譲渡所得の確認申告ガイド【不要になるのはどんな人?】

更新日:2020年03月06日 発注カテゴリ: 確定申告
譲渡所得の確認申告ガイド【不要になるのはどんな人?】

譲渡所得は、住宅や土地、株式、ゴルフ会員権といった資産を譲渡することで生じる所得のことです。所得が発生すると確定申告をしなくてはいけない…誰もがそう思います。しかし、資産になるものを譲渡すればなんでも確定申告が必要というわけではないのです。ここでは、譲渡所得でも確定申告が必要なもの必要でないものについてご紹介します。

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譲渡所得とは

譲渡所得は所得税においての所得の区分の一つです。文字通り資産を譲渡した場合に発生する所得のことを指します。

資産というと、土地・建物をイメージしがちですが、他にも株式やゴルフ会員権といった資産になりえるものを譲渡して得た所得も譲渡所得となります。

譲渡所得ではないもの

 

資産と呼ばれるものを「譲り渡して得た所得」を譲渡所得と思いがちです。しかし、資産を譲渡して得た所得すべてが譲渡所得というわけではありません。

例えば、棚卸資産の譲渡や営利を目的として継続的に行われる資産の譲渡による所得は事業所得に分類されます。そうでなければ雑所得となり、いずれの場合でも譲渡所得ではありません。

また、土地関係でも山林の伐採、または譲渡による所得は山林所得に含まれます。

譲渡所得にかかる税金の種類

不動産売却時の譲渡所得の税金の種類は以下の3つです。

  • 所得税
  • 住民税
  • 印紙税

一般的な所得にかかる税金です。注意としては、譲渡所得は分離課税となっているので、他の所得と合算しての税計算となりません。

印紙税は契約書に貼る印紙代として徴収されるものです。不動産などの売却金額によって印紙税の納付額が変わってきます。

譲渡所得と税金の計算式

譲渡所得は以下の計算式で求めることができます。

譲渡所得 = 譲渡収入※1 − (取得費※2 − 譲渡費用※3)

※1譲渡収入…土地・建物の譲渡代金、固定資産税・都市計画税の清算金

 

清算金については、1月1日あるいは4月1日を起算日として、譲渡が成立した日を境として按分し、売り主・買い主に精算します。売り主にとっては買い主の精算分が譲渡収入となります。

 

※2取得費…定額法と概算法の2種類があります。定額法では譲渡収入から償却費を差し引いた金額、概算法では(譲渡収入×5%)の金額となります。

※3譲渡費用…不動産などを売却するためにかかった費用。主に以下のものがあります。

  • 土地建物を売却するために支払った仲介手数料
  • 登記・登録に要する費用
  • 売り主が負担した印紙税
  • アパートなどの貸家を売却するために借家人に支払った立退料
  • 土地を売却するために使った取り壊し費用・建物の損失額
  • 測量に要した費用
  • より条件のよい売却先に譲渡したとき、もとの契約先に支払う違約金
  • 名義書換料
  • 譲渡価格を上げるためにかかった維持管理費用

譲渡所得の税額計算方法は以下の通りです。

譲渡所得税額 = 譲渡所得 × 税率(住民税・所得税)

譲渡所得にかける税率は、他の所得とは分ける分離課税となっています。対象となる不動産の用途やその所有期間などによって税率も変わってきます。

※所有した期間が5年以下の場合は短期譲渡所得であり、5年を超えると長期譲渡所得となります。さらに10年超の場合は軽減税率の特例が適用されます。

  〜5年 5年〜10年 10年〜
所得税 30% 15% 10%
住民税 15% 5% 4%

譲渡所得で確定申告が必要な人はどんな人?

課税所得で確定申告が必要になる場合は、不動産などの売却益が出た場合です。具体的には、先述した譲渡所得を求める計算式で、譲渡所得がプラスになった場合です。

この場合、譲渡所得に応じた「譲渡所得税」を納めなければいけません。

譲渡所得で確定申告が不要となる条件

譲渡所得がプラスにならなかった(売却益が出なかった)場合、課税所得とはなりません。そのため、確定申告の必要はないということになります。

課税を受けないためにできるだけ、取得費と譲渡費用を計上したほうが結果として節税になります。いっぽうで、過剰な計上には税務署からの指摘を受けることもあるので注意が必要です。

譲渡所得の確定申告の流れ

譲渡所得の確定申告の流れ・書き方・必要書類についてご紹介します。

大まかには以下のような流れになります。

  • ‐渡所得の算出・所得税計算
  • 必要書類の準備
  • 3猟蠖醜霆颪虜鄒
  • だ婆浬陲慊鷭

‐渡所得の算出・所得税・住民税計算

譲渡所得(売却益)がプラスになれば確定申告が必要となります。そのためにも譲渡所得を求めることが必要です。

先述した、譲渡収入、取得費、譲渡費用から譲渡所得を算出します。譲渡所得がプラスになると、これに税率をかけて所得税と住民税を算出します。

必要書類の準備

税額の計算が終われば、次に確定申告のための必要書類を準備します。自分で用意するものは以下の書類です。

  • 不動産購入時の売買契約書
  • 不動産売却時の売買契約書
  • 仲介手数料・印紙税など売却費用の領収書

税務署より取得する書類は以下です。税務署で取得できますが、国税庁のウェブサイトよりダウンロードも可能です。

  • 確定申告書B
  • 所得税青色申告決済書(不動産所得用)
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

確定申告書に必要事項を記入し税務署へ提出

譲渡所得の確定申告の期間は、2月16日から3月15日までです(2019年度分は2020年2月17日から3月16日)。確定申告書に必要事項を記入して、自分で用意した売買契約書と一緒に税務署に提出します。

※2019年度はコロナウィルスの影響もあり提出期限が4月16日までに延長されました。

譲渡所得の内訳書

   

住所・氏名・連絡先電話番号・職業、さらに関与税理士名と電話番号を記入します。2面の記載内容は以下となります。

  • 不動産の所在地
  • 土地・建物の種類
  • 利用状況
  • 売買契約日・引き渡し日
  • 買主の住所・氏名・職業
  • 譲渡価格
  • 代金の受領状況
  • 売却した理由

3面の記載内容は以下です。

  • 不動産の購入先・支払先・譲渡価額の5%
  • 減価償却費・取得費
  • 仲介手数料・印紙税の支払先・支払金額
  • 譲渡所得金額

建物には全て法定耐用年数が決められています。例えば木造住宅は22年です。

耐用年数は、防水性・床・外装・窓・構造体の5つの要素から決められます。法定耐用年数は「住めなくなる年数」ではありません。

譲渡所得金額については、取得期間5年以内は「短期」、5年超は「長期」をマークします。

確定申告書B

  

確定申告書B第一表の左側を記入します。住所氏名などの「個人情報」の欄と。「収入金額等」「所得金額等」の欄です。

※最上段の『申告書B』の前が空白になっています。そこに『確定』の文字を記入します。

確定申告書B第二表は、源泉徴収票の記載内容を転記します。

確定申告書B第三表については、内訳書の内容をそのまま転記します。

最後に確定申告書B第一表の右側を記入して確定申告書の作成は完成します。

譲渡所得の確定申告は難しい?

譲渡所得の計算については、譲渡収入は入ってきたお金ですからわかりやすいと言えます。反対に取得費や譲渡費用などを計上して、譲渡所得を求めなくてはいけません。

この経費にあたる部分がわかりにくく、一般の人が自力で行うには難しい部分と言えます。闇雲にやってしまっても、計上する取得費や譲渡費用が足りず、余計に税金を払ってしまうケースもあります。

反対に、なんでも経費計上してしまい、譲渡所得が限りなくゼロに近い数字になることもあります。納める税金が少なくなり、結果的に節税になるのですが、適切な経費計上だったのか税務署から税務調査が入るケースもあります。

取得費や譲渡費用などの計上は難しく、さまざまな書類が必要となります。手間暇や必要書類の漏れなどを考えると税理士報酬が発生しても、税理士に譲渡所得の確定申告を依頼するほうがお得なケースもあります。

まずは、税理士に相談することから始めるようにするといいでしょう。

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