不動産所得で確定申告が不要になるケースとは?しないとどうなる?

更新日:2020年01月20日 発注カテゴリ: 確定申告
不動産所得で確定申告が不要になるケースとは?しないとどうなる?

アパート経営など収益用物件で利益を得ることができた場合には確定申告が必要なのか?もししなかったら税務署にバレてしまうのか?不動産投資を行っている人はこの点について本記事で分かりやすく解説します。

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不動産所得があっても確定申告が不要になるケースがある

アパート・マンションでの家賃収入やテナント料などによる不動産投資。かつては資産や土地を持っている人向けの資産運用のイメージがありました。

が現在では住宅ローンを利用することでサラリーマンの資産運用や副業として注目を集めるようになっています。それだけに確定申告や納税に関する知識が必須と言えます。

当然のことながら不動産投資で利益を上げることができた場合には確定申告が必須です。問題なのはどの程度利益を得たら申告が必要になるかです。

しかし、場合によっては確定申告が不要になるケースもあります。

副業で得た不動産所得が20万円以下なら確定申告は不要

例えば、サラリーマンなど給与所得がある場合には年間20万円以下、自営業者の場合には年間38万円以下の所得を得た場合に確定申告が不要になります。

とは言え、こうした不要になるケースは稀かもしれません。

ライターやアフィリエイトなどのフリーランスの副業ではこの収入の条件をクリアしないことも多いです。

しかし、不動産投資の場合はビジネスの規模が大きくなるだけに利益が出た場合にはこの条件をクリアすることがほとんどだからです。

経費を差し引いたうえでの「所得」であることが前提です。

なおこの年間20万円、38万円という数字はあくまで収入から諸経費を差し引いたうえでの金額です。「収入=所得」ではないので注意しましょう。

不動産投資の場合、家賃収入などで多くの収入を得られる機会がある一方、不動産の購入や維持管理費などの出費も多くなりがち。

あくまで差し引きしたうえで所得が基準を超過した場合に確定申告の義務が生じることになるわけです。

赤字になった場合、確定申告は不要だがやったほうがベター

不動産投資の場合、諸経費が収入を上回ってしまうケースも見られます。この点が一般的な副業とは大きく異なる点、もし損失を出してしまった場合には確定申告をしましょう。

先ほどの年間所得の条件と矛盾しているようですが、申告をすることで損益通算というメリットを得られるからです。利益がないから申告は不要というわけでは必ずしもありません。

赤字を生かして節税できるのが「損益通算」

これは不動産投資を行っていくうえで非常に重要なポイントです。その年の損益を翌年以降に不動産投資で得た利益、または給与所得と相殺させることができるからです。

例えばその年に100万円の損失を出し、翌年に200万円の利益を出すことができた場合には翌年の課税対象は100万円分になるわけです。

また、不動産所得で100万円の損失、給与所得で600万円を得ていた場合はどうでしょうか。この場合は600万円から赤字の100万円を差し引いた給与所得500万円が課税対象となります。

赤字の場合、確定申告は不要ですがその場合はこの損益通算ができないため、給与所得600万円が課税対象です。所得が100万円変われば納める税金も当然変わります。

損してしまったから確定申告は必要ない、ではなくむしろ損をしたからこそ確定申告が必要になってくるわけです。

注意!高収入の給与所得者は確定申告はマスト

サラリーマンに代表される給与所得者は会社が年末調整を行うため確定申告を行わないことがほとんど。だからこそ副業の際に正しい確定申告の知識が必要になるわけです。

しかし、すべてのケースで給与所得に年末調整が行われるわけではありません。

例えば年収2000万円を超える給与所得を得ている人は年末調整が行われないため年間20万円以上の条件が適用されず必ず確定申告が必要となります。

高収入の給与所得者が不動産投資を行う場合には注意しましょう。

不動産所得の確定申告を行わないと税務署にバレるのか?

フリーランスや自営業の場合、確定申告をしなくても意外にバレないといった話もよく聞かれますが、無申告には非常に大きなリスクが伴うので避けましょう。

確かに小規模な事業に関しては無申告でもバレないケースがあります。しかし税金の納付という国民の義務の大原則を破っているわけですから、バレてしまったときのペナルティなどを考えるとメリットよりもデメリットの方が大きくなると考えるべきです。

とくに不動産投資は無申告だとバレやすいので注意が必要です。なぜか?物件の管理や家賃の徴収など不動産投資に必要な作業をすべて自分で行っている人はほとんどゼロに近いといってよいはずです。管理会社や修理業者、クリーニング業者などさまざまな業者に業務の委託や依頼を行っているものです。

そうした業者が確定申告を行い、場合によっては税務署の調査が入るとお金の流れが明らかになります。その業者が報酬をもらった相手から不動産投資を行っている物件をたどり、きちんと申告を行っているかどうかをチェックする…こうした作業が行われています。

家賃がおもな収入源となる不動産投資の場合、申告しなくてもバレないと思いがちですが、思ってもみなかったお金の流れをたどって税務署が無申告を暴き出す可能性が非常に高いので絶対に確定申告が必要になるのです。

それに先ほど挙げたように損益通算のメリットを得るうえでも無申告よりも申告した方がよい面もあります。

申告しなかったときのペナルティは?

税務署は有能でしかも厳しい存在と考えた方がよいでしょう。無申告、または適切な形で申告しなかった場合にはペナルティが課されてしまうことがあります。

とくに無申告が脱税など悪質性を備えていると判断された場合にはかなり重いペナルティを課されることもあるので要注意です。

代表的なペナルティ(1)…無申告加算税

このペナルティに関してはいくつかの種類があり、申告状況によって適用されるものが異なります。まず無申告だった場合、意図的だったかどうかが重視されます。

意図的ではなかった場合には無申告加算税が適用され、税額50万円までなら15パーセント、50万円を超過した場合には20パーセントが加算されます。

これが意図的な無申告と判断されてしまった場合には重加算税が適用され、なんと納税額に40パーセントが加算された金額を課されてしまいます。

申告しなかった所得が多くなればなるほどペナルティの金額も重くなるわけです。

無申告でもペナルティが発生しないケースもある

ただし期限内に申告しなかった場合でもこれらのペナルティが適用されないこともあります。法廷申告期限から2週間以内に自主的に申告を行った場合、またその後課税額をきちんと納付するなど申告・納税の意志を示している場合などです。

ですからつい申告を忘れてしまった場合にはできるだけ早く申告・納税を行うよう心がけましょう。

代表的なペナルティ(2)…延滞税

ペナルティはこれだけではありません。期限内に納税しなかった場合には延滞税が発生します。これは法定期限の翌日から2ヵ月の間は未納税の分に年率7.3パーセントが、2ヵ月を超過した場合には年率14.6パーセントが適用されます。

代表的なペナルティ(3)…過少申告加算税

無申告ではないものの、適切な申告をせず、所得額が適切な金額ではなかった(つまり適切な税額を納付していない)場合には過少申告加算税が適用される場合もあります。

これは追加で発生した納税額に10パーセント加算されるものですが、追加の分が期限内に行った申告の税額か50万円のいずれかを超過している分に関してはさらに上乗せされて15パーセントが加算されることになります。

つまり過少に申告すればするほどペナルティも重くなるわけです。本格的に不動産投資を行うために青色申告を行っている場合、青色申告の承認の取り消しが行われることもあるので要注意です。

具体的なケースをシミュレーション

これらペナルティの種類を見ても無申告はかなりリスクの高い行為なのがうかがえますが、実際にどの程度の重さになるのかシミュレーションを見てみましょう。

家賃が5〜6万円程度で20室程度の平均的なアパート経営を行い、空室リスクを抱えていなかった場合には単純計算で月間の家賃収入が100〜120万円、年間収入は1200〜1440万円となります。

そこに維持管理の諸経費やローンの支払い、管理会社への委託料などを差し引いて月間の収入が80万円程度だとすると年間の不動産所得は960万円となります。

これを無申告にして税務署にバレてしまうと無申告加算税が適用された場合にはどうなるのか?この所得における税率が33パーセントで控除額が153.6万円ですから、約270万円の納税の義務が生じます。そこに20パーセントのペナルティ、つまり54万円のペナルティが課せられることになります。

これが重加算税になってしまうと40パーセント、108万円にまでなってしまうわけです。平均的なアパートの家賃収入でもこれだけの金額のペナルティが発生するわけですから、より大規模なマンションや店舗のテナント料も入る物件の場合にはどれだけ多くのペナルティが発生するのか容易に想像がつくはずです。

まとめ

不動産投資は確定申告が難しいこともあってついつい無申告になってしまうこともあります。しかし、不動産投資では管理会社や修理業者などと関わることが多くお金の流れを把握されやすいです。

そのため、税務署にバレる可能性は非常に高いといえます。バレてしまうとさまざまなペナルティが課せられるため、申告は必須、正しい形で行うよう心がけてください。

不動産所得の確定申告は複雑でわかりにくいため、間違いのない確定申告を行いたい場合は税理士に相談・依頼するのも視野に入れると良いでしょう。

税金のプロのため、正確に確定申告を行ってくれますし、節税のアドバイスも漏れなく得られます。自分で行うより正確かつスムーズ、おまけに納税額も減らせます。

税理士に相談するなら「複数で比較」がポイント

なお、実際に税理士に相談する際は複数の事務所に声をかけるのが良いでしょう。理由は2つあります。

  • 事務所によって費用が異なるため
  • 税理士によって得意・不得意があるため

税理士事務所によって費用が異なります。1つの事務所だけに相談すると相場より高い料金を支払う可能性があります。複数の事務所に声をかけて費用を見比べるようにしてください。

また税理士によって「不動産所得の確定申告より企業の決算申告が得意」というケースもあります。そのため、複数に相談・依頼して見極めましょう。

弊社が運営しているWebサービス『比較ビズ』では、確定申告が得意な税理士が数多く登録しており、一括で複数の事務所に相談することが可能です。

スマートに相談先を見極めることができるため、「不動産所得の確定申告で困っている」という方は一度使ってみてはいかがでしょうか。

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