駐車場経営の経費とは?【計上OKとNGをカンタン解説】

更新日:2020年02月10日 発注カテゴリ: 確定申告
駐車場経営の経費とは?【計上OKとNGをカンタン解説】

駐車場経営の確定申告で避けては通れないのが経費計上です。とは言え、何をどう経費計上すれば良いか分からない方も多いと思います。そこで今回は、経費の考えた方や駐車場経営で認められる経費についてカンタンに解説しましょう。「月極駐車場」と「コインパーキング」など駐車場の経営形態別で解説していますので、これを読めば駐車場経営の経費計上で迷うことも少くなるはずです。

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駐車場経営の確定申告初心者が知るべき経費の考え方

経費とは、その売上げをあげるための必要な支出のことです。国税庁のサイトによれば以下の2つが定義づけられています。

  • 総収入金額に対応する売上原価その他その総収入金額を得るために直接要した費用の額
  • その年に生じた販売費、一般管理費その他業務上の費用の額

専業ではなく会社員などの副業の場合、販管費は経費にならないと思っている人も少なくないようです。専業でも副業でも必要経費の考え方に変わりはありません。

経費の考え方の前に、大前提として所得と収入の違いを認識しておく必要があります。同じように見えますが、確定申告で大切なのは所得です。

所得は収入から経費を引いたものですから、計算式は以下のようになります。

所得 = 収入 − 経費 (− 控除)

駐車場経営の場合、収入は売上げに置き換えてもいいでしょう。控除は青色申告の場合の10万円あるいは65万円控除、さらにその他の控除を指します。

ここでは、駐車場経営における経費について詳しくご紹介していきます。

経費を考える場合、収入を得るためのもの(必要経費)と考えたらいいのですが、いったいいくらまで経費として認められるのかが気になるところです。

経費については上限はありません。これはどういうことかというと、金額については青天井ということです。

とはいっても、必要経費ですから、何でもお金をかければ経費計上できるわけではありません。あくまでも駐車場経営における経費という意味です。

そのため、生活のため(生きていくため)の食費などは経費計上することはできません。

運営フェーズで異なる駐車場経営の経費

駐車場経営の経費については、駐車場経営を始める際の「初期費用」、実際に駐車場を経営する際の「運営費用」、駐車場経営を止める場合の「撤収費用」に分かれます。

  • 初期費用
  • 運営費用
  • 撤収費用

駐車場経営には月極駐車場とコインパーキングの大きく2つがあります。それぞれに特徴がありますが、経費の考え方に違いはありません。※各フェーズごとで計上できる経費については後述します。

まずは、月極駐車場とコインパーキングの経費についてご説明します。

駐車場経営の開始時にかかる3つの経費

駐車場経営をするためのスタートに欠かせない初期費用です。これには以下のものがあります。

  • 土地整備費
  • 看板設置費
  • 機器・工作設置費

土地整備費

駐車場にするための整地費用です。空き家などを取り壊すなどの解体費用なども、土地整備費(初期費用)として認められます(※更地の期間が長い等で認められないケースもあるようです)。駐車場設営のための経費となるので、一般的に自身(土地所有者)が負担します。

駐車場も未舗装か舗装をした状態では、費用が違ってきます。未舗装といっても砂利を敷き詰めるなどの整備費がかかります。

舗装の場合はアスファルト舗装が一般的です。未舗装でも砂利などを敷き詰める場合は、1屬△燭3,000円、アスファルト舗装の場合は1屬△燭6,000円程度が相場のようです。

コインパーキングでは運営会社が負担するケースもあるようです。これは契約によるもので、解体費用も運営会社持ちとなると初期費用がかなり抑えられる形となります。

看板設置費

駐車場に誘導するための目印となるものです。広告看板や料金表などがこれにあたります。コインパーキングにしても月極駐車場にしても運営会社(不動産会社含む)が費用を負担します。

自身で行う場合は、当然自己負担となります。

機器・工作設置費

駐車場運営をする際に必要な料金精算機や監視カメラを設置するためにかかる費用です。料金精算機はコインパーキング専用となります。

駐車場の形態を月極にするのか、コインパーキングにするのかで、費用が大きく変わってくる部分です。特に料金精算機の有無は大きく、これがあるかないかによって初期費用が大きく変わってくるといっていいでしょう。

契約によっても変わってきますが、コインパーキング運営会社が料金精算機の設置費用を負担するケースが多いようです。

駐車場経営の運営時にかかる3つの経費

月極駐車場にしてもコインパーキングにしても、駐車場として貸して運営管理をするうえで必要となるのが運営費用です。運営費用は主に次の3つがあります。

  • 管理費
  • 税金
  • 水道光熱費

管理費

管理費は通常の不動産管理と同様で、土地建物を管理する上で必要な費用です。主に清掃・警備・設備の管理になります。

利用者の利便性を考えて、駐車場の清掃は毎日行わなくてはいけません。人に頼むと人件費が発生します。

清掃のための備品などの購入費なども立派な経費になります。

また、警備には有人警備・無人警備の2つがあります。有人警備であっても、現在は監視カメラが必須です。

違法駐車については、人が対応するしかないので、これについても人件費が発生します。監視カメラについては定期的なメンテナンスが必要となるので、メンテナンス費用も経費として計上します。

メンテナンスを十分に行って機器使用のサイクルを長期にするか、メンテナンスよりも短期的に交換するかは、経営者の判断に委ねなければいけません。管理費用については、オーナー自身か駐車場管理会社のどちらかの負担となります。

いずれが経費を負担するのかは、契約内容によります。

税金

ここでいう税金は土地建物を所有することでかかるものです。駐車場経営ですから、駐車場の土地と駐車場設備についてかかる税金になります。

税金の種類には以下のものがあります。

  • 所得税
  • 固定資産税
  • 消費税・地方消費税

この中で、確定申告においての経費に該当するのは固定資産税になります。所得税は確定申告をすることによって納めるものです。

消費税については課税売上高が1,000万円を超える場合に申告しなければいけません。消費税の申告も確定申告と同じタイミングで行います。

※所得税は経費計上の度合いによって変わってきますが、固定資産税は毎年一定額が課税されます。

水道光熱費

水道光熱費は、駐車場経営を行ううえで必要な電気代や水道代です。立体駐車場などはトイレを併設している場合もありますし、電気代も夜間照明などで必要となるので、駐車場の規模によって水道光熱費は大きく左右するといっていいでしょう。

駐車場経営の撤退時にかかる3つの経費

駐車場経営をやめる場合の撤収費用です。また、駐車場の管理会社を変更する場合にかかる経費もこちらになります。

  • 契約者対応費
  • 違約金
  • 現状回復費

契約者対応費

契約者対応は、駐車場の利用方法の変更あるいは管理会社を変更する場合の事情説明などです。駐車場経営を撤退する場合、オーナーが変わるだけで管理会社が変わらないケースもあります。

管理会社が変わらないときは、契約者対応をしなくてもよいケースが多いのですが、何らかの説明が必要な場合もあります。新しい駐車場管理会社になるときは、引き継ぎなども行われるので、それにかかる経費も契約者対応費となります。

契約者対応費には以下のものがあります。

  • 契約者説明
  • 契約者退去費
  • 契約書変更

契約者説明は、契約や解約のお知らせや事情説明などです。退去費は駐車場契約者の立ち退きに関する飛揚となります。

契約書変更については、それに伴う契約内容の変更、駐車場代金の振込口座の変更に伴ってかかる費用です。

違約金

違約金は、駐車場オーナー(自分自身)の理由によって、駐車場管理会社の変更や駐車場経営を止める場合、駐車場管理会社さらには駐車場利用者に支払う費用のことです。

違約金の多寡は契約内容によります。一般的に駐車場管理会社に有利なようになっているので、違約金についての知識はしっかりと持っておく必要があります。

原状回復費

原状回復費は、土地を元の状態に戻すために必要となる費用です。現在の駐車場管理会社を変更する場合あるいは駐車場経営を止める場合に必要になる費用です。

原状回復は概ね、契約前の状態に戻すことをいいます。そのため、契約当初はどのような状態だったのかを証明できなくてはいけません。

※オーナーと駐車場管理会社双方の確認が必要です。

原状回復は往々にしてトラブルの原因となります。契約内容にもよりますが、駐車場オーナーの負担比率が高くなることもあるので注意が必要です。

原状回復費には以下のものがあります。

  • 舗装工事
  • 機器類撤去費
  • 看板撤去費

問題となるのがオーナーと駐車場管理会社のどちらが負担するかあるいは負担割合です。舗装工事については現状有姿(そのまま)の場合が多いようです。

撤去費については、管理会社負担となるケースが多くなるようですが、契約内容によるのでしっかりと確認する必要があります。

月極駐車場の経費

月極駐車場経営の場合、大きくかかる経費は「管理費用」です。これは、諸費起用、運営費用いずれにもかかる費用になります。

 

管理費用には、電気などの照明にかかる電気代などが含まれます。その他には、初期費用としての契約募集が、運営費用としての集金業務、清掃などの経費がかかります。

月極駐車場の場合は、不動産会社に運営を委託するケースが多いので、月極駐車場の運営には不動産会社に対する管理委託料が必要になります。

また、月極駐車場契約が成約した場合、不動産会社に支払う礼金などの経費も発生します。

 

駐車場経営には突発的に発生するトラブルへの対処も必要となります。例えば、ゴミの不法投棄の撤去費用なども経費として計上できます。

管理費用には、壁・フェンス、週茶スペースのストッパーなどの修繕費用も含まれます。これらの耐用期間は長いのですが、他には駐車スペースのラインの引き直し、アスファルト舗装などの修繕費用も発生します。

コインパーキングの経費

コインパーキングの場合、一括借り上げ契約となるので、コインパーキング運営会社に土地自体を貸し出すことが多くなります。そのため、運営費用はほとんどかかりません。

※一括借り上げ契約(サブリース契約)

例をあげると、駐車場の管理、集金業務、トラブル対応、修繕費・電気代等の支払いもすべてコインパーキング運営会社が行います。

駐車場の運営方式で費用が違う

月極駐車場とコインパーキング…この2つの運営形式によってかかる費用は全く違ってきます。一般的にコインパーキング運営会社にサブリース契約をして運用するコインパーキングの方が、コスト自体が安く、手軽に始められるケースが多いといっていいでしょう。

しかし、コインパーキングの場合は初期費用が高くなります。反対に月極駐車場は初期費用が安いといったメリットがあります。

コインパーキングの場合、土地を貸し出す際に得られる賃料がコインパーキング運営会社によってまちまちです。賃料収入を上げたい場合は、複数のコインパーキング運営会社から見積をとるようにしましょう。

月極駐車場でもコインパーキングでも土地に課される固定資産税に違いはなく、いずれも経費の1つとして計上できます。費目は公租公課となります。

節税対策として

駐車場経営について、所得によっては確定申告をしなくてもよい場合があります。副業の場合、所得が20万円以下であれば確定申告をしなくてもよいことになっています。

所得は売上げから経費を引いたものですから、売上げに対して経費計上を上げることができたら、所得を抑えることができます。

駐車場経営は月極駐車場でしたら、年間の売上げはかなり正確に求めることができます。コインパーキングについてもある程度の予測が可能です。

そうなると、所得が20万円以下になるように経費計上できればいいことになります。駐車場経営を始める初年度でしたら、初期費用がある程度かかるので、所得がマイナスになるくらいの経費となることでしょう。

肝心なのは駐車場の運営期間です。オーナー自身が運営することを考えると、ある程度の経費計上を上げることができるのですが、駐車場管理会社に運営をまかせると、費用を差し引いた売上げが入ってくるだけになるので、その金額について確定申告をすることになります。

そのため、駐車場管理会社に運営をまかせる場合は、節税はできないと考えたほうがいいでしょう。オーナー自身が運営する場合も、経費となる出費はある程度決まってきます。コインパーキングでしたら、機器の保守費や設備の修繕費になりますが、保守費は年間で決まっていますし、修繕費についても耐用年数が長いのでそれほど気にする額にはなりません。

以上のことから、駐車場経営においての節税対策はそれほど効果的なものがないのが実情と言えます。

青色申告をする

駐車場経営においての所得区分は、事業所得か不動産所得、そして雑所得のいずれかになります。経営状態によって変わります。

雑所得は青色申告ができないので、事業所得か不動産所得のどちらかになります。青色申告にも10万円あるいは65万円の特別控除のいずれかがあります。

一般的な確定申告でしたら、65万円の特別控除は複式簿記での記帳とそれに関する損益計算書などの書類の提出が必要となります。駐車場経営においては、さらに駐車場の規模によって65万円の特別控除を受けるかどうかが決まります(不動産所得の場合)。

駐車場経営の運営期間において、経費がある程度固定化されてしまうと、節税対策として有効なのは青色申告です。そのため、確定申告ではできれば65万円の特別控除を受けることができる青色申告をするようにしたいものです。

まとめ

駐車場経営において月極駐車場とコインパーキングでは、土地を所有する(提供する)オーナーの負担する経費は大きく変わってきます。

月極駐車場のほうが売上げが計算できるのですが、コインパーキングではタイムズパーキングなど集客に優れた駐車場運営会社もあります。わずかなスペースでも時間貸しができるのが大きなメリットと言えるでしょう。

コインパーキングの場合、土地の提供だけで済む場合がほとんどなので不労所得や不動産投資としては大きなメリットがあるといっていいでしょう。

経費については、初期の契約の段階から後で損をしないために熟考することが大切です。わからないことや不安な点があれば税理士に相談するようにしてもいいでしょう。

なお、税理士に相談する際は相談先の見極めが大切になります。理由は2つ。

  • 事務所によって費用が異なるため
  • 税理士によって得意・不得意があるため

税理士事務所によって費用が異なります。相談先を見極めず最初に相談した事務所だけに相談すると相場より高い料金を支払うリスクがあります。

また税理士によって「確定申告より税務調査対応が得意」という場合もあります。最初に声をかけた税理士事務所が実は確定申告が得意でないというケースもゼロではありません。

そのため、複数の税理士事務所に声をかけて相談先を見極めると良いでしょう。的確なアドバイスをもらえるだけでなく、実際に確定申告の代行を依頼する際も納得のいく費用で依頼することができます。

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以下の記事は駐車場経営の確定申告に関する基本ルールを解説しているので、申告作業でミスしたくない人はぜひ確認してみてください。

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