家賃収入やアパート経営者必見!経費で落とせるもの19選

更新日:2019年12月20日 発注カテゴリ: 確定申告
家賃収入やアパート経営者必見!経費で落とせるもの19選

家賃収入は気楽…と考えがちですが、意外と大変。確定申告も気になります。 アパート経営などの家賃収入は不労収入と呼ばれて羨望の的ともなります。しかし、当の本人にとっては確定申告が心配の種ともなるでしょう。 できることなら、納める税金を少なくしたい。そのためにはどのようなものが経費計上できるのでしょうか。 ここでは、アパート経営などで家賃収入がある場合の確定申告についてご紹介します。経費になるものはできるだけ計上して節税したいものです。

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アパート経営で得た家賃収入は確定申告が必要

アパート経営をしている人には家賃収入が入ってきます。会社員であればこれは給与以外の収入です。

このとき、給与以外の収入が20万円を超えたときは確定申告が必要となります。

所得の種類

所得は以下の10種類があります。

  • 給与所得
  • 不動産所得
  • 譲渡所得
  • 事業所得
  • 山林所得
  • 退職所得
  • 利子所得
  • 配当所得
  • 一時所得
  • 雑所得

会社勤めの人は「給与所得」になるので一般的には会社で行う年末調整で所得税額が決まります。一方で、給与所得以外の家賃収入などがあり、それが20万円以上になると確定申告が必要になるのです。

上の10種類の所得の中で、アパート経営による家賃収入は「不動産所得」になります。家賃収入でそのまま確定申告をするのではなく、ここから、経費を引いたものが不動産所得になり、以下の計算で求められます。

不動産所得 = 家賃収入 − 経費 このときの不動産所得が20万円を超えたときに確定申告が必要となるのです。

そのため、家賃収入があるから必ずしも確定申告が必要というワケではありません。経費計上できるものがたくさんあれば、申告が不要になるケースもあります。

ただし、「20万円以上」というのは給与所得以外の所得の合算のことを指しています。給与所得や不動産所得の他にも所得があった場合は注意が必要です。

例えば、不動産所得が10万円、ブログによる所得(雑所得)が30万円あった場合は、給与以外の所得が20万円以上になるため、確定申告をしなければなりません。

アパート経営の所得を確定申告しなかったら?

必要な確定申告をしなかった場合は、追徴課税をされます。「脱税」と思いがちですが、これは悪質な納税逃れをした場合で、一般的には「重加算税」「延滞税」「過少申告税」の追徴課税となります。

いずれか1つというわけではなく、複数の追徴課税となるケースが多いので注意が必要です。特に、確定申告をしなかったというのでしたら、確実に延滞税はかかってきます。

経費計上することで税金が安くなる

大切なのは家賃収入よりも不動産所得です。そのため、経費計上するものが多くなればなるほど、不動産所得が減るのでそれだけ節税になります。

家賃収入に含まれるもの

家賃収入は、純然たる家賃の他に以下のものがあります。

  • 礼金
  • 更新料
  • 管理費
  • 駐車場
  • 携帯電話などのアンテナ基地設置料金
  • 自販機の設置による収入

これらも合算して家賃収入にしなくてはいけません。アパート経営者にとって頭の痛い問題が「家賃の未納」です。

これについても、有るべき家賃収入として計算しなくてはいけません。実際の現金として入っていないのに家賃収入に含めなければいけないので注意が必要です。

敷金は賃借人が将来退去するときに返却するものですから、家賃収入には含みません。

アパート経営で経費で落とせるもの

家賃収入に対して、経費計上できるものが多いと、それだけ納める税金が少なくて済みます。もっとも、何でも経費計上できるわけではなく、経費計上できるものを説明します。

経費で落とせる費目は19

不動産所得に対して経費にできる費目は以下です。

  • 固定資産税および都市計画税
  • 建物の損害保険料
  • 修繕費
  • 管理委託料
  • 水道光熱費
  • 仲介手数料
  • 広告宣伝費
  • 青色事業専従者給与
  • 給料賃金
  • 通信費
  • 接待交際費
  • 新聞図書費
  • 交通費
  • 消耗品費
  • 地代・家賃
  • 解体費・立退料
  • ローン保証料
  • 借入金利子
  • 減価償却費

以上の19の費目となります。

建物の損害保険料は火災保険や地震保険が該当します。これらの損害保険は数年分まとめて支払うケースもありますが、(支払った年の)1年しか計上できません。

修繕費は建物や設備の修理代金の他、入退去時のフローリングの張り替え費用なども含まれます。

仲介手数料は、空室が発生したときの不動産会社に支払うものです。空室を埋めるための手数料となり、広告宣伝費も同様です。

青色事業専従者給与は青色申告の届けをし、申告者の扶養親族以外の親族に給与等を支払った場合の経費です。給料賃金も同じになります。

接待交際費・新聞図書費・交通費・通信費など、不動産所得に関連するものがあれば経費計上が可能です。接待交際費の場合、管理会社や不動産会社との打ち合わせなどで支払った飲食費が該当します。

アパートなどの返済金があり、その借入金利子については経費に計上できます。

経費にできないもの・控除を受けられないもの

先述していますが、借入金の金利の部分は経費計上ができますが、元本に対しては経費計上できません。借りたお金を返済しているだけの状態だからです。

また、本人が賃貸物件の一室に住んでいる場合の共用部分の光熱費などは、住宅ローン控除と同様に按分して経費計上しなくてはいけません。

このときの按分率の割合も居住スペースなどを考慮して決めることになります。

なお、家賃収入を受けている不動産所得に対して、住宅ローンの控除を受けることはできません。住宅ローン控除は本人が住んでいる住宅に対して控除を受けることができるからです。

そのため、本人が賃貸物件に住んでいる場合の住宅ローン控除については、住んでいるスペースと残りの賃貸しているスペースを按分する形で、住宅ローン控除を受けることになります。

アパート経営で所得がマイナスになったら?

経費に計上できるものは以上のように数多くあります。特に建物の老朽化などによる修繕費は高額になるので、経費計上すると不動産所得がマイナスになることもあるでしょう。

先述したように、不動産所得が20万円を超える場合において確定申告が必要です。そのため、不動産所得がマイナスの場合、確定申告をしなくても問題ありません。

しかし、給与所得など他の所得がある場合は、たとえ不動産所得が赤字だったとしても確定申告はしたほうが良い。

なぜなら黒字になっている他の所得から不動産所得のマイナス分を相殺することができるから(損益通算)。課税対象となる所得から赤字分を差し引くことで節税に繋げられるのです。

ただし、別荘地のような生活に必要不可欠とはいえない資産の貸付けについて。このマイナス分は損益通算できないので注意しましょう。

まとめ

アパート経営による家賃収入に対する確定申告は、できるだけ経費計上することで納める税金を抑えることができます。ただし経費計上以外にも節税する方法があります。

例えば、確定申告を白色申告ではなく青色申告で行うのも節税対策の一つの手です。青色申告の場合、複式簿記での申告を行うと65万円の控除を受けることができます。

青色申告でも複式簿記以外では、10万円の控除となるのでその差は55万円です。白色申告は最も簡単な確定申告ですが、申告による控除という特典がありません。

そうなると、65万円の控除を受けることのできる青色申告が魅力的です。ただし、複式簿記は簿記の知識が必要となるので、確定申告のハードルがグンと高まってしまいます。

そこで頼りになるのが税理士です。税理士に依頼すれば申告業務を任せられるため、煩わしい作業から解放されます。

加えて、素人では知り得ないまたは見落とすような税制を活用して節税効果の高い申告を行ってくれるでしょう。

なお、専門家に頼むことになるため、税理士報酬は発生します。しかし、65万円の控除と税理士報酬を天秤にかけると税理士に依頼したほうがお得になるケースが多いです。

「節税したいけど申告業務に時間をかけるヒマがない」「将来にわたってアパート経営を続ける」といった方は税理士に依頼するのも視野に入れたほうが良いでしょう。

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