家賃収入の確定申告のやり方完全ガイド【いくらからやるべき?】

更新日:2019年12月20日 発注カテゴリ: 確定申告
家賃収入の確定申告のやり方完全ガイド【いくらからやるべき?】

アパート経営で悠々自適な生活…誰もがバラ色の老後を夢見ることでしょう。しかし収入があれば付いてくるのが税金です。アパート経営によってある程度の家賃収入が見込めると、は確定申告が必要となってきます。ここではアパート経営による確定申告のやり方、申告書の書き方などをご紹介します。

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※「アパート経営で認められる経費って何があるの?」「ローンは経費にできるの?」といったことを知りたい方は以下の記事で解説しています。こちらも合わせてご確認いただければ確定申告のミスを軽減できるでしょう。

アパート経営の家賃収入で確定申告が必要になるケース

アパート経営による家賃収入が主な生活費となる場合は、上手に節税することが大切です。もっとも家賃収入があるからといって必ず確定申告が必要になるわけではありません。

確定申告が必要な条件があり、これに該当すれば確定申告が必要になるのです。ここでは、いずれの場合でもアパート経営による家賃収入で確定申告が必要なケースをご紹介します。

給与所得以外に20万円の家賃収入があったら申告

確定申告の条件は、給与と別に不動産所得や事業所得、雑所得があり、それらの合算が20万円を超えたかどうかが判断基準となっています。

アパート経営などで得た家賃収入は「不動産所得」の区分に該当します。この不動産所得が年間で20万円を超えた場合、確定申告が必要になるのです。

なお、確定申告で払う税金の額については、給与所得とアパート経営の家賃収入の合算から納税額が決まります。

20万円が基準だが赤字でも申告はしたほうが良い

不動産所得は、『家賃収入−必要経費』で決まります。場合によっては必要経費が家賃収入を超えてしまい、不動産所得が赤字になる場合もあるでしょう。

例えば、ある年のアパートの修繕に多額のお金がかかり、家賃収入より出ていくお金が多かったケースです。この場合、アパート経営単体でみた場合は赤字になってしまいます。

この赤字の場合、給与所得以外の所得が20万円以下のため確定申告は必要ありません。

しかし、不動産所得の場合、給与所得など他の所得と損益通算することができます。給与所得から不動産所得の赤字を差し引いた所得で申告できるのです。

そのため、不動産所得が赤字になった場合でも確定申告をするアパート経営者が多いのが実情です。ただし、趣味や娯楽の目的で所有する不動産の貸付で赤字になった場合は損益通算ができないため注意しましょう。

家賃収入者必見!確定申告をしなかったときのリスク

アパート経営による家賃収入は多くの人にとって羨望の的といえます。収入の多寡によらず、20万円を超えれば確定申告をしなくてはいけないのですが、確定申告をしなかった場合はどうなるのでしょうか。

納税は国民の義務である以上、必要な確定申告をしなかった場合は罰則対象となります。

確定申告しなかったら罰則対象

不動産所得が20万円を超えると確定申告対象者となります。その確定申告対象者が申告を忘れた場合は、次のような追徴課税となります。

  • 重加算税
  • 延滞税
  • 過少申告税

以上の3つです。

まず、適用されるのが重加算税です。これは申告忘れというよりも、意図的な隠蔽などが認められた場合のペナルティの様相の高いものです。

この重加算税は、本来の納税額の35%。無申告で発覚した場合は45%が追徴課税されます。

延滞税は、延滞日数・納税額・年度によって税率が変わります。期日通りに申告しても修正申告が必要になった場合にも延滞税がかかります。

過少申告税は、個人における所得税において適正に申告したものの、後に税務署の調査によって誤りが判明し、税務署から追加徴収される税金です。

アパート経営による家賃収入で認められる経費の種類

不動産所得は、アパート経営による家賃収入から経費を差し引いて求められます。家賃収入は賃借人から受け取る家賃ですから、一通りでわかりやすいのですが、経費については様々なものがあります。

ここでは、「経費の考え方」と「不動産所得に対して経費として計上できるもの」を解説しましょう。

経費は売上につながる費用のこと

まずは経費の考え方ですが、売上を立てるためにかかったお金は経費となります。アパート経営においては、賃収入を得るためにかけた費用が経費ということです。

すべての支払いが経費として認められるわけではない点を理解しましょう。次は家賃収入を得るうえで経費になるものを解説します。

仲介手数料や修繕費などは経費でOK

以下の内容はアパート経営において経費として認められます。確定申告の際はこれらを漏れなく経費するように心がけましょう。

  • 修繕費
  • 管理委託費
  • ローン金利
  • 減価償却費
  • 広告費
  • 不動産取得税や固定資産税
  • 仲介手数料

修繕費はアパートなどの老朽化対策でかかる費用のこと。物件の価値を維持するために欠かせません。家賃収入を得るための出費となるため、経費として認められています。

ただし、物件の価値を高めるためにリノベーションをした場合は経費処理ができないため注意が必要です。この場合は「資本的支出」という処理で行います。

この「資本的支出」の場合は支払った年に全額計上することはできません。数年ごとにわけて減価償却資産として減価償却することになります。

確定申告で失敗したくない方は経費解説記事もCHECK

アパート経営などで認められる経費についてはこちらの記事で解説しています。「経費計上を漏れなく行いできるだけ節税したい」という方は要チェックです。

家賃収入やアパート経営者必見!経費で落とせるもの19選

家賃収入の確定申告はどうする?やり方をカンタン解説

家賃収入自体に直接税金がかかるわけではありません。不動産所得は『家賃収入−経費』で決まります。

この不動産所得に税率をかけることで、家賃収入にかかる税金が決まってきます。もっとも、確定申告の場合は、すべての所得に合算することになるので、家賃収入にかかる税金は見えにくいといってもいいでしょう。

家賃収入者が行う確定申告の流れ

確定申告の流れは以下の通りです。大まかな流れは他の所得者と変わりません。

  • 青色申告の申請書提出
  • 提出書類の準備
  • 青色申告決算書の作成
  • 確定申告書の作成
  • 税務署へ提出

青色申告の申請書提出は事業開始後2ヶ月以内に行わなければいけません。白色申告の場合は必要ありません。

なお、家賃収入者が確定申告で気をつける点といえば、必要書類が多い点にあります。次は入手元ごとで必要書類を解説しましょう

家賃収入者が用意するべき必要書類

自分で入手するもの

  • 確定申告書B
  • 不動産所得用の青色申告決算書

これらは、国税庁のホームページでダウンロードできます。

不動産会社から入手するもの

  • 不動産売買契約書
  • 売渡精算書
  • 譲渡対価証明書
  • 家賃送金明細書
  • 賃貸契約書

売渡精算書は、アパートなどを売買したときの費用明細がわかるものです。また、譲渡対価証明書はアパートと建物に按分した際の割合をしめすものです。

難しい書類ばかりですが、不動産会社から渡されるものですから、それをそのまま確定申告用の書類として使用します。

このほかに必要なもの

  • 源泉徴収票
  • 借入金の返済予定表
  • 修繕の見積書・請求書・領収書
  • 固定資産通知書
  • 火災保険・地震保険などの証券

源泉徴収票は勤務先から、返済予定表は融資を受けた金融機関から、修繕の見積書・請求書は工事会社などから入手します。

必要書類が多いですが、すでに入手済みの物もあり、先方から送られてくるものもあるので、入手や用意するのはそれほど大変ではありません。

入手した書類から、確定申告書Bと不動産所得用の青色申告決算書に必要事項を記入し税務署に提出します。また、パソコンを利用してe-Taxで確定申告を行うことができます。

アパート経営者は気をつけたい確定申告の注意点

白色申告と比べて青色申告は何かと敷居が高いと考えがちです。特に複式簿記の知識が必要となるので、できないと考える人が少なくありません。

しかし、青色申告にも2種類あり、複式簿記の必要のない10万円控除の方法もあるので、白色申告ではなく青色申告で確定申告をしたいところです。

また、複式簿記での確定申告ができれば、65万円の控除を受けることができます。ここでは、65万円控除と住宅ローン控除について説明します。

物件が5棟10室以下の65万円の控除はムリ

不動産所得による確定申告というと「大家さん」のイメージですが、いまでは会社員が投資としてワンルームを購入し、それを賃貸しているケースもあります。

これについても年間の家賃収入が20万円を超えると、会社員といえども確定申告が必要です。そして、確定申告となると白色申告と青色申告があるのは先述したとおりです。

青色申告では特別控除として10万円と65万円のいずれかの控除を受けることができます。この違いは、帳簿が複式簿記であるかどうかの他にアパート経営が事業的規模であるかどうかも重要になります。

事業的規模というのは、社会通念上、事業として行われているかどうかといったことになります。先述した会社員がワンルームを購入してそれを賃貸している程度でしたら、事業的規模とは言えません。

一般的に、貸間・アパートについては賃貸することのできる独立した室数が10室を超える必要があります。そのため、10室以下では65万円の特別控除を受けることはできません。

住宅ローンの控除は使えない

気になるのは住宅ローンの控除です。自宅とは違って、家賃収入を得ているアパートに対しては、住宅ローン控除を受けることはできません。

住宅ローン控除は本人が居住するための住宅に対してかかるものです。利益を得るために貸し出しているものについてはこの基準を満たしていません。

例外的に、自宅と賃貸を併用しているアパートであれば、自宅として使用している面積を按分することによって住宅ローン控除を受けることができます。

アパート経営者の人ならやりたい節税対策

確定申告の際に行いたいのは節税対策です。ここではアパート経営における節税対策として、家主ができる3点解説します。

やるべき節税対策(1)…経費を漏れなくやる

アパート経営による確定申告においての節税は経費計上を積み重ねることが基本です。そうすると、何でも経費として計上してしまいがちです。

しかし、過剰な経費計上は税務調査が入り修正申告をしなければならないケースも少なくありません。そのため、経費計上できるものを「漏れなく確実に行う」ことが大切です。

やるべき節税対策(2)…青色申告で確定申告を行う

何度か当記事で説明している青色申告は節税対策として非常に遊行です。複式簿記となり確定申告の難易度は高まりますが、最大で65万円の控除が受けられます。

また、修繕費などがかさみ、家賃収入よりも多くなり不動産所得が赤字になる場合、青色申告ではあれば赤字を3年間繰り越すことができます。他の所得と損益通算できるので、節税効果は高いと言えるでしょう。

やるべき節税対策(3)…不動産管理会社の設立

節税対策として不動産管理会社の設立も一つの方法です。家賃収入を役員報酬とすることで節税効果を得ることができます。

役員報酬の場合は、さらに家族に分散することでより大きな節税効果となります。さらに先々では、相続税対策にもなるでしょう。

さらに小規模事業共済に加入することで所得控除の対象になります。生命保険や個人年金とは違って、支払った掛け金(月額最高7万円)の全額が所得控除の対象となるので、大きな節税効果となります。

会社設立は大げさでは?と思いがちです。しかしある程度のアパート経営を行っていると、不動産管理会社を設立したほうが大きな節税効果を得ることができる場合もあります。

もちろん、会社設立には相応の費用がかかります。また運営についても同様です。

長く続けるのであれば、遺産として残すことも視野に入れると不動産管理会社を設立するメリットは大きく膨らむでしょう。

まとめ

確定申告は白色申告がもっとも簡単です。おそらく、初心者であってもそれほど戸惑うことなく確定申告ができるでしょう。

しかし、青色申告と違って特別控除を受けることができません。赤字の場合でも損益通算できないのは痛いところです。

長い目で見ても、白色申告は考えずに青色申告で確定申告をするようにしましょう。

規模の大小にかかわらず、アパート経営による家賃収入において、確定申告は自力で行うのは大変です。会社員の小規模投資の副業であれば、自力での確定申告もできるかもしれません。

しかし、アパート一棟で10室を超える室数の場合や、複数のアパート経営となると税理士に相談してみるのもいいでしょう。

場合によっては、管理会社の設立を勧められるかもしれません。税理士は経理の専門家ですが、会社の設立にも精通しています。

アパートの規模や家賃収入などを伝えると、簡単なシミュレーションをしてくれることでしょう。それによって、管理会社を設立するのか、個人事業主として確定申告を続けるのかも指し示してくれます。

結果として、手元にいくらお金が残るかということも端的に判断してくれます。ただし、相続や事業承継のことなどを考えると、会社設立のほうが節税対策に向いていることも説明してくれることでしょう。

会社設立のことは置いておいても、確定申告を自力で行うのは大変です。税理士報酬を考えても、税理士に依頼すると65万円の青色申告の特別控除を受けることのできる確定申告をしてくれるはずです。

税理士報酬を支払っても、手元に残るお金を考えると税理士に依頼するほうが結果的にはお得になるはずです。

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