不動産所得の確定申告で必要書類とは?【節税で絶対外せないモノ】

更新日:2020年01月20日 発注カテゴリ: 確定申告
不動産所得の確定申告で必要書類とは?【節税で絶対外せないモノ】

不動産投資で収入(利益)を得た場合には確定申告が必要になります。その際には1年間の収支を証明するための書類などが必要です。今回は不動産所得のある方に特化した確定申告で必要になる書類について解説しましょう。

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不動産所得の確定申告にはどんな書類が必要?

サラリーマンが副業として行うなど不動産投資がこれまでになく身近な資産運用の選択肢として注目を集めるようになっています。そうなると確定申告が必要になり、申告に際に必要となる関連書類をしっかりと揃えることが求められます。

FXや株式投資など他の資産運用と比較しても申告の際の必要書類が多岐にわたるほか、すべて揃えるまでに時間と手間がかかる面もあるので把握したうえで早め早めの準備を心掛けましょう。

確定申告の必要書類=収支がわかるもの

この点については収支を証明できる書類を用意することが大原則です。得られる利益が多額に上ることが多い一方、経費も多額になることが多い不動産投資では必ず収支の証明が欠かせないのです。

例えば家賃収入で500万円の収入があっても管理費・修繕費などで300万円の経費がかかってしまった場合には収益は200万円となるわけですが、後者の経費を証明できる書類を用意しなければ500万円分がまるまる課税対象になってしまいます。

まずその年に不動産を購入した場合には不動産売買契約書の用意が必要です。アパート・マンションなどの収益物件の場合、購入価格が1000万円を超えることも珍しくないですから、これは絶対条件です。

不動産に関連する税金に関連する書類も必須!

土地や建物を所有している場合には固定資産税と都市計画税という税金が発生します。固定資産税は所有している物件の固定資産税評価額の1.4パーセント、都市計画税は0.3パーセント(所有している地域によって若干異なります)。

少々計算が難しいように思えますが、実際には市区町村からあらかじめ所定の税率に基づいた税額が記載された書類が送付されます。ですからそれに従って納税するのはもちろん、この税額の通知書を確定申告の際に用意する必要があるのです。

保険関連の書類も忘れずに!

建物にかける火災保険や地震保険などにかかった経費を証明する書類も必須です。資産価値が高くなる収益物件の場合には万一の時に備えたこうした保険が欠かせません。そうなると毎年の出費も無視できない金額になりますから、後述する節税の観点からも保険関連の書類が必須なのです。

管理はどうしているか?

副業として不動産投資を行っている場合には収益物件の管理を管理会社に全面的に依存しているケースが多くなります。そんな場合には賃料入金明細や管理会社との契約、支払った報酬などを証明するための書類も必要になるので忘れないようにしましょう。

賃貸契約書も忘れずに!

不動産投資における最大の収入源が家賃やテナント料といっち賃貸収入です。それだけに賃貸契約書は基本中の基本。さすがに忘れる人は少ないと思いますが、複数の物件を運用している場合、多くの賃貸者と契約している場合にはすべての書類をふさわしい形で揃えられるかどうかが重要です。

諸経費の代表格!修繕費・管理の領収書なども

先ほどの管理会社に委託したときの出費を証明する書類のほか、建物の修繕費など管理・維持にかかった費用を証明する書類も欠かせません。これらの出費は不動産投資の経費における最大のポイントでもあるだけに忘れないようにしましょう。修繕やクリーニングを外部の業者に依頼したときの領収書や請求書、自分で修繕した場合にはその際に使用した道具代などが該当します。

そのほかに必要な書類は?

そのほかでは不動産投資に関連する交通費や接待費も該当します。自宅から賃貸物件まで移動する際の交通費、売買や委託契約の際に接待を行ったときの接待・交際費などが該当します。

それから住宅ローンで投資用の不動産を購入した場合には借入の返済予定表なども用意しておきましょう。あとはサラリーマンなど給与所得者が副業として不動産投資を行っている場合には源泉徴収票も欠かせません。

日ごろから必要書類の整理整頓を忘れないように!

このように確定申告の際に用意する書類だけ見ても必要なものが非常に多く、その分準備や申告も難しくなります。領収書や請求書の類は日ごろからよく分類したうえで保管するよう心がけること、売買契約書など重要な書類はいつでも取り出せる形で保管することなど確定申告シーズンに限らず1年間を通した準備をこころがけましょう。

必要書類を万一紛失してしまったら?

これらの書類は絶対に無くさないことが大前提ですが、万一紛失してしまった、手元にない場合には取り寄せることができるものもあります。保険関連の書類は保険会社に問い合わせることで入手できますし、返済予定表や源泉徴収票も銀行や勤務先に問い合わせれば可能です。源泉徴収票を除けば一週間もあれば再入手することができるでしょう。

一方接待費や交際費などの諸経費の領収書・レシートは紛失してしまった場合には再び入手することは困難です。不動産売買契約書に至っては紛失してしまうと後でさまざまなトラブルに見舞われる恐れもあるので絶対に無くさないことが大前提です。

経費に関わる書類を揃えるのが不動産所得の節税テク

できるだけ経費に組み入れること

集める書類が多く申告が難しい不動産投資ですが、見方を変えればいろいろな出費を経費に計上できることになります。ですからこまめに領収書、レシートを分類、管理して申告の際に経費に計上できるようにしておくのが節税の第一歩です。

出費のタイミングを考えよう

出費のタイミングを考えるのも節税のポイントです。例えば少々費用が高くつく修繕が必要になった場合、その年のうちに行うのか、翌年に延ばすのか。経営が順調で売り上げが伸びている場合にはその年のうちに行って経費に組み入れた方が納税額を少なくすることができます。

逆にその年は不調で来年に巻き返そうと考えている場合には翌年に延ばせば無事挽回できた時に課税額を節税することができます。

わからないことがあったら税理士に相談しよう!

不動産投資をはじめてから最初に確定申告を行う場合にはわからないことだらけ、面倒なことも多く何をすればよいのかわからないというケースも多いものです。そんな時には無理せず専門家の税理士に相談してみましょう。

プロに書類作成などの手続き・準備を全面的に任せることができるので安心です。もちろん費用がかかりますが、これも経費として計上することができます。(管理会社に委託するときと同様、領収書などの書類を忘れずに!)

繰越控除についても知っておこう

不動産投資でつねに利益を上げられるとは限りません。万一損益を出してしまった場合にはその分を翌年以降に繰り越すことができる繰越控除が適用できます。

これは翌年以降に収益を上げることができた場合、その年の損益の分を差し引いて課税される制度です。ですから損してしまった場合でも必ず適切な収支の計算とそれを証明する書類を提出することを忘れないようにしましょう。

まとめ

このように不動産投資の確定申告ではまず必要書類を揃えること、そのうえで収支の計算をしっかり行ったうえで申告することが最大のポイントとなります。不注意に行うと後日申告漏れなど税務署からのチェックが入る恐れもあるだけに基本的な知識をしっかり踏まえ、必要なら税理士の力も借りながら適切な申告を行っていきましょう。

なお、実際に税理士に相談する際は複数の事務所に声をかけるのが良いでしょう。理由は2つあります。

  • 事務所によって費用が異なるため
  • 税理士によって得意・不得意があるため

税理士事務所によって費用が異なります。そのため、商品やサービスを購入するときのように費用の比較を行うようにしましょう。

複数の事務所で比較することで依頼内容に対する費用相場がわかり、適切な料金を提示している事務所に依頼することができます。

また税理士によって「確定申告より遺産相続が得意」という場合も。そのため、複数に依頼して見極めて不動産所得の確定申告が得意な方に依頼しましょう。

弊社が運営しているWebサービス『比較ビズ』では、確定申告が得意な税理士が数多く登録しており、一括で複数の事務所に相談できます。

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