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アパート経営の固定資産税はいくら?役立つ5つの節税対策について解説!

公開日:2020年02月03日 最終更新日:2022年05月12日
アパート経営の固定資産税はいくら?役立つ5つの節税対策について解説!
この記事で解決できるお悩み
  • アパート経営の固定資産税って自分で計算できる?
  • 固定資産税を少なくする節税方法はあるの?
  • 固定資産税を納めなかったらどうなるの?

アパートを経営しようと思っている方であれば、毎年の固定資産税の金額は気になるところでしょう。固定資産税はかなり高額になることもあり、アパートの入居状況によっては大きな負担になります。当記事では、固定資産税の計算方法について解説し、アパートの固定資産税を軽減するための5つの対策をご紹介します。アパートの大家さんになろうとしている方はぜひ参考にしてください。

固定資産税の計算方法

固定資産税の計算方法はそれほど難しくなく、固定資産税評価額×税率で計算できます。たとえば、アパートと土地の固定資産税評価額が6,000万円、税率が標準税率の1.4%である場合、固定資産税額は60,000,000×0.014=840,000円となるでしょう。

ここで注意が必要なのは、固定資産税評価額や税率を決定するのは各市町村である点です。各市町村は、国が定めた固定資産評価基準に基づいて固定資産税評価額を決定します。住宅用地の場合には固定資産税の軽減措置が受けられる場合もあるので、確認が必要です。

さらに、税率も各市町村によって異なります。定められている標準税率は1.4%ですが、実際に適用される税率は市町村が決定するからです。したがって、自分が所有しているアパートに適用される税率については、必ずアパートの住所を管轄している市町村に確認しましょう。

加えて、固定資産税の税額はさまざまな要素によって変動します。たとえば、構造が木造か鉄筋コンクリートかによって評価額が変わるでしょう。同じ構造のアパートであっても、システムキッチンやシステムバスなどの設備が整っていると評価額が高くなるかもしれません。

リフォーム後はアパートの価値が上がったと見なされて、固定資産税額が上がる可能性もあります。

固定資産税評価額の目安

固定資産税評価額は市町村によって決められるため、なかなか自分で判断するのは難しいことがあります。もし正確な固定資産税評価額を知りたいのであれば、自治体から送付される納税通知書に添付されている課税明細書を確認しましょう。

課税明細書が見つからなくても、固定資産税評価額のおおよその金額を知ることは可能です。土地の場合、国土交通省土地鑑定委員会が発表している時価公示価格の7割程度とされています。アパートなどの建物の場合、不動産売買価格の6割から7割程度でしょう。

正確な固定資産税評価額が分からなくても、時価公示価格や不動産売買価格が分かればおおよその金額を算出することができるのです。

固定資産税以外にかかる5つの税金

固定資産税は自分が所有している土地やアパートに課税されるものですが、支払うべき税金は固定資産税だけではありません。アパート経営者の方には他にも、考慮すべき税金があるのです。では、固定資産税以外にかかる5つの税金について見ていきましょう。

1.都市計画税

固定資産税と同様、不動産の所有者に自動的に課税されるのが「都市計画税」です。 都市計画税は市町村の都市計画事業や土地区画整理事業などの費用を賄うために課税されるもので、固定資産税評価額×標準税率0.3%で計算できます。

固定資産税と同様、標準税率は0.3%であるものの、自治体によって税率か異なる可能性があるので注意が必要です。都市計画税にも住宅地の特例措置があるため、200平方メートル以下の部分は課税標準の1/3、それを超える部分については課税標準の2/3に軽減されます。

もし更地を所有しているのであれば、アパートを建てた方が固定資産税や都市計画税が安くなるので、アパート経営を検討すると良いかもしれません。

2.不動産取得税

アパートの経営者の方が支払うことがある他の税として「不動産取得税」が挙げられます。不動産取得税はその名の通り、不動産を取得した人に対して課税される税金です。

不動産を取得した場合に課税されるものなので、アパートを新しく建てた方やアパートを購入して大家さんになった方などに対しても課税されます。贈与や譲渡によってアパートを手に入れた場合も同様です。ただし、アパートを相続したケースに関しては不動産取得税が課税されないこともあります。

不動産取得税は、取得した不動産の固定資産税評価額×税率で計算できます。税率は土地と住宅用の家屋では3%、非住宅の家屋であれば4%です。ただし、年度によって税率が変わることもあるので注意しましょう。

3.登録免許税

アパートなどの不動産を取得し、法務局で登記する際に支払うのが「登録免許税」です。アパートを取得した場合、それが売買であっても贈与や相続であっても法務局で権利関係の登記を行わなければなりません。そこで登録免許税を支払うことになります。

住宅ローンを組んでアパートを購入するといったケースでも登録免許税は必要になることを覚えておきましょう。登記が完了する前に登録免許税を支払う必要がありますが、多くの場合、こうした手続きは司法書士に依頼することになるので、司法書士の報酬を支払う際に登録免許税分の支払いも行っておくと便利です。

登録免許税の算出方法は、他の税金と同様、固定資産税評価額×税率です。標準税率は新築のアパートの登記の場合0.4%、中古アパートの売買では2.0%、抵当権設定では0.4%と定められています。税額が3万円を超えると金融機関での納付が必要ですが、3万円以下であれば印紙を貼付しての納付が可能です。

4.所得税

アパートを経営しているとかかるのが「所得税」です。アパート経営かどうかにかかわりなく、所得税は所得がある人すべてが支払うべき税金となります。アパート経営しか収入がない方も、会社員として働きながらアパート経営をしている方も、必ず確定申告を行って正確に納税しましょう。

所得税を計算するためには、まず不動産所得を調べなければなりません。家賃収入や礼金などの収入、固定資産税などの税金やアパートの管理費などの必要経費を計算すれば、不動産所得(利益)が分かります。この利益が課税対象となるのです。

課税対象となる所得が195万円以下であれば所得税率は5%、195万円を超えて330万円以下であれば10%と、所得額によって税率が変わります。さらに、復興特別所得税が所得税の金額に対してさらに2.1%課税されることも覚えておきましょう。

5.住民税

アパートの経営者は、所得税に加えて「住民税」にも注意を払わなければなりません。住民税は所得税のように所得によって税率が変わる累進課税ではなく、すべての人に一律10%課税されます。

アパートの経営をする際には、所得税や住民税など、併せて10数%から数十%の税金がかかることを覚えておきましょう。

アパートの固定資産税を軽減する5つの方法

アパートの経営者の方であれば、固定資産税を軽減する方法に興味があるに違いありません。固定資産税は毎年かかるものなので、少しでも納税額を少なくしたいものです。では、アパートの固定資産税を軽減するための5つの方法をご紹介します。

1.軽減措置

アパートの固定資産税の節税に役立つ一つの方法が「軽減措置」です。軽減措置では、土地と建物に関して一定の条件を満たした場合に税額が大幅に軽減されます。

まず土地に関しては、小規模住宅用地の戸数×200平方メートルまで、税率が1/6に軽減されます。もちろん、一般住宅の場合でも軽減措置が適用されますが、アパートの場合には「戸数分」の適用が受けられるため、さらに大きな効果が期待できるのです。

建物に関しても、2020年3月31日までに新築したアパートであれば、固定資産税額が期間限定で半分になる軽減措置があります。

固定資産税が課税される1月1日の時点で土地が更地であっても、該当する土地が住宅用地で、かつ同じ敷地内でアパートの建て替えがあるケースでは、特例として軽減措置を受けられる可能性があります。更地では基本的に軽減措置は受けられませんが、建て替えの計画がある場合には、届け出をすることが重要です。

こうした軽減措置を賢く活用することによって、支払うべき固定資産税額を少なくできるでしょう。

2.経費を漏れなく計上する

固定資産税の節税に役立つ別の方法は、「経費を漏れなく計上する」点です。固定資産税の課税対象となるのは、収入ではなく、収入から経費を差し引いた不動産所得です。つまり、経費を多く計上できれば、それだけ所得が少なくなり固定資産税額も下がります。

アパートの経営でかかる費用はたくさんありますが、主に以下のようなものが考えられるでしょう。

  • 管理費
  • 広告宣伝費
  • 火災保険料
  • 地震保険料
  • 修繕費用
  • 仲介手数料
  • 立ち退き料
  • 新聞書籍代
  • 交通費
  • 接待交際費
  • 消耗品費
  • 税理士や弁護士などへの報酬

上記の経費に加えて、減価償却費も忘れてはなりません。アパートの購入費用は一度にすべて経費にできるわけではなく、アパートの取得価額を法定耐用年数で割って、決まった金額を毎年経費として計上します。

減価償却費はアパートの経費の中でももっとも大きなものになることが多いので、忘れずに経費として計上しましょう。細かい経費をきちんと計上することで固定資産税の節税へとつながるのです。

3.青色申告の特別控除などを利用する

アパート経営を副業として行っているのであれば、青色申告によって節税することもできます。青色申告は、勤務している会社以外の収入源があるサラリーマンの方などが行える確定申告の方法です。給与所得以外に不動産所得が20万円以上になった場合に必要となります。

青色申告には、最大で65万円の特別控除が受けられるという大きな特徴があります。さらに、給与所得と不動産所得を合算して申告すれば、給与所得のプラスと不動産所得のマイナスを相殺して還付金を受け取れる可能性もあるのです。節税にも大きな効果が期待できるので、副業としてアパート経営をしている方はぜひ青色申告を検討しましょう。

4.減価償却を考慮する

アパート経営では減価償却費を考慮することが非常に重要です。アパートの購入費用を減価償却するのは当然ですが、その他の品目でも減価償却できるものがあります。

とくに10万円を超える備品や設備は、すべて減価償却の対象です。消耗品など10万円以下の品物は消耗品費として経費計上できますが、それを超えるものは減価償却しなければなりません。減価償却においては、法定耐用年数がとても重要になります。

  • 法定耐用年数

    資産を何年で減価償却すべきかを定めたもの

たとえば、鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数は47年、厚さ3mmから4mmの軽量鉄骨造は27年と定められています。さらに、蓄電池電源設備は6年、ガス設備は15年など、こと細かに決められているので注意しましょう。

こうした減価償却を忘れずに計上することで、効果的な節税ができます。

5.法人化の検討

もし大規模にアパート経営をしていこうと考えているのであれば、法人化することで節税が行えます。他の所得と合わせて1,000万円を超えるような場合には、法人化を検討するとよいでしょう。

法人化すれば、個人よりも低い税率が適用され、経費とし認められる範囲も大きく広がります。結果としてより多くのお金を手元に残せるのです。

アパートの固定資産税はいつ支払うべき?

アパート経営者の方は、自分がいつ固定資産税を払うべきなのか心配しているかもしれません。もし忘れていたり、あえて固定資産税を払わなかった場合には、どんなペナルティがあるのでしょうか。固定資産税を支払う時期と、支払わなかった場合の罰則について見ていきましょう。

アパートの固定資産税の支払期日は自治体によって異なる

結論からいえば、アパートの固定資産税の支払期日は自治体によって異なります。固定資産税は振込用紙と納税通知書が郵送された後、4回に分けて納付するケースがほとんどです。1回目の納付でまとめて支払うこともできます。

振込用紙と納税通知書の郵送は、どの自治体でも4月から6月頃です。しかし、第一期から第四期までの納付期日は、自治体によってばらつきがあります。納付期限をしっかり守ることを意識し、必ず納税通知書をチェックして期限を確認しましょう。

固定資産税を払わなかったらどうなる?

固定資産税を支払うのを忘れていた、あえて支払わなかったといったケースでは、地方税法に基づいて延滞金が科されます。納付期限の翌日から1ヶ月までに支払えば、特例基準割合+年1%が延滞金です。もし特例基準割合が1.5%であれば、年2.5%の延滞金を支払わなければなりません。

もし、納付期限の翌日から1ヶ月経っても固定資産税を納付しなかった場合、特例基準割合に年7.3%を加算して延滞金とします。つまり、特例基準割合が1.5%であれば、なんと年8.8%もの延滞金が取られるのです。かなり大きな金額となるので注意しましょう。

さらに、延滞金の支払いも拒むようなケースでは、給与や財産の差し押さえなどのペナルティを受けることも考えられます。固定資産税は期日通りにきちんと納付しましょう。

アパートの固定資産税を支払う際の注意点

アパート経営をしていて固定資産税を納付する場合、いくつか注意すべき点があります。固定資産税を納めすぎたり、知らないうちに固定資産税が高くなってしまったりすることがあるのです。では、アパート経営者が固定資産税を納付する際の注意点を4つ見ていきましょう。

1.過払いの可能性あり!固定資産税納付書をチェック

最初の注意点は、固定資産税の払い過ぎのケースです。固定資産税の通知は市町村などの行政が行うので、間違いなどないと考えてしまうかもしれません。しかし、実際には間違った金額が記載された納付書が送付され、税額修正が行われることは珍しくないのです。

総務省が、平成21年度から23年度にわたって全国の市町村約1,480団体を対象に行った調査では、税額修正した納税義務者が1人以上いた自治体は全体の97%でした。

つまり、ほぼすべての自治体で少なくとも1人は税額修正があったということなのです。同調査によると、土地・家屋ともに全体の約0.2%に税額修正が発生しており、実に500人に1人は納税額が間違っていたことになります。

過払いになった場合、最大20年まではさかのぼって還付してもらえるので、固定資産税納付書は必ずチェックし、払いすぎていないか確認しましょう。アパートの価値によっては数十万円、数百万円の還付金が発生する場合もあります。

2.軽減措置対象外の物件に注意

アパートの固定資産税の節税のためには軽減措置が役立ちますが、対象外となる物件もあることに注意が必要となります。とくに気を付けなければならないのが、空き家になっているアパートです。

2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行され、倒壊の恐れがあったり周辺の景観や環境に悪影響を与える恐れがあったりする空き家に関しては軽減措置の対象外となることがあります。

ただし、いきなり対象外になるわけではなく、助言や指導が与えられた後、勧告となり、改善が見られなければ軽減措置の適用がなくなるという順番です。所有するアパートが軽減措置の適用を受けられるかどうか必ず確認しましょう。

3.設備によって固定資産税が上がる場合もある

アパートの大きさや床面積が同程度でも、設備によっては固定資産税額が上がるケースがあります。アパート経営をする方は、この点にも注意が必要です。

たとえば、グレードの高い建材を使ったり、最新鋭の設備があったり、難しい工法で建てられたりしている建物の場合、固定資産税額が上がります。システムキッチンやシステムバス、エレベーターなどの設備があると、固定資産税は大きくなるでしょう。

さらに、リフォームした場合も、アパート全体の価値が上がるので固定資産税額が上がると考えられます。

4.所有者が死亡しても固定資産税は課税される

万が一、アパートの所有者が亡くなってしまった場合でも、固定資産税が免除されることはありません。毎年1月1日時点でそのアパートを所有していた人に対し、固定資産税は課税されます。

もちろん所有者本人は亡くなっているので、相続人に支払い義務が移行します。相続人の中から代表者を選出する「相続人代表者指定(変更)等届」を提出し、所有者変更の登記を行わなければなりません。いずれにしても、固定資産税は納付しなければならないので注意しましょう。

まとめ:固定資産税の計算と節税方法について詳しく知っておこう

アパート経営者の方にとって、固定資産税は毎年支払うべき重要な税金です。ただし、過払いにならないよう、自分がどの程度の税金を支払うべきなのか、ある程度計算しておくようにしましょう。

また、さまざまな節税方法があるので、できる限りの方法を駆使しして少しでも節税できるよう努力することが重要なのです。

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