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民泊の税金ガイド／確定申告で注意したいポイント

更新日：2020年03月13日 発注カテゴリ： 確定申告
民泊の税金ガイド／確定申告で注意したいポイント

民泊を営むということは、「収入を得る」ということです。ここでは民泊を営み収入を得る上で避けては通れない「確定申告」について詳しく解説します。確定申告の基本ルールから民泊における確定申告の注意点などをお伝えしますので「はじめて確定申告をする」という方は必見です。

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確定申告のキホンをおさらい

確定申告の対象期間はその年の1月1日から12月31日までの1年間です。確定申告は、翌年の2月16日から3月15日の間に行います。

※開始日の16日、終了日の15日が土日であれば、翌月曜日となります。2020年の確定申告の開始日は2月17日、終了日は3月16日となります。

対象期間である1年間のすべての所得を集計し所得税を計算します。そして、確定申告書に記載して税務署に提出するのです。

一般的な会社員で副業所得がない場合、会社で年末調整を行うので確定申告の必要はありません。また、会社員で副業があった場合も、その副業所得が20万円未満であれば、この場合も確定申告をしなくてもよいことになっています。

そのため、会社員が副業で民泊を行っていて、所得が20万円以上であれば確定申告が必要ということになります。この場合の副業所得は、民泊以外にもあればそれも集計して所得として計上しなくてはいけません。

たとえば、営利を目的としたネットオークションなどの利益があった場合も民泊の所得に加算しなければいけません。

申告忘れや申告漏れはペナルティ

申告忘れや申告漏れといった、確定申告をしなかった場合のペナルティについてですが、大きくは「加算税」と「延滞税」の2つが課せられます。加算税はいわゆる違反に対する罰金の意味合いが強く、延滞税はいわゆる利息と考えていいでしょう。

加算税には以下のものがあります。

  • 無申告加算税
  • 過少申告加算税
  • 不納付加算税
  • 重加算税

確定申告期間内に申告を行わなかった場合に課せられるのが無申告加算税です。申告漏れなどは、過少申告加算税にあたる場合が多いでしょう。

不納付加算税は源泉所得税を納付期限に納めなかったもので、給与事業者（個人事業主も含む）がこれにあたります。加算税の中でも重加算税は最も重い追加課税となります。

重加算税は意図的な隠蔽工作などが行われたと認められた場合に課せられます。このケースのさらに悪質なものが結果的に「脱税」という刑罰になります。

延滞税は納期限（確定申告最終日）の翌日から、納付するまでの日数に応じて追加課税されるものです。2月までは年利7.3％、2月を超えると年利14.6％で計算されます。

ケース別で3種類に分かれる民泊営業の所得区分

2018年6月15日に始まったのが「住宅宿泊事業法」いわゆる民泊新法です。その中で、民泊営業の所得区分について明確に定義されています。

居住する住宅を利用して、旅行者に空き室を提供する方法が民泊としては一般的です。このときの所得区分は「雑所得」に該当します。

もっとも、民泊営業には様々な形態があります。雑所得の他にも「不動産所得」「事業所得」があります。

ここでは民泊のそれぞれの所得区分について詳しくご説明します。

　

自宅で民泊営業の場合は「雑所得」

いろいろな考え方がありますが、国税庁が民泊新法の「住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業により生じる所得の課税関係等について」で民泊所得の指針を明らかにしています。

指針によると、自身が居住する住宅を利用して民泊事業を行う場合、原則としてその所得は「雑所得」になるとされています。

その理由は以下の2つで示されています。あくまでも自宅を民泊とする場合です。

  • 一般的な不動産の貸付けとは異なる
  • 宿泊日数が制限されている

以上の2点です。不動産の貸付けとは異なるというのは、自宅の一部を宿泊施設として提供することによるものです。

宿泊サービスの提供（安全確保を含む）が宿泊提供者に義務づけられていることが挙げられます。また、民泊料には以下の対価などが含まれています。

  • 寝具等の賃貸料
  • クリーニング代
  • 水道光熱費
  • 清掃費
  • 日地用品妃
  • 観光案内などの役務

以上の点から不動産の貸付けとは異なるとしています。

さらに、宿泊日数の制限が挙げられます。民泊新法では自宅での宿泊提供は「年間営業日数の上限を180日以内に制限」されています。

この制限があるために、自宅で民泊営業を行う人の多くは副業ですることが多いと思われる点です。

※副業での所得は「雑所得」での扱いが多いということです。

　

自宅外で民泊営業の場合は「不動産所得」

民泊営業での所得が不動産所得として認められるケースがあります。これは、自宅外で民泊営業を行った場合です。

不動産賃貸事業者が一時的な空き家・空き室を利用して民泊を行った場合の所得は、不動産所得として認められています。

賃貸で住宅を借りている場合、その住宅の空き室を民泊営業で宿泊させた場合は「雑所得」、全ての部屋を臨時に民泊として宿泊させた場合は「不動産所得」となります。

　

事業規模が大きければ「事業所得」

民泊営業での所得が事業所得として認められるケースがあります。これは、文字通り事業として行っていることが明らかな場合です。

一般的に民泊営業で認められる所得は、雑所得か事業所得のケースが多く不動産所得のケースは少ないといっていいでしょう。年間の営業が180日を超える場合は、民泊ではなく「旅館」となるので、この場合は事業所得となります。

副業か本業かが雑所得か事業所得の境目となりそうですが、どの業務をメインとして考えるかによっても変わってきます。考えようによりますが、所得区分に悩むことはなさそうです。

　

「雑所得」は税制上メリットが一番少ない

雑所得について考えてみます。所得税法において所得は以下の10種類に分類されます。

  • 利子所得
  • 配当所得
  • 不動産所得
  • 事業所得
  • 給与所得
  • 退職所得
  • 山林所得
  • 譲渡所得
  • 一時所得
  • 雑所得

所得税法では、雑所得は他の所得のいずれにも該当しない所得と規定されています。民泊営業での所得は副業出の所得を想定されているので、所得区分としては「雑所得」に分類するケースが多くなります。

先述したように民泊営業での所得は、雑所得か事業所得のいずれかに分けられます。雑所得として確定申告をした場合のデメリットを以下に示します。

  • ��10万円あるいは65万円の控除が使えない
  • ��損益の繰越しができない
  • ��青色専従者給与が使えない
  • �ぁ�30万円未満の少額減価償却資産の特例」が使えない
  • �ヂ傘彡婿擦�できない

�△両豺隋⇔磴┐仭闇�がマイナス100万円、今回がプラス100万円の場合に前年と相殺して0円となるので所得税が0円になることです。※雑所得の場合はできません。

�イ両豺隋�他の所得が黒字で民泊での所得が赤字だった場合は相殺できないということです。

※一方で雑所得の場合は、事業税がかからないことと20万円以下なら確定申告をしなくてもよいといったメリットがあります。

雑所得は、他の所得に割り当てられないといった場合の苦肉の策として分類されるものです。副業での所得に割り当てられるなど、税法上ではどうしてもメリットが少なくなってしまいます。

民泊の確定申告における注意点

民泊営業での所得を事業所得で申告したい場合は、青色申告の届けが必要になります。青色申告では収支内訳書などの添付も必要になるので、確定申告の難易度が飛躍的にアップしてしまいます。

一方で、副業での雑所得の場合、「税金計算だけの申告」でも構わないので簡易的な申告をすることができます。そのため、事業所得として確定申告（青色申告）をする場合は、簿記の知識などが必要になります。

会計ソフトでの記帳入力ができれば、申告書に近い形での出力ができます。しかし、記帳入力自体が面倒に感じる人にはどうしてもハードルが高く感じられるでしょう。

きちんとした申告をしなければ、少額な申告であっても税務調査が入るケースも考えられます。そのため、民泊営業での確定申告は「雑所得」として申告するとよいでしょう。

　

住宅ローン控除が受けられない

民泊営業で注意したいのは、住宅ローン控除の件です。マイホームを購入した人の多くはローンを抱えています。

マイホームを購入した場合に受けられるのが「住宅ローン控除」（住宅借入金等特別控除）です。払いすぎた所得税が戻ってくるマイホームをローンで購入した場合の特典です。

民泊営業の場合、この住宅ローン控除が受けられないケースがあるのです。前提条件として、自宅を民泊として利用しているケースです。

この場合、民泊営業で利用している面積が建物の床面積の2分の1を超える場合は、住宅ローン控除を受けることはできません。

反対に民泊利用の貸し出す面積が2分の1以下であれば大丈夫ということです。ただし、自身の居住面積と貸出し面積でしゃく入残高を難文する措置が必要となります。

※自身の居住部分が90％以上の場合は按分する必要がなく、建物全体について住宅ローン控除を受けることができます。

また、民泊営業の住宅ローン控除は、稼働日数も考慮されます。民泊の営業期間が年間を通じて36日以下の場合は、90％以上となるのでこの場合についても建物全体について住宅ローン控除を満額受けることができます。

まとめ

民泊営業での確定申告は、雑所得か事業所得か悩ましくなります。副業なら「雑所得」と考えがちですが、必ずしもそうではなく「事業所得」として申告してもかまいません。

この場合、青色申告事業者としての届け出が必要になります。民泊での所得が多くなれば、事業所得として申告するメリットが多くなってきます。

まずは、民泊での所得金額を考慮して、雑所得か事業所得いずれかの確定申告か決めるようにしたほうがいいでしょう。

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