当権設定登記にどのくらいの費用がかかるか正確に把握するためにも、複数の司法書士事務所から見積を取りましょう。金融機関から司法書士事務所の指定がない限り、誰もが利用できる方法です。

軽減処置を活用する

不動産に抵当権を設定する場合、一定の要件を満たすと軽減処置が適用され、登録免許税が安くなります。以下の表に要件をまとめました。

参照：スゴイ住宅ローン探し

軽減処置が認められると、登録免許税は住宅ローンの借入額×0.1%へ軽減されます。上記で挙げた5,000万円の住宅ローンを結んでいた場合、登録免許税は5,000万円×0.1=5万円です。従来より15万円も安く費用を抑えられます。

軽減処置は当初2024年3月末で終了予定でしたが、2026年3月末まで延長が認められました。住宅ローンの契約額が大きいほど節税効果が見込めるため、上記の要件に該当する方は軽減処置を活用しましょう。

複数の司法書士事務所から見積を取る

抵当権設定登記の手続き代行にかかる費用は、司法書士事務所によって設定金額が異なります。登録免許税は住宅ローンの契約額によって決まるため、登記費用を抑えるには司法書士事務所の選定が重要です。

どのくらいの費用がかかるかを正確に把握するためにも、複数の事務所から見積を取りましょう。住宅ローンを結んだ金融機関が、司法書士事務所を指定している場合があります。指定している場合は相見積を取れません。指定先の司法書士事務所へ手続きを依頼しましょう。

個人事業主や法人の場合は日本政策金融公庫へ相談する

個人事業主や中小企業の場合、日本政策金融公庫を活用するのも1つの手段です。事業継続用の運転資金を融資する「一般貸付」を利用すると、登録免許税の支払いが免除されます。

登記済みの住宅に抵当権を設定するかたちです。作成する書類や手続きの数も少なくなるため、司法書士へ支払う報酬費用も抑えられます。

抵当権設定登記をおこなう際の手順

抵当権設定登記は、以下の手順で手続きを進めていきます。

登記が完了するまでには時間がかかるため、計画的に手続きを進めることが重要です。

手順1. 住宅ローン契約を結ぶ

金融機関と住宅ローン契約を結びます。住宅ローンは「金銭消費貸借契約」に該当する契約の一種です。金銭を消費貸借の対象とするため、住宅ローン契約書を取り交わす際、印税が発生します。

住宅ローン契約の金額が500万〜1,000万の場合は1万円、1,000万〜5,000万の場合は2万円の印紙税を納めるかたちです。

参照：Lnote

手順2. 抵当権設定を契約する

住宅ローン契約を締結する際、不動産に抵当権を設定する契約は別途でおこないます。抵当権設定に関する内容のみを記載した契約書を取り交わす場合、印紙税の対象から外れるため、印紙税は発生しません。

手順3. 抵当権設定登記に必要な書類を揃える

抵当権設定登記に必要となる書類を以下の表にまとめました。スムーズに手続きを進めるためにも、金融機関へ早めに依頼をしておきましょう。

参照：スゴイ住宅ローン探し

手順4. 抵当権設定登記を申請する

対象不動産を管轄する法務局で手続きをおこないます。手続きでは上記の書類に加え、登記申請書の提出も必要です。登記申請書は法務局の窓口や法務局のサイトから入手できます。

スムーズに手続きを進めるためにも、事前に法務局のサイトからフォーマットを入手し、必要事項を記入してから法務局へ向かいましょう。オンラインでも手続きはできますが「申請用総合ソフト」をインストールしなければなりません。

手順5. 登記事項証明書を金融機関に提出する

必要書類をすべて提出することで、抵当権設定登記手続きは完了です。手続き終了後は、法務局で登記事項証明書を取得します。登記事項証明書は、住宅ローン契約を交わした金融機関に提出する大事な書類です。

司法書士に手続きを依頼した場合は、登記事項証明書の取得まで司法書士が手続きを代行します。場合によっては金融機関の提出までを依頼できるため、過度に心配する必要はありません。

抵当権設定登記を自身でおこなう際の3つのリスク

法務局へ抵当権を登記するには、一定の費用と時間がかかります。手続きの手順が公開されていることもあり、費用削減に向け「自身で手続きを進められないか」と考えている方もいるでしょう。

自身で手続きを進める場合、以下3つのリスクが発生します。

抵当権設定登記の手続きは専門的な知識も多く要求され、法務局の審査も厳しいです。トラブルを避けるためにも、司法書士に手続きを依頼しましょう。

リスク1. 手間や時間がかかる

自身で抵当権設定登記の手続きをおこなう場合、登記完了までに相当な時間がかかります。登記手続きに専門的な知識を必要とするため、知識がない場合は手続きを進める方法を学ばなければなりません。

手続きに必要な書類もすべて自分で集めることになります。仮に提出書類の不足や記載ミスがあった場合、何度も手続きをやり直さなければなりません。

仕事の合間を縫って手続きに割く時間を捻出しなければならず、過度な負担を強いられます。体調不良の発生や本業への悪影響を避けるためにも、司法書士へ依頼するのが無難です。

リスク2. 金融機関から同意を得るのが難しい

金融機関が抵当権設定登記の手続きを不動産所有者に許可する可能性はほとんどありません。金融機関にとってはリスクが大きすぎるためです。

住宅ローン契約は数千万円の資金を融資する代わりに、購入した住宅を担保にします。万が一契約を結んだ相手が指定した金額を返済できなくなった場合、担保にしていた住宅を売却し、残額を回収する仕組みです。

仮に手続きに不備があって住宅を担保に設定できていなかった場合、金融機関は多額の損害を被ります。住宅を確実に担保設定するためにも、司法書士事務所と連携している金融機関がほとんどです。金融機関から合意を得られる可能性が限りなく低い点を覚えておきましょう。

リスク3. ミスが許されない

仮に金融機関から承諾を得られたとしても、自身で手続きをおこなうのは危険です。手続きでのミスが絶対に許されません。

仮に手続きに不備が生じて住宅が抵当権に設定されていない場合、金融機関は多額の損失を被ります。金融機関から多額の損害賠償責任を問われる事態は避けられないでしょう。

抵当権設定登記は、所有権保存登記と一緒に申請します。所有権保存登記とは、新築した建物の所有者を登記する手続きです。所有権保存登記に不備があると、抵当権設定登記の申請も却下されます。

高度な専門知識が要求される2つの手続きを正確に処理しなければなりません。損害賠償の支払いを避けるためにも、司法書士を活用しましょう。

抵当権設定登記を依頼する司法書士事務所を効率的に探す方法

以下2つの方法を活用して、手続きを依頼する司法書士事務所を探しましょう。

ビジネスマッチングを活用すると、候補となる司法書士事務所を効率的に探し出せます。

ビジネスマッチングを活用する

ビジネスマッチングは「仕事の発注先を探している企業」と「仕事の受注先を探している企業」をつなぐサイトです。一般企業だけではなく、司法書士や税理士、弁護士など、各種士業事務所を扱っているサイトも増えています。

ビジネスマッチングを活用するメリットは、短時間で司法書士事務所に関する情報を集められる点です。地域や業務内容など、必要な情報を入力することで、条件に見合った司法書士事務所が提示されます。

「土日対応可能」「初回相談無料」など、各事務所の特徴がコンパクトにまとめられる点も魅力です。作業実績の多さや報酬費用など、依頼先の決め手を明確にしておくと、依頼先を絞りやすくなります。

まとめサイトを活用する

おすすめの司法書士事務所を紹介しているまとめサイトを活用するのも1つの選択肢に挙げられます。まとめサイトを活用するメリットは、1つの司法書士事務所に関する情報を多く収集できる点です。

まとめサイトと司法書士事務所のホームページに掲載されている情報を見ながら調査を進めていくため、特徴や強みを正確に把握できます。

仕事が忙しい場合でも手続きが遅れないよう、期限を決めて情報収集に臨むことが重要です。

まとめ

今回の記事では以下4点を解説しました。

抵当権設定登記は、高度で専門的な知識が要求される手続きです。失敗すると巨額の損害が発生するため、金融機関から許可が下りる可能性はほとんどありません。

無駄な時間やトラブルを避けるため、一定の費用を支払ってでも司法書士へ依頼するのが無難です。初めて司法書士事務所を活用する場合、どのように探したらいいか、わからない方もいるでしょう。

「比較ビズ」を利用することで、必要事項を入力する2分程度の手間で、司法書士事務所を探し出せます。複数の事務所に無料で相談できる点も、嬉しいポイントです。

抵当権設定登記の依頼先を探している方は「比較ビズ」をぜひご利用ください。

司法書士　越田一希

監修者

こしだ司法書士事務所

1984年京都市生まれ。不動産・相続・会社の「登記」に必要な手続きを代理する専門家であり、若手ならではのフットワークの軽さと様々な職業経験で培った対応力を持つ法務大臣認定司法書士。自身が法律知識ゼロで資格学習を開始した経験から法律の適用や用語の難しさを理解しており、平易でわかりやすい説明を心がけており評価を得ている。

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