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譲渡所得で認められる経費とは?【節税したい方必見】

最終更新日:2022年11月24日
小西裕也税理士事務所
監修者
税理士 小西裕也
譲渡所得で認められる経費とは?【節税したい方必見】

不動産や株式などの売却によって生じる譲渡所得は、たいてい多額の利益を出します。それに伴って納める税金も大きくなります。そのため、少しでも税金を抑えるために節税対策を採ることは重要です。今回は節税対策の王道とも言える経費計上について詳しく解説しましょう。

経費計上によって納税額が大きく変わる

まず、税額を算出するベースとなる譲渡所得とは、そもそもどのようにして求めるのかを考えることから始めましょう。譲渡所得は、「資産売却費-資産取得費-譲渡費用」という計算式で求めることになります。

このうち「資産売却費」は契約時の購入もしくは売却費ですので変えようがありません。しかし、「資産取得費」と「譲渡費用」は節税のために大きくすることができます。

この「譲渡費用」とは、売却にかかる経費で、「取得費」とは不動産などを購入した時の購入費用プラス経費が含まれます。譲渡所得の計算では、経費をそのまま控除して所得を少なくすることができるため、節税効果が高いのです。

たとえば、過去に支払った資産取得費が大きい場合などは、経費をきちんと計上することで所得をマイナスにすることすらできます。しっかりと経費の計上が大きなポイントとなるのです。

譲渡所得で認められる「取得費」について

このように、譲渡所得では経費の「譲渡費用」の額が節税効果を生みますが、同時に取得費を大きくすることも重要です。というのも、取得費には不動産そのものの価格だけでなく、購入にかかった経費も含まれるからです。

具体的には、不動産の購入費そのもの以外にも、以下のような経費を取得費に含められます。

  • 不動産の減価償却費を控除した分
  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 売買契約書に添付する印紙税
  • 登録免許税や登録手数料
  • 不動産取得税
  • 引っ越し関連費用
  • 立ち退き料
  • 取り壊し費用

登録免許税や不動産取得税などは一定の率に応じて払うものです。その他の仲介手数料などは、扱う会社によって変わってきますが、だいたい「価格の3%プラス6万円」というところです。

また、売買に伴って元の住人に立ち退きを求める場合の費用も含められるのも忘れないようにしましょう。建物を壊して更地にする時などは工事費用も入れることができて、50万円から100万円くらいの費用が出てきます。

全体的に高額の費用となることが多いので、一つも忘れないように経費計上しましょう。

譲渡所得で認められる「譲渡所得費用」について

もう一つの経費となるものは、譲渡所得費用と呼ばれるものです。これは、前述の通り、不動産などを売却する際に生じる経費のことです。

取得費は、元のオーナーが主導する取引ということもあって、なかなか自分ではコントロールしづらいものです。しかし、自分が資産を売る番になれば、経費の扱いをコントロールしやすくなりますので、経費も計上しやすくなります。

取得費として計上できる項目は、主に以下のようなものがあります。

  • 不動産会社などに支払う仲介手数料
  • 売却手続きをする際に必要となる測量費
  • 売買契約書に添付する印紙税
  • 建物の元住民に支払う立ち退き費用
  • 建物の取り壊し費用

不動産仲介手数料の相場

仲介手数料は上限額が定められていますので、その額より高い額を請求されることはありません。売買金額によって率が変わってきて、以下のようになります。

  • 200万円以下の場合 5%
  • 400万円以下の場合 4%プラス2万円
  • 400万円超の場合 3%プラス6万円

この額にしないといけないということではなく、あくまでも上限額です。そのため、不動産会社によってはこれより低い手数料としているところもあります。

測量費の相場

不動産売買では、通常正確な面積を求めるための測量を行います。これは資格を持つプロに依頼する必要があり、状況によって相場が異なります。

現況測量と呼ばれる、境界線が決まっていて面積を算出するだけのものであれば、10万円から30万円程度が相場です。手間もかからずお手頃な価格です。

一方で境界線を確定しないといけないというケースでは、境界確定測量と呼ばれる手法を採ります。この場合は40万円から60万円程度かかるのが普通です。

以上が相場ですが、土地の大きさや形状、不動産がある場所によっても変わってきます。事前にいくつかの事務所で見積もりを取ってみた方が良いでしょう。

印紙税の金額

売買契約書には必ず印紙を貼り付ける必要があります。この印紙税は、契約書に記載する売買金額によって変わってきます。

一般的に多い売買金額である、1,000万円から5,000万円の場合は1万円、5,000万円から1億円の売買金額の場合は3万円となっています。

立ち退き料の相場

売却したい不動産を使用している人がいる場合、立ち退き料を支払うことになります。これには明確な費用が決まっていませんし、住宅か店舗かなどによっても変わってきます。

あくまでも目安ということになりますが、住宅の場合は今までの賃料と移転先の賃料の差額の半年分から1年分を払います。一方の店舗の立ち退き料は結構高額になる傾向があります。

というのも営業保証料を支払う必要が出てくるからです。通常の営業店舗だと賃料の40か月分程度、飲食店の場合だと100か月分くらいの賃料を支払うケースもあります。

取り壊し費用の相場

更地にして売却する場合は取り壊し費用がかかってきます。建物の造りによって相場が変わってきます。

木造住宅だと坪当たり4万円から5万円というところです。鉄骨造りで6、7万円、鉄筋コンクリート造りだと7万円から8万円くらいになります。

総費用として見ると、新築した場合の10%くらいの費用がかかると見ておけば良いでしょう。

譲渡所得の経費計上は複雑!税理士に相談も視野に

譲渡所得は、不動産などを購入した時、そして売る時の経費を計上することで、節税対策ができます。概してこうした経費は大きくなるものですので、きちんと計上すれば高い効果を狙えます。

しかし、譲渡所得に関係する節税対策はいろいろな手法があり、経費の計上の仕方にもコツがあります。そのため、節税のプロでもある税理士の力に頼るのも視野に入れると良いでしょう。

税理士に依頼・相談するなら「比較」が重要

なお、実際に税理士に依頼・相談する際は複数の事務所に声をかけることを心がけてください。理由は2つあります。

  • 事務所によって費用が異なるため
  • 税理士によって得意・不得意があるため

税理士事務所によって同じ費用がまちまち。1つの事務所だけに相談すると知らずして相場より高い料金を支払う可能性があります。複数の事務所で見比べることで費用が安い事務所を探すことができるでしょう。

また税理士によって「確定申告より遺産相続が得意」というケースもあります。得意分野の税理士の方に依頼したほうが高いパフォーマンスを発揮されるのは明らかです。そのため、複数に事務所に相談して見極るようにしてください。

弊社が運営しているWebサービス『比較ビズ』では、確定申告が得意な税理士が数多く登録しており、一括で複数の事務所に相談できます。

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監修者の一言

不動産の譲渡というと、土地や建物をイメージしますが、ゴルフ会員権なども譲渡所得に含まれます。受け取った収入が、確定申告が「譲渡所得」なのか「一時所得」なのか、確定申告が不要な収入なのかの判断に迷う場合があります。

確定申告すべき人がしなかった場合や確定申告の期限内に申告と納税が間に合わなかった場合には「加算税」「延滞税」「無申告加算税」などのペナルティがあります。

不動産を売却する場合に、購入時や売却時に支出した費用も大切ですが、軽減税率・特別控除・譲渡損失の繰越など譲渡所得ならではの特例が数多くあります。確定申告書の作成方法など、わからないことがあれば、お近くの税務署の窓口に早めに問い合わせてみましょう。

小西裕也税理士事務所
税理士 小西裕也
監修者

1990年生 大阪府出身 大阪大学経済学部卒業。個人事務所、200人規模の税理士法人で実務経験を積み、2021年に独立。「お客様との対話を大事にする」をモットーに、クラウド会計を活用し、顧客に合わせた節税策や資金繰り対策を積極的に提案。ZOOMを使ったオンライン顧問サービスを行い、クライアントは全国に。

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