民泊事業の収入は確定申告が必要？所得区分の違いや3つの注意点を解説

民泊事業は確定申告が必要？

民泊事業を始めた場合、所得が一定額を超えると確定申告が必要です。確定申告が必要な所得額は、民泊を副業・本業のどちらで経営しているかによって異なります。

基本的には、サラリーマンで給料を貰っている場合は副業、民泊で得る収入がもっとも多い場合は本業です。

副業・本業問わず民泊で発生した利益は所得税の課税対象であるため、条件を満たす場合は確定申告を行い、所得税を納税しなければなりません。

副業の場合は年間所得が20万円を超えると必要

民泊事業が副業である場合、民泊で稼いだ収入から「事業の経費」と「控除額」を差し引いた後の金額が20万円を超えると確定申告が必要です。

民泊事業以外にもSNSやブログなどで広告収入があり、合計の所得金額が20万円を超える場合も確定申告の義務が生じます。民泊を含め副業を複数行っている際は、副業で得た所得の合計が20万円を超えた場合に申告が必要になるため注意しましょう。

あくまで「所得」は収入から必要経費を引いたものであり、収入が20万円以上の場合でも所得も20万円を超えるとはかぎりません。必要経費を無駄なく計上するように心がけると、所得金額を大幅に抑えられるでしょう。

本業の場合は年間所得が48万円を超えると必要

民泊事業が本業の場合は、所得税額が基礎控除額の48万円以上で確定申告が必要です。

ほかに給与収入があっても「民泊で48万円以上の所得を得た」場合は本業として扱われるため確定申告が必須となります。くれぐれも申告を忘れないように注意しましょう。

民泊事業を始めると課せられる3つの税金

民泊事業を始めた場合には、以下の3つの税金が課せられます。事業規模や営業地域次第で関係する税金が異なるため、納税義務が生じていないかよく確認しましょう。

1. 所得税

所得税とは、会社から貰う給料や個人で商売を行って稼いだ金銭などの収入全般にかかる税金です。1年分の収入から、必要経費や控除額を差し引いた残りの金額が「所得」となります。

金額は所得ごとに決められた税率をかけて算出され、所得が高いほど税率も高くなる傾向があります。申請を行えば、収入や生活状況にあわせて税額を軽減する制度も利用可能です。

2. 事業税・消費税

事業税とは、法人・個人が事業を営むうえで課される税金のことです。民泊事業の所在地にあたる都道府県が課す税金であり、年間290万円以上の所得があった場合に発生します。すべての事業主に納税義務があるとはかぎりません。

一方で消費税は、民泊事業の利益である宿泊料から支払う税金を示します。消費税には免税規定が設けられており、課税期間の基準期間内で売上高が1,000万円を下回った場合は、申告や納税義務が生じません。

ただし「適格請求書発行事業者」の場合、基準期間中の課税売上高の額に関係なく消費税の納税義務が発生するため注意が必要です。

3. 宿泊税

宿泊税とは東京都や大阪府などの都心部のホテルや旅館で宿泊する場合に課税される税金です。

観光業の振興を図るために導入されたもので、地方公共団体によって税額は異なります。たとえば東京都の場合、1人1泊あたりの宿泊料金を基準に計算し、1泊で1万円を超えた場合に税金が加算される仕組みです。

すべての都道府県に適用されている税金ではないため、事業場所が宿泊税を導入しているか確認しましょう。

民泊事業の所得税は「区分」次第で計算方法が異なる

確定申告における所得税の計算方法は「どのように得た収入なのか（所得区分）」で異なります。

所得税の所得区分は10種類存在しますが、民泊事業による所得は大まかに以下の区分のいずれかに該当するでしょう。

2018年に施行された民泊新法では民泊の所得区分が明確に定義されているため、自身の民泊事業の該当区分を知っておくことが大切です。所得区分によって、適切な節税方法も変わります。

1. 「不動産所得」に該当するケース

「不動産所得」とは、所有している土地や建物を貸し出すことで得られる所得です。

民泊事業を始める前にもともと不動産業を営んでいた場合、民泊経営が「不動産所得」に分類されるケースがあります。物件の空室を一時的に民泊に利用する場合も不動産所得となるでしょう。

不動産賃貸業を営んでいる方が、契約期間の満了等による不動産の貸付け終了後、次の賃貸契約が締結されるまでの間、当該不動産を利用して一時的に住宅宿泊事業を行った場合に得る所得は、雑所得とせず、不動産所得に含めていただいても差し支えありません。

引用：国税庁「住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業により生じる所得の課税関係等について」

民泊事業であるかぎり清掃やクリーニングなどのサービスを提供する必要があるため、単なる不動産貸付とは性質が異なります。不動産所得と認定されるケースは珍しいでしょう。

2. 「事業所得」に該当するケース

「事業所得」とは生産業やサービス業、小売業などの事業で生じる所得です。民泊を本業にして生計を立てている場合の区分は「事業所得」となります。

本業と認められるには「事業規模が大きいかつ継続的に行われていること」を客観的に証明しなければなりません。具体的な事業所得の条件は以下のとおりです。

• 反復継続性があるか
• 営利性、有償性があるか
• 自己の計算と危険において独立して遂行する業務か
• 一定の規模以上のビジネス、もしくは民泊のみで生計を立てているか
• 一時的ではなく、継続的に行っているか

副業であっても、事業規模が大きいと見なされる場合は事業所得になる可能性があります。民泊の規模や、継続的に事業が行われているかを確認し、区分を間違えないようにしましょう。

3. 「雑所得」に該当するケース

「雑所得」は不動産所得や事業所得、給与所得などのいずれにも該当しない所得のことです。

民泊事業の利益は個人間のやりとりで発生し、得た収益の活用が断続的であると考えられています。さらに民泊はサービスが含まれるため不動産賃貸の枠組みから外れるうえに、宿泊日数もかぎられている点が特徴です。

よって個人が民泊事業を行った場合、大きな利益が継続的に発生しないかぎりは雑所得に分類されるでしょう。

4. Airbnb経営の場合は「雑所得」か「不動産所得」

民泊マッチングサービスの「Airbnb」で事業を行っている場合、所得区分は「雑所得」もしくは「不動産所得」に当てはまります。

基本的に、自宅の1室をゲストに提供している場合は雑所得で問題ありません。自己所有の物件を貸し出している、あるいはAirbnbのために空き物件を借りた場合は不動産所得になると考えておきましょう。

事業所得は雑所得と比べて制度上のメリットが多い

同じ民泊事業であっても「事業所得」に認められる場合と「雑所得」に該当する場合では、税金の取り扱いが異なります。主な違いは以下のとおりです。

事業所得で申告する場合、民泊事業で生じた損失は他の所得から差し引きできるため、雑所得に比べて税額を抑えられます。

引ききれなかった損失も翌年度以降に繰り越しできるため、事業所得に該当した方がメリットは多いでしょう。反面、事業所得として認められるには旅館業法に基づく許可申請を行う必要があり、申告の理由も必要です。

民泊経営の確定申告で認められる経費は？

民泊経営で得た利益を少しでも多く手元に残すには、経費を漏れなく計上することが重要です。民泊経営の確定申告では以下の費用が経費として認められます。

ほかにも、Airbnbを利用している場合は支払い手数料も経費計上が可能です。民泊経営の確定申告で認められる経費の範囲に関しては、下記の記事でくわしく解説しています。

民泊経営で認められる経費とは？確定申告の仕訳・勘定科目を詳しく解説

確定申告の基本の手順

確定申告の期間は所得が生じた年度の翌年2月16日〜3月15日、土日祝日がある場合は翌日となります。期間内に必ず申告書を提出しなければなりません。

申告の基本的な流れは以下のとおりです。

確定申告には「白色申告」と「青色申告」の二種類があり、白色申告は事前の届け出不要で記帳はシンプルな「簡易簿記」で行うことができます。

青色申告は事前に開業届と青色申告承認申請書を管轄の税務署に提出する必要があるものの、多くの特別控除が受けられる点がメリットです。

くわしい申告の手順を確認しましょう。

1. 取引に関連する年間収入や経費を記帳する

最初に1月1日〜12月31日までの民泊運営における収入や経費を記帳します。

白色申告と青色申告の10万円控除を受ける場合は出入金を記入する「簡易簿記」で記帳が可能です。青色申告の55万円・65万円控除を受ける場合は、取引の「借方」「貸方」を記入する「複式簿記」で記帳する必要があります。

保管している請求書や領収書を元に正確に記帳を行いましょう。

2. 必要書類を準備する

確定申告では正確な納税額を算出するために公的な証明書、書類を用意する必要があります。

所得区分に関係なく基本的に必要になるのは2枚綴りの確定申告書とマイナンバーカード、控除関係の明細書です。給与収入がある場合は給与所得の源泉徴収票、昨年確定申告をした場合は昨年分の申告書の控えを準備しておきましょう。

以下の青色申告と白色申告によって、必要な書類は異なります。とくに青色申告で控除を受ける場合は必要書類が多くなるため、不足がないように確認しましょう。

3. 申告書を作成する

取引の記帳や関連書類を揃えたら、申告書を作成しましょう。申告書は手書きも可能ですが、国税庁の確定申告書等作成コーナーを利用することで、申告書の作成から提出がスムーズに行えます。

作成した申告書や決算書の提出方法は以下のとおりです。

e-Taxはオンライン上で申告書が送信できる便利なサービスですが、利用する際にはアカウントの登録が必要となります。

登録はマイナンバーカードの情報入力もしくは利用者識別番号の発行で簡単に行えるため、積極的に利用しましょう。

確定申告をより楽に済ませる2つの方法

民泊事業の確定申告は自力で行うには難しそうな印象がありますが、比較的楽に済ませる方法が存在します。

収支計算や経費の管理が面倒に感じる方や、より効果的な節税対策が知りたい方は以下の方法で確定申告を進めてみましょう。

1. クラウド確定申告ソフトを利用する

収支の管理を簡単に行いたい方は、クラウド確定申告ソフトを導入しましょう。クラウド確定申告ソフトは、電子の請求書や紙媒体の領収書などをクラウド上で保存し、自動で入出金データを作成できるサービスです。

画面の指示に従うだけで管理データが作成できるため、簿記の知識がなくても簡単にデータが作成できます。主流のソフトは以下のとおりです。

クラウド確定申告では、帳簿作成のほかにも銀行やクレジットカードとの連携機能や無料のチャットサポートなどが利用できます。確定申告を素早く終わらせたい方は活用してみましょう。

2. 税理士に相談・代行依頼をする

記帳業務や申告作業に割くリソースがなく、民泊の運営に集中したい場合は専門の税理士に申告代行を依頼しましょう。会計処理のミスや申告忘れを防止できるほか、今後の節税対策や経営のアドバイスを受けることも可能です。

長期的な民泊経営を考えている方や細かい経理事務が苦手でも余計な出費を抑えたい方は、1度相談を受けてみましょう。

民泊事業で確定申告する際の注意点3つ

民泊事業では正確な確定申告を行うことで、事業にかかった金額を必要経費として計上できます。ところが確定申告によって、かえって特定の税金の減税制度が利用できなくなるケースもあるため注意しましょう。

万が一、必要な申告を忘れていた場合は高額な税金を支払わなければなりません。どちらも大きなリスクになるため、民泊経営を考えている方は必ず知っておきましょう。

1. 民泊事業で減税の対象から外れる税金がある

一般的な住宅で減税対象となる税金が、民泊事業を行った場合に減税対象外となるケースがあります。減税対象外になる可能性が高い税金は以下のとおりです。

とくに自宅の一部を貸し出す場合は、減額されていた税金が急激に高額化しやすいため、運営前に利益面との兼ね合いを考慮しましょう。

2. 住宅ローン減税が受けられなくなるおそれがある

通常、住宅ローンを利用して物件を確保した場合は、最大13年間の住宅ローン減税を受けることが可能です。ところが国土交通省では住宅ローン減税を受ける要件に「自らが居住する住宅」と定義しています。

したがって、民泊で自宅の大部分をゲストに提供している場合は「自ら居住するための住宅」に該当しないと判断されやすいでしょう。

自宅を数日貸した程度では住宅ローン減税の対象外となる可能性は低いといえます。長期的かつ継続的に民泊を運営したい場合は、必ず国税庁や管轄の税務署に相談しましょう。

3. 確定申告を忘れた場合は重いペナルティがある

本業・副業問わず民泊事業で利益を得ている場合は、確定申告を忘れた際のリスクを理解しておきましょう。確定申告が必要なケースでしなかった場合は、無申告加算税や延滞税、重加算税が科せられる可能性があります。

各税率は以下のとおりです。

たとえ少額であっても、定期的な税務調査や取引先の支払調書から申告ミスは発覚します。ペナルティには通常の所得税と比べてかなり高い税率が設定されているため、確定申告は必ず期限どおり正確に行うようにしましょう。

民泊事業の法人と個人事業主の違いとは？

民泊事業の運営方法は、法人設立と個人事業主の2種類存在します。法人と個人では支払う税金の種類が異なり、税率の適用条件も大きな差があるため注意しましょう。くわしい違いは以下のとおりです。

所得税は所得が上がるほど課せられる税率も高くなり、所得が高すぎると半分は税金の支払いになるケースもあり得るでしょう。

法人税の最高税率は23%と所得税ほど高くないため、利益によっては法人税の方が納税額が少なくなる可能性があります。一方、法人に課される法人住民税の支払額は7万円からとなり、業績が悪くても毎年支払う必要があるため注意が必要です。

法人の場合は経費にできる範囲が広がる

法人設立は、経費計上できる範囲が個人事業主よりも幅広い点が特徴です。給料や退職金、税理士の雇用費用も経費計上することができます。

公的な機関で手続きを行うため社会的信用度が高く、融資を受ける際も不利な立場に置かれることは少ないでしょう。

一方、法人の設立まで印鑑証明書の取得や設立登記申請などの手続きをする必要があり、法人登録まで最短でも1カ月はかかります。万が一利益が出ず業績が赤字になっても税金の支払い義務は免れないため、運営は慎重に行わなければなりません。

個人事業主の場合は初期費用を抑えられる

個人事業主は登記申請や公的な手続き不要ですぐに事業を始められる点が大きな魅力です。法人に比べて税金の計算が複雑化しにくいため、確定申告をはじめとする事務作業は簡単に済ませられるでしょう。

一定の金額を超えると所得税は高くなるものの、所得が少ないうちは低い税率で利益を確保できます。

一方、法人と比べると社会的信用は低く、経費計上できる範囲は限定されやすいです。経費の上限はないものの、収入に対して経費の額が高すぎると税務署の調査が入るリスクがあるため、大きな節税対策は難しいでしょう。

まとめ

民泊事業は本業・副業の事業形態次第で確定申告するべき所得金額が変わります。該当する所得区分も確認しながら申告を行いましょう。

民泊事業で賢く節税したい場合は、法人設立がおすすめです。設立までの手間はかかるものの、経費計上できる範囲が個人事業主と比べて広いため、大幅に税金を抑えて利益を増やせます。 民泊事業の確定申告に自信がない方や税金を最大限に抑えたい方は、税理士への相談も検討しましょう。

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監修者のコメント

竹中啓倫税理士事務所

税理士・米国税理士・認定心理士　竹中啓倫

岐阜県出身。上場会社の経理に勤務する傍ら、竹中啓倫税理士事務所の代表を務める。M＆Aなどの事業再編を得意とし、セミナーや研修会講師にも数多くあたるほか、医療分野にも造詣が深く、自ら心理カウンセラーとして、心の悩みにも答えている。税理士会の会務では、名古屋税理士協同組合理事を務める。

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最近、民泊を営まれている方にお会いするケースが増えてきたように思います。確かに気軽に始められるという点では、ハードルは低いのかもしれません。

特に外国人旅行者には喜ばれるのかもしれませんが、やはり、事業としてやられるかどうかは個人毎に差はありますが、確定申告は必要となりますので、注意が必要です。

ほかに職を持っていらっしゃらない場合でしたら、基礎控除48万円以下の所得の場合、申告は不要ですが、副業として行われる場合は、20万円を超える利益があった場合、本業と合わせて確定申告が必要になりますので、その違いに気を付けてください。

時々、「103万円までは申告は不要でしょ」とおっしゃっている方をみかけます。103万円は給与で収入を得ている場合の基準になります。

給与の場合は、給与所得控除という最低で55万円という、みなしの経費が認めてもらえるので、103万円-55万円＝48万円ということで、確定申告は必要ありません。この場合は、48万円を超えると確定申告が必要となりますので、しっかり違いを覚えておいてください。

執筆者

比較ビズ編集部では、BtoB向けに様々な業種の発注に役立つ情報を発信。「発注先の選び方を知りたい」「外注する際の費用相場を知りたい」といった疑問を編集部のメンバーが分かりやすく解説しています。