準確定申告で故人に不動産所得があったらどうする?【解説】

更新日:2020年01月22日 発注カテゴリ: 確定申告
準確定申告で故人に不動産所得があったらどうする?【解説】

準確定申告とは、誰かが亡くなった場合にその代理人が実施する確定申告のこと。故人に複数の所得があった場合には、それらすべてをしっかりと計上して確定申告を行わなければなりません。では、亡くなった人の収入として不動産所得ないし家賃収入があったというケースでは、どのように収入の計算を実施したら良いのでしょうか。民法に記載されている計上期間のルールについて、具体例を挙げながら確認していきましょう。

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準確定申告における所得の考え方

準確定申告では、所得計算の対象となる期間は「1月1日から被相続人の亡くなった日まで」というのが大前提です。この期間以降で被相続人に何らかの支払いが行われたとしても、その金額が準確定申告へ含まれることはありません。

準確定申告は、被相続人が亡くなり、相続が発生したと認定された日から4か月以内に完了する必要があります。申告が必要であるにもかかわらず実施しないでいると、税務署からの指摘を受けることになり、悪質と判断された場合には重い罰則が適用されることがあるので注意が必要です。

準確定申告に関しては、申告の締め切りである3月15日を基準として以下の3パターンが存在します。

  • 3月15日以前に亡くなり、確定申告が完了している
  • 3月15日以前に亡くなり、確定申告が完了していない
  • 3月15日以降に亡くなった

3月15日以前に亡くなり、確定申告が完了している

被相続人が確定申告期間中に亡くなり、なおかつ前年度の確定申告を完了している場合には、亡くなった日までの所得に関して4か月間の期日内に準確定申告を行う必要があります。翌年の確定申告期間まで待つわけではないという点を留意しておきましょう。

3月15日以前に亡くなり、確定申告が完了していない

被相続人が確定申告期間中に亡くなり、なおかつ前年度の確定申告が完了していないというケースでは、前年度に関する準確定申告と、1月1日から亡くなった日までの準確定申告をそれぞれ別に行うことが求められます。

前年度の申告に関しても、申告期日は亡くなった日から4か月以内となります。ですから、「前年度分は3月15日までに終わらせなければいけない」と焦る必要はありません。

3月15日以降に亡くなった

被相続人が確定申告の受付期間以降に亡くなったというケースでは、基本的に前年度の確定申告は完了しているはずなので、その年の1月1日から亡くなった日付までの準確定申告を行うことになります。

不動産所得は準確定申告を行う必要があるのか

準確定申告では、非常に少ない年金収入しかなかったというような例外を除き、原則として故人に関わるすべての所得に関して申告をする必要があります。ですから、不動産収入があった場合は必ず準確定申告を実施しましょう。

準確定申告における不動産所得の計上期間は2つ

故人に不動産収入があった場合に、計上期間を確定する方法は2通りあります。では、「原則ルール」と「例外ルール」のそれぞれに関して考察してみましょう。

原則ルールは「支払期日」で確定

不動産所得は、契約書で規定されている支払い期日を過ぎたかどうかで確定します。支払い期日が月末と記載されているなら、亡くなった月の前月末までに請求した家賃収入を準確定申告で計上する必要があるわけです。

所得はあくまで「期日」で判断するため、家賃が実際に店子から支払われていなくても申告書には計上するという点を覚えておきましょう。

例外ルールは「日割り」で計上が可能

不動産所得の計上方法に関する例外として、以下の要件を満たしている場合は賃貸期間に応じて日割りで収入を計算することが可能です。

  • 貸借対照表および損益計算書を継続的に作成している
  • 賃貸に伴う前受および未収の記帳および経理を継続的に実施している

具体例で2つのルールを比較

先述した2つのルールに関する違いを見るため、以下のような条件で計算してみましょう。

  • 毎月末日に翌月分の家賃を支払うと契約書に明記
  • 不動産の家賃は1か月15万円
  • オーナーは4月10日に亡くなった

原則ルールで計算した場合

原則ルールでは、支払い期日で確定することになっていますから、1月末から3月末までの3回分として、トータル45万円を家賃収入として準確定申告で計上することになるわけです。4月末以降の家賃収入は相続人となった人が申告する必要があります。

例外ルールで計算した場合

例外ルールでは日割り計算が可能ですから、1月末から3月末までの3回分に加えて、4月1日から10日までの家賃収入を計上することになります。つまり、3か月分の45万円プラス10日分の5万円を合算した50万円が亡くなった人の申告分です。

4月11日から4月30日までに該当する10万円分は、該当する不動産の相続人が家賃収入として自分の確定申告で計上することになります。

準確定申告における不動産所得の経費計上

不動産収入に関しては、建物の管理などに関連して様々な経費を計上することが可能です。具体的には、以下の5項目を経費として準確定申告で提出する書類に含めることができます。

  • 税金
  • 各種保険料
  • 管理会社への手数料
  • 減価償却費
  • 登記費用

税金

不動産取得税および毎年の固定資産税は経費として申請することができます。

各種保険料

賃貸をしている不動産の地震保険料及び火災保険料はすべて経費として申請可能です。

管理会社への手数料

管理会社に不動産の管理を委託しているケースでは、その手数料がすべて経費として認定されます。

減価償却費

不動産の建物に関しては、1年ごとに減価償却費が発生するので、その金額分を経費に計上することができます。

登記費用

不動産の登記を司法書士へ依頼した場合には、その手数料を経費として申請できます。

まとめ

亡くなった人が複数の不動産を所有していた、あるいは不動産の家賃収入以外にも所得があったというようなケースでは、準確定申告に伴う必要書類の準備はかなり複雑になることが予想されます。申請に関して少しでも不安に感じるところがあるなら、専門家である税理士に相談してバックアップしてもらうというのも良い方法でしょう。

なお、税理士に相談する際は複数の事務所と比較するようにしてください。理由は2つ。

  • 税理士によって得意・不得意があるため
  • 事務所によって費用が異なるため

税理士によって「準確定申告より税務調査対応が得意」という場合もあります。複数の事務所に相談して準確定申告が得意な税理士を見極めれば後のトラブルは少ないでしょう。

また、税理士事務所によって費用が異なります。明確に料金の基準はなく事務所の規模によって対応コストが異なるためです。そのため、複数の事務所に声をかけ費用相場を見極めるようにしてください。

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