不動産所得の確定申告における必要書類とは?申告の種類別で解説

最終更新日:2024年01月10日
竹中啓倫税理士事務所
監修者
税理士・米国税理士・認定心理士 竹中啓倫
不動産所得の確定申告における必要書類とは?申告の種類別で解説
この記事で解決できるお悩み
  • 不動産所得の申告に必要な書類はなに?
  • 不動産所得に関連する書類以外にも必要なものは?
  • 不動産所得の経費として認められるものは?

不動産所得に関する確定申告に必要な書類が何かわからない方は必見。

不動産所得の申告には収入や経費のほか控除がわかる書類が必要です。本記事では不動産所得を申告する際に必要な書類や計算方法、経費として認められるものを紹介しています。

最後まで読めば、必要書類の種類や経費として認められるもののほか計算方法も理解できるでしょう。不動産所得の確定申告初心者の方が抱くよくある質問にも答えているため、ぜひ参考にしてください。

確定申告の依頼にお困りではありませんか?

もしも今現在、

  • 信頼できる税理士に依頼したい
  • 自身の状況に合わせた税務アドバイスがほしい
  • 税理士の費用相場がわからない

上記のようなお困りがありましたら、比較ビズへお気軽にご相談ください。比較ビズでは、複数の税理士・公認会計士に一括で見積もりができ、相場感や各社の特色を把握したうえで業者を選定できます。見積もりしたからといって、必ずしも契約する必要はありません。まずはお気軽にご利用ください。

確定申告に対応できる業者を一覧から探す

不動産所得を確定申告する際の必要書類一覧【6種類】

名称未設定のデザイン - 2023-06-12T174447.177

不動産所得の確定申告には、帳簿作成に必要な書類と提出に必要な書類があり、下記の6種類の書類ですべてが網羅できます。

【帳簿作成に必要な書類】

  • 不動産収入がわかる書類
  • 必要経費・控除がわかる書類
  • 源泉徴収票【給与や年金の受給がある場合】

【提出に必要な書類】

  • 収支内訳書【白色申告の場合】
  • 青色申告決算書【青色申告の場合】
  • 確定申告書

不動産所得を明確にするための書類を準備し、収支内訳書や青色申告決算書を作成します。完成した書類をもとに、確定申告書に数字を当てはめていく流れです。

1. 不動産収入がわかる書類

不動産の総収入額を把握するためには、不動産収入がわかる書類や資料の収集から開始しましょう。

不動産所得には、家賃収入のほかに駐車場収入、敷地に他社の宣伝用看板を設置した場合の収入も含まれます。マンションやアパートに駐車場や駐輪場があり、収入が発生している場合は家賃収入に含めて計算しましょう。

不動産所得を起算するために必要な書類や資料は下記のとおりです。

不動産所得の確定申告に必要な書類・資料 概要 保管年数
現金出納帳 白色申告は簡易的な記帳が認められる 7年
敷金・更新料の管理表 預かり金として管理する 5年
賃貸借契約書 賃借人の氏名や契約期間がわかるもの 5年
家賃送金明細書 アパート・マンションの管理を委託している場合 5年
通帳のコピー 1月1日から12月31日までの1年分 7年

参照:国税庁「記帳や帳簿等保存・青色申告」

2. 必要経費・控除がわかる書類

不動産所得を確定させるためには、総収入から控除や「必要経費」の金額を確定する必要があります。経費総額を把握するために、必要経費がわかる書類や資料が必要です。

必要書類をリストアップしながら、総収入から差し引ける控除金額も把握しておきます。経費を把握するためには、下記の書類や資料が必要です。

不動産所得の確定申告に必要な書類・資料 概要
経費帳 白色申告は簡易的な記帳が認められる
管理委託契約書 アパート・マンションの管理を委託している場合
管理費・修繕費・積立金・雑費などの領収書 必要経費に係るすべての領収書・請求書など
租税公課の納付書 固定資産税、都市計画税の通知書・領収書など
損害保険・社会保険などの控除証明書 物件の火災保険・地震保険、事業主の健康保険など
年末借入金残高証明書 借入金で不動産を取得した場合
固定資産台帳 建物を含む資産の減価償却用
給与台帳 従業員に給与を支払っている場合
医療費・寄付金などの支払書・領収書 医療費控除、ふるさと納税などの寄付金控除を受けたい場合

損害保険の場合、マンションやアパート経営など不動産所得に関連するものは、経費として計上可能です。事業主個人の地震保険や健康保険料は、保険料控除で使用します。

3. 源泉徴収票【給与や年金の受給がある場合】

不動産所得以外の所得がある場合は、すべての所得額を合算した金額に所得税率をかけることで、納税額が計算できます。会社員が不動産賃貸業を営んでいる場合、年末調整後の給与所得の源泉徴収票を取得します。年金受給者は年金収入の源泉徴収票が中小企業庁よりハガキで郵送されるため、保管しておきましょう。

不動産所得がある場合、最終的な所得額と所得税額を算出するために給与所得・年金収入の所得額をプラスして計算する必要があるため注意が必要です。

4. 収支内訳書【白色申告の場合】

収支内訳書とは、所得の計算過程を記入する収支表です。用意した帳簿や明細書、領収書などをベースに作成します。白色申告をする場合は、収支内訳書が必要です。

スムーズに提出書類を作成するためには、不動産所得の収支をExcelを利用して管理するのがおすすめです。確定申告書の第一表を作成する前に「収支内訳書(不動産所得用)」から作成します。

名称未設定のデザイン - 2023-06-14T101154.869

名称未設定のデザイン - 2023-06-14T101224.564

出典:国税庁「令和4年分収支内訳書(不動産所得用)の書き方」

1ページ目の左には「収入」「必要経費」「所得」を、右には各物件の賃借人情報および当年の収入を記載します。2ページ目には各物件の減価償却の状況が必要です。

5. 青色申告決算書【青色申告の場合】

青色申告で確定申告する場合は、青色申告決算書を作成します。手順は収支内訳書とほぼ同じですが、3ページ分の記入が必要です。

1ページ目には収入と必要経費を記載し、青色申告特別控除と所得を計算します。2ページ目には各物件の賃借人情報および当年の収入を記載します。3ページ目には各物件の減価償却の状況の記載が必要です。

名称未設定のデザイン - 2023-06-14T101409.458

名称未設定のデザイン - 2023-06-14T101450.889

名称未設定のデザイン - 2023-06-14T101539.211

出典:国税庁「令和4年分青色申告決算書(不動産所得用)の書き方」

青色申告決算書をスムーズに作成するために、会計ソフトで帳簿を作成しましょう。青色申告決算書では、複式簿記での作成が必要になるため、ExcelやGoogleスプレットシートで作成することはできません。

6. 確定申告書

作成した収支内訳書あるいは青色申告決算書をもとに、確定申告書を作成します。第一表は、決算書で計算した売上の金額と所得金額を記入し、所得控除および税金の計算をおこないます。第二表は、所得控除の金額計算の根拠や住民税に関する事項を記載し完成です。

名称未設定のデザイン - 2023-06-14T101732.534

出典:国税庁「令和4年分所得税及び復興特別所得税の手引き」

確定申告書や決算書は納税システム「e-tax」を利用するか、国税省のホームページからダウンロードして作成しましょう。

不動産所得の確定申告で提出する書類【申告パターン別】

名称未設定のデザイン - 2023-06-12T174508.219

不動産収入がある場合、下記の3種類のうち、適用する申告方法で提出書類が異なります。

  • 白色申告の場合
  • 青色申告の場合【10万円控除適用】
  • 青色申告の場合【最大65万円控除適用】

1. 白色申告の場合

白色申告で必要になる提出書類は、確定申告書と不動産所得用の収支内訳書です。経理の知識があまりない方にとって、簡易的な方法で申告できるメリットがあります。税制面では「10万円のみの控除」「家族に支払った給与は事業専従者として計算し一定額以上は経費にならない」など規制が多くあります。

2. 青色申告の場合【10万円控除適用】

10万円控除のみの青色申告適用事業者の場合、確定申告書と不動産所得用の青色決算書の提出が必要です。帳簿の作成を含め、白色申告と比較しても手間がかかるわけではありません。

税制面で優遇が受けられているわけではなく、最大65万円控除を受けるには要件が満たせていません。

3. 青色申告の場合【最大65万円控除適用】

青色申告(最大65万円控除)の場合に必要な提出書類は、確定申告書と不動産所得用の青色申告決算書、貸借対照表、損益計算書の4種類です。

最大65万円の控除を得るには、複式簿記での帳簿記帳とe-taxを利用した申告が必要です。青色申告決算書4ページ目の「賃借対照表」および「損益計算書」の提出も求められます。

名称未設定のデザイン - 2023-06-14T101803.254

不動産所得の確定申告で最大65万円の特別控除を受けるには、不動産を事業的規模で運営している必要があります。

事業的規模の基準は、アパートやマンション経営であれば10室以上が目安です。事業として不動産経営をおこなっている方は、複式簿記で記帳することで税制面の優遇を受けられます。

青色申告特別控除の適用で10万円から55万円の控除額になる

青色申告特別控除を適用することで、10万円から55万円の控除額に引き上げることが可能になります。青色申告特別控除で最大65万円の適用を受けるためには、e-taxでの申告も必要です。

会計帳簿を救式簿記で作成しなければならない要件はありますが、会計ソフトを利用することで簡単に作成できます。最近では、スキャナで領収書を読み取るだけで経費の仕訳が計上できる会計ソフトもあるため、この機会に検討することをおすすめします。

不動産所得の経費として認められているもの一覧

名称未設定のデザイン - 2023-06-12T174713.110

不動産所得の経費とは、不動産収入を得るために必要な支出を指します。下記に挙げているものが代表的です。

  経費の内容
給与賃金 従業員を雇用している場合の給与
減価償却費 建物や構築物など、耐用年数に応じて費用化するもの
貸倒金 回収できないと確定した未収家賃
支払利息 借入れをして賃貸分権を購入した場合の借入利息
租税公課 固定資産税や事業税など
修繕費 賃貸物件の修理代。耐用年数を延ばさないもの
消耗品 事務用品や帳簿など
専従者給与 青色申告の場合、家族に支払う給与

上記以外にも、不動産収入を得るために支払う費用は不動産経費として収入から控除できます。事業用と家事費の按分が必要な場合もあるため、経費計上には注意しましょう。

不動産所得の確定申告に必要な税金の計算方法

名称未設定のデザイン (98)

不動産所得の申告で納税額を計算するためには、不動産所得額を求めなければなりません。不動産所得は下記の計算式で求められます。

  • 総収入金額 - 必要経費 = 不動産所得の金額

上記の計算式で求められた不動産所得の額に、所得税率をかけて納税額を決定します。計算式は下記のとおりです。

  • 課税所得金額 × 税率 - 税率控除額 = 所得税

税率は、国税庁のサイトで確認できます。所得の多さで税率が異なるため、必ず自分にあった税率を適用しましょう。

不動産所得の確定申告に必要な書類でよくある質問5選

名称未設定のデザイン - 2023-06-12T175031.386

不動産所得の確定申告でよくある質問5つを紹介します。

  • 不動産所得とはなに?
  • 不動産所得のある人は確定申告が必要?
  • 確定申告書類はオンラインで作成できる?
  • 未収入の家賃も不動産収入に含む?
  • 税理士の報酬も不動産所得の経費になる?

Q1. 不動産所得とはなに?

所有する不動産を活用し、誰かに貸すことで発生した収入が対象です。部屋を貸すだけではなく、駐車場や駐輪場の貸し出しから発生した収入も不動産所得です。

Q2. 不動産所得のある人は確定申告が必要?

不動産所得がある場合でも、赤字であれば必ずしも申告が必要ではありません。青色申告の場合、確定申告することで来年度以降、利益が出た場合に本年度の赤字と相殺できる制度があります。

Q3. 確定申告書類はオンラインで作成できる?

e-taxを利用することで、オンラインでの申告書作成が可能です。申告書作成には、あらかじめ準備しておきたい書類があります。本記事の「2. 必要経費・控除がわかる書類」を参考に、準備することをおすすめします。

Q4. 未収入の家賃も不動産収入に含む?

未収入の家賃も不動産収入に含まれます。一部、契約書の内容により異なる場合があるため、計上方法の確認が必要です。いずれの場合でも、1月から12月までの1年間の収入で計算することに変わりはありません。税法上は、継続的に同じ方法で収入を計上しなければならない決まりがあります。前年度とあわせた方法で収入計算をしましょう。

Q5. 税理士の報酬も不動産所得の経費になる?

税理士へ不動産所得の申告を依頼している場合は、不動産経費として取り扱います。そのほか相続税の申告や不動産事業と関連性のない相談により発生した支払いは、経費にはなりません。

不動産業界に強い税理士事務所

宮川公認会計士・税理士事務所

宮川公認会計士・税理士事務所

参照元:宮川公認会計士・税理士事務所

  • 不動産オーナーの節税について著書あり
  • freee・MFクラウドに完全対応
  • 福岡市・北九州市小倉に事務所を展開

不動産経営や不動産投資をしている人の税金相談・申告をサポートしています。顧問契約を結ぶと困りごとをいつでも相談できるほか、不動産の投資シミュレーション・売却シミュレーションが無料、銀行融資サポートについても着手金が無料になります。顧問月額は個人1万5千円〜、法人2万〜となっています。個人の不動産オーナーの確定申告は3万9800円〜で請け負っています。代表の宮川氏は不動産オーナーのための節税についての著書を出版しています。

営業時間9:00-18:00
事務所の特徴初回相談無料、節税対策
得意業界不動産
取り扱い業務税務顧問、経理・決算、資金調達、確定申告、税務調査対応、相続税対策、コンサルティング、会社設立、助成金・補助金、人事・労務
料金【顧問料】
・個人 月額:1万1,000円から
・法人 月額:2万2,000円から
企業情報

住所:福岡県 福岡市中央区天神2-8-36 天神NKビル8F

税理士法人M&T

税理士法人M&T

参照元:税理士法人M&T

  • 不動産専門のコンサルタントが常駐
  • 不動産証券化ビジネスに対応
  • 事業継承サポートに強み

税理士法人M&Tでは、不動産会社設立、不動産取得・処分のアドバイス、不動産ファンドに関する税務など不動産に関わる事柄を多岐に渡ってサポートしています。不動産の税務に強いだけでなく、不動産専門のコンサルタントが常駐しており専門的な相談ができることが特徴的です。不動産の証券化による不動産ビジネスや不動産特定共同事業に関する相談にも対応しています。また、いわゆる同族企業と呼ばれるファミリービジネスのサポートにも力を入れています。

企業情報

住所:大阪府 大阪市北区梅田1-8-17 大阪第一生命ビル15F

横井高広税理士事務所

横井高広税理士事務所

参照元:横井高広税理士事務所

  • 池袋駅から近くのオフィス
  • 法人でも個人でも対応可能で幅広いサポート
  • 会計ソフト導入サポートをしていて便利

東京都内、埼玉、神奈川を中心とした活動を行っています。様々な業種の顧客を持ち、幅広いノウハウを活用したサポートを実施しています。不動産業向けのパッケージを用意して、効率的な税務処理や会計状況改善に取り組むことができます。料金が分かりやすく良心的なので、無駄なコストをかけずにプロのサービスを受けられるのがメリットです。アクセスの良いオフィスを持ち、気軽に相談できるスペースとなっています。

企業情報

住所:東京都 豊島区東池袋2-62-8 ビックオフィスプラザ池袋

wish会計事務所

wish会計事務所

参照元:wish会計事務所

  • 初回の相談は無料対応で、土日も対応
  • 他の士業との連携によりワンストップサービスが可能
  • 添付書類の推進で税務調査リスクを軽減

不動産投資に特化した税理士事務所。不動産の相続や税金に関しては多数の実績と経験があります。不動産の管理やキャッシュフローを税務面から改善するほか、消費税還付申告業務も代行サポートしています。アパート経営の相談も多く、所得税の節税対策としての法人化にも多くの成功実績があります。また不動産の相続や税申告などにもワンストップで対応可能です。コンサル業務にも力を入れており、リスクマネジメントとしての保険適用などもアドバイスが可能。

企業情報

住所:東京都 板橋区板橋1-53-2 TM21ビル302号

小林隆行税理士事務所

小林隆行税理士事務所

参照元:小林隆行税理士事務所

  • 駅近で歩いて行ける事務所で気軽に立ち寄れる
  • 融資相談にも対応
  • 補助金にも強い

東京都練馬区を中心とした地域密着型の活動をしています。不動産業の顧客が多く、業界の最新事情に通じていて、効果的な税務処理ができるのが強みです。建設関連の会社が不動産を扱う際のアドバイスなど、多方面にわたるサポートができるのが特徴でもあります。相続についての実績も豊富で、上手に節税をしながら大事な資産を渡すための手伝いをしています。法人化や事業拡大のニーズにも対応しています。セカンドオピニオンにも対応しています。

企業情報

住所:東京都 練馬区東大泉3-23-12

まとめ

不動産所得の確定申告に必要な書類は、適用する申告方法により異なります。資料収集の段階で、発生する経費や収入を把握できれば、申告作業はスムーズに進みます。日頃から帳簿作成を実施し、確定申告書には数字を転記するだけで済む管理ができれば理想です。

不動産所得の確定申告について、どのような準備が必要かわからない方は、専門家である税理士に相談することをおすすめします。税理士とは日頃から面識がない方には比較ビスがおすすめです。

比較ビズでは、必要事項を入力する2分程度で、不動産所得の確定申告に強い税理士をスピーディーに探せます。どの専門家に相談すべきなのか迷うことがあれば、ぜひ利用してみてください。

監修者の一言

不動産での収入がある方は、確定申告をしなければならない方が大部分だと思います。自分で税金を計算して、自分で納税することになります。そのためには、最低限そろえていただく資料があります。これらの資料がないと、仮に税理士に依頼しようにも、税理士とて計算できませんので、その部分は用意するようにして下さい。

1.収入がわかる資料
  部屋別の、月別の状況が一覧表にされるのがよいでしょう。

2.必要経費がわかる資料
  支払の領収書と請求書が残っていれば結構です。

3.控除額のわかる資料
  ほかに給与等があれば、源泉徴収票をご用意ください
  また、生命保険料控除等、領収書や固定資産税等の通知書 等をご用意ください。

竹中啓倫税理士事務所
税理士・米国税理士・認定心理士 竹中啓倫
監修者

岐阜県出身。上場会社の経理に勤務する傍ら、竹中啓倫税理士事務所の代表を務める。M&Aなどの事業再編を得意とし、セミナーや研修会講師にも数多くあたるほか、医療分野にも造詣が深く、自ら心理カウンセラーとして、心の悩みにも答えている。税理士会の会務では、名古屋税理士協同組合理事を務める。

比較ビズ編集部
執筆者
比較ビズ編集部では、BtoB向けに様々な業種の発注に役立つ情報を発信。「発注先の選び方を知りたい」「外注する際の費用相場を知りたい」といった疑問を編集部のメンバーが分かりやすく解説しています。
確定申告の依頼にお困りではありませんか?

もしも今現在、

  • 信頼できる税理士に依頼したい
  • 自身の状況に合わせた税務アドバイスがほしい
  • 税理士の費用相場がわからない

上記のようなお困りがありましたら、比較ビズへお気軽にご相談ください。比較ビズでは、複数の税理士・公認会計士に一括で見積もりができ、相場感や各社の特色を把握したうえで業者を選定できます。見積もりしたからといって、必ずしも契約する必要はありません。まずはお気軽にご利用ください。

確定申告に対応できる業者を一覧から探す