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家賃収入の確定申告のやり方とは?節税の方法についても解説!

最終更新日:2022年06月27日
家賃収入の確定申告のやり方とは?節税の方法についても解説!
この記事で解決できるお悩み
  • 家賃収入の確定申告はいくらからやるべき?
  • 家賃収入の確定申告はどうやってすればいいの?
  • 家賃収入の確定申告で効果的な節税方法はある?

現在では、ビジネスパーソンとして会社から給料をもらいながら、大家さんとして家賃収入を得ている方も増えてきました。一方、家賃収入だけで生計を立てている方も少なくありません。どちらにしても確定申告をして所得税を確定しなければなりませんが、どのように確定申告すればよいかわからない方もいるでしょう。

当記事では、家賃収入がある場合の確定申告のやり方と、賢い節税方法について解説しますので、家賃収入がある方はぜひ参考にしてみてください。

家賃収入の確定申告が必要なのはこんな人!

家賃収入がある方の場合、例外なく確定申告が必要と考えるかもしれません。しかし、家賃収入があっても確定申告が必要ない人もいます。

では、家賃収入があって、かつ確定申告が必要な人について見ていきましょう。

家賃収入の不動産所得が年間20万円以上

家賃収入の確定申告が必要なのは、「不動産所得が20万円を超える人」です。ここで注意が必要なのは、家賃収入が20万円を超える人ではなく、不動産所得が20万円を超えた人である点です。不動産所得とは、家賃収入からさまざまな経費を差し引いた所得、いわば利益のことです。

たとえば:不動産所得が20万円を超える人

たとえば、ある人の家賃収入が1年間で100万円あり、修繕や管理費などが年間60万円かかったとします。すると、不動産所得は経費の60万円を差し引いた40万円で20万円を超えているので、この人は確定申告をしなければなりません。

不動産所得以外にも給与所得などの所得があるケース

家賃収入と経費の差額である不動産所得が20万円以下の場合には確定申告の必要がありませんが、不動産所得以外にも給与所得などの所得があるケースは確定申告をしておいた方がよいでしょう。不動産所得と給与所得は損益通算が行えるので、不動産所得の赤字と給与所得の黒字を相殺して所得税を計算できるのです。これは大きな節税につながるでしょう。

たとえば:不動産所得の赤字と給与所得の黒字を相殺できる場合

不動産所得が200万円の赤字になったとします。給与所得が500万円あった場合、不動産所得の赤字200万円を相殺し、課税対象を300万円にできるのです。所得税の税率は500万円の所得に対しては20%、300万円の所得に対しては10%なので、大きな節税となるでしょう。

さらに次の3つのような条件に当てはまる場合にも、不動産所得が20万円以下であっても確定申告をすることで所得税の還付が受けられる可能性があります。

  • ふるさと納税をした
  • 新しく住宅ローンを組んだ
  • 医療費控除を受ける

家賃収入の確定申告のやり方

家賃収入などを含め、不動産所得が20万円を超えた場合、必ず確定申告が必要です。ここでは、家賃収入がある方の確定申告のやり方を順を追って見ていきましょう。

  1. 申告方法を決定する
  2. 必要書類を準備する
  3. 確定申告書を作成する
  4. 確定申告書を提出する

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まず、家賃収入の確定申告の方法を決定することが必要です。申告の方法には青色申告と白色申告の2種類があります。

青色申告

青色申告は最大65万円の青色申告特別控除が受けられ、純損失の繰越しや繰戻しができることが大きなメリットです。一方、事前に青色申告承認申請書を税務署に提出しなければなりません。さらに、複式簿記による帳簿の作成が必要であること、損益計算書や賃借対照表などの添付書類を用意しなければならないことなど手間がかかります。

白色申告

白色申告は、複雑な手続きや帳簿の作成が必要なく、税務署への申告も不要です。簡単に確定申告を終えられることが大きなメリットといえるでしょう。一方、税務上の優遇措置が受けられないのがデメリットです。

選ぶ基準

家賃収入を得ている建物が10室以上、独立家屋の場合5棟以上の場合、事業的規模と判断され65万円の青色申告特別控除が受けられるなどのメリットを最大限受けられるので、青色申告を選ぶ方がよいでしょう。まだ事業的規模といえるほど所有している不動産がなく、所得も少ないのであれば、いったん白色申告にするという選択肢もあるかもしれません。

必要書類を準備する

家賃収入の確定申告では、必要書類を漏れなく準備することが非常に重要です。必要書類さえ揃えてしまえば、後の手続きはそれほど難しくありません。ただし、家賃収入がある方の確定申告では、必要書類がかなり多くなるので、チェックリストを作りながら準備を進めるようにしましょう。

家賃収入の確定申告の必要書類には、以下のような4つの種類があります。それぞれの必要書類を見ていきましょう。

  • 自分で用意・作成する書類
  • 不動産会社から入手する書類
  • 金融機関が発行する書類
  • その他の書類

自分で用意・作成する書類

家賃収入の確定申告の必要書類の中で、自分で用意・作成しなければならないものは以下の2つです。

  • 確定申告書B

    確定申告書Bには第一表と第二表とがあり、第一表では収入金額や経費を差し引いた所得金額、所得税額などを記載しなければなりません。第二表では、さまざまな控除について記載します。確定申告書Bは自分で一から作成することもできますが、国税庁のホームページにある「確定申告書等作成コーナー」でも作成可能なので、ぜひ利用してみましょう。

  • 青色申告決算書もしくは収支内訳書

    青色申告を選択した場合には青色申告決算書、白色申告を選択すると収支内訳書が必要となります。青色申告決算書は損益計算書とその明細、賃借対照表の全4ページからなり、収支のみならず現在所有している資産についても詳しく記載しなければなりません。一方、収支内訳書では不動産所得用の書式が準備されており、収入と支出、減価償却などの詳細を記載します。

参考元:確定申告書等作成コーナー【国税庁 】

不動産会社から入手する書類

家賃収入の確定申告では、不動産会社に依頼して入手しなければならない書類も多くあります。書類に不備があると、大きなタイムロスとなるので、注意しましょう。不動産会社に依頼すべき書類は主に以下の5つです。

  • 不動産売買契約書
  • 売渡精算書
  • 家賃送金明細書
  • 賃貸契約書
  • 譲渡対価証明書
  • 不動産売買契約書

    不動産売買契約書はアパートや賃貸物件の売買を行った時に作成される契約書です。不動産を売買した年の確定申告では絶対に必要となります。

  • 売渡精算書

    売渡清算書は、不動産の売買に限らず、不動産の購入時に必要になったさまざまな費用の明細が記載されています。

  • 家賃送金明細書

    家賃収入を不動産会社などを介して得ている場合、家賃送金明細書が必要です。自分で直接家賃を徴収している場合には添付の必要はありません。

  • 賃貸契約書

    不動産会社などが賃貸契約を仲介してくれている場合には、賃貸契約書を添付して確定申告を行います。

  • 譲渡対価証明書

    譲渡対価証明書は、不動産を購入した金額がどのように建物と土地に按分されるのかを示す書類です。減価償却費を計算する際に必要となります。ただし、契約書に建物と土地の価格がそれぞれ記載されている場合には不要です。

書類の名前を見ていると揃えるのが難しいと感じるかもしれませんが、不動産会社や管理会社に依頼すればすぐに発行してもらえるのでそのまま添付して確定申告が行えます。

金融機関が発行する書類

家賃収入の確定申告では、金融機関が発行する借入金の返済予定表が必要です。返済予定表には借入金の元金と利息、毎月の返済額、借入金残高などが記載されています。ローン残高証明書では添付書類として十分ではないので、必ず返済予定表を添付するようにしてください。

その他の書類

家賃収入の確定申告には他にも必要な書類がいくつかあります。普段から意識して保管しておかなければならないものも多いので、なくさないように注意しましょう。確定申告に必要な書類には以下の4つようなものがあります。

  • 修繕の見積書や領収書
  • 源泉徴収票
  • 固定資産税の納税通知書
  • 保険証券
  • 修繕の見積書や領収書

    家賃収入を得ている賃貸物件で修繕が発生した場合、業者から受け取る見積書、請求書、領収書などは大切に保管しておきましょう。経費として申告する必要があります。

  • 源泉徴収票

    もしビジネスパーソンとして会社から給料をもらっているのであれば、会社が発行する源泉徴収票も必要書類です。

  • 固定資産税の納税通知書

    固定資産税の納税通知書は、納税者や課税標準額が記載された書類です。市区町村などの自治体から送付されるので、確定申告の際に添付書類として提出します。

  • 保険証券

    所有している賃貸物件で契約している保険の内容が記載されているのが保険証券です。保険会社から送付されるので、こちらも添付書類として提出します。

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必要書類が揃ったなら、いよいよ確定申告書の作成に入りましょう。前述した国税庁のホームページにある「確定申告書等作成コーナー」を利用すればそれほど難しくありません。

「申告書等を作成する」にある「作成開始」をクリックすれば、すぐに作成画面に移ります。ガイダンスに従い、「不動産所得がある方はこちら」を選びましょう。あとは、賃貸料や礼金・更新料、修繕費などの収入と必要経費を入力するだけで青色申告決算書や申告書が作成できます。

参考元:確定申告書等作成コーナー【国税庁 】

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必要書類が揃い、確定申告書を作成したなら、それらすべてを税務署に提出して手続きは終了です。ただし、確定申告書の提出方法には主に3つの種類があるので注意しましょう。

  • 税務署に直接提出
  • 税務署に郵送して提出
  • e-Taxで電子申告する
  • 税務署に直接提出

    確定申告書を印刷して、添付書類とともに税務署に直接持っていくことができます。もし書類に不備があれば、その場で訂正できるのがメリットです。また、不明点を職員に尋ねて確認することもできます。

  • 税務署に郵送して提出

    確定申告書や必要書類を郵送して提出することも可能です。税務署の開庁時間以外にも提出できるのが大きな利点です。ただし封筒代や切手代がかかること、確定申告の書類とともに切手を貼付した返送用封筒を同封しなければならないことを覚えておきましょう。

  • e-Taxで電子申告する

    国税庁の確定申告書等作成コーナーを利用して、確定申告書をe-Taxで電子申告することもできます。青色申告で最大の65万円の控除を受けるためにはe-Taxでの申請が必須です。可能であれば、e-Taxを利用して確定申告を行いましょう

家賃収入の確定申告で計上できる8つの経費

家賃収入の確定申告では、経費をすべて計上することがとても重要なポイントです。税法で許される範囲内で経費を漏れなく申告すれば、効果的な節税ができます。

では、家賃収入の確定申告で計上できる8つの経費を見ていきましょう。

  • 税金
  • 管理費や仲介手数料
  • 司法書士や税理士などへの報酬
  • 修繕費
  • ローンの金利
  • 保険料
  • 減価償却費
  • 広告費

税金

家賃収入の確定申告で経費にできる費用の一つが「税金」です。マンションやアパートで家賃収入を得るためには、さまざまな税金を支払わなければなりません。

たとえば、土地や建物の固定資産税、不動産購入時の不動産取得税、登記の際の印紙税、都市計画税などです。これらの税金は、確定申告の際に収入から差し引くことができます。

管理費や仲介手数料

不動産会社や管理会社を通して賃貸契約を結んだり、物件の管理を行ったりしている場合には、管理費も経費となります。委託料や代行手数料などの名目で支払っているのであれば、経費として計上しましょう。

司法書士や税理士などへの報酬

家賃収入の確定申告を行う際に、税理士に業務を委託しているのであれば、支払う報酬も経費となります。不動産登記を司法書士に依頼していた場合にも、報酬は不動産収入から差し引けるでしょう。

修繕費

賃貸物件が古くなってきて、修理が必要になった場合の修繕費も経費にできます。壁紙の張替え、エアコンの交換、退去時のクリーニングなどの費用は経費として不動産収入から差し引けるのです。

ただし、建物を増築したり、耐震補強したり、リノベーションしたりといった、現在の建物の価値を高める支出は修繕費ではなく、「資本的支出」として取り扱いが異なるので注意しましょう。

ローンの金利

ローンを組んで物件を購入し、家賃収入を得ている方の場合、返済時の金利も経費となります。金融機関が発行する返済予定表の金利分を経費として確定申告書に記載しましょう。また、金融機関に支払う融資手数料も経費にできます。

保険料

所有している物件のために火災保険や地震保険に加入しているのであれば、支払っている保険料も経費として計上可能です。ただし、数年分の保険料を一括で支払っている場合、該当する年度分の保険料しか経費になりません。次年度以降は、その年度にかかった保険料を経費として申告すべきである点を覚えておきましょう。

減価償却費

不動産を購入した場合、減価償却費を経費として計上できます。建物には耐用年数が決められており、建物の購入価格をその耐用年数で割って経費計上しなければなりません。耐用年数は法律により、木造22年、RC造47年などと定められています。建物の購入価格をこの耐用年数で割ったものを経費として申告しましょう。

広告費

入居者を募集するなど、所有している物件の空室を埋めるために使った広告費は経費となります。不動産会社を通して広告を打った場合も同様です。

家賃収入の確定申告で行える4つの節税対策

家賃収入がある方が確定申告する場合、やはり気になるのは節税対策でしょう。少しでも節税して、利益を手元に残したいと考えるのは自然なことです。

では、家賃収入の確定申告で行える4つの節税対策をご紹介しましょう。

  • 経費は漏れなく計上する
  • 損益通算をする
  • 純損失の繰越控除を利用する
  • 建物価格が高い物件を購入する

経費は漏れなく計上する

家賃収入の確定申告で絶対に押さえるべきポイントは、経費を漏れなく計上することです。家賃収入がある場合の確定申告では、さまざまな経費が計上できます。

もし経費として計上することを忘れていても、税務署は指摘してくれません。したがって、自分で十分注意して、漏れている経費はないか確認することが重要なのです。家賃収入を得るために使った経費はすべて計上できるので、細かな支出であっても普段から領収書を保管しておき、節税に役立てましょう。

損益通算をする

家賃収入の他に給与所得を得ている方の場合、損益通算をすることで節税が可能です。とくに家賃収入を含む不動産所得が赤字だったのであれば、給与所得と合わせて確定申告を行うことで全体の所得を減らし、所得税を少なくできます。

給与所得は源泉徴収されているので、不動産所得の赤字を申告すると所得税が還付される可能性があるのです。不動産所得が赤字であっても、面倒くさがらずに確定申告しましょう。

純損失の繰越控除を利用する

青色申告をしている方限定の節税対策ですが、純損失の繰越控除を利用することも可能です。家賃収入を含む不動産所得が大幅な赤字になり、給与所得などと損益通算しても相殺しきれなかった場合、翌年以降3年間にわたって損失を繰り越せる制度です。

大きな赤字を抱えても、最大3年間は損失を繰り越して所得税を減らすことができます。とくに家賃収入を得始めたころは、経費がかさんで損失が増えることがあるので、純損失の繰越控除はとても効果的な節税対策です。

建物価格が高い物件を購入する

家賃収入の確定申告で節税するためには、できるだけ建物の価格が高い物件を購入するのもポイントです。不動産を購入する場合、建物と土地の両方を購入することになります。

しかし、建物の価格は減価償却できる一方、土地の価格は減価償却されません。したがって建物の価格の割合が大きな物件を購入することで、購入費用を数十年にわたって経費として計上できるのです。これも効果的な節税の方法となります。

家賃収入の確定申告のやり方Q&A

家賃収入の確定申告でわからないことがある方のために、いくつかのポイントを質問形式で見ていきましょう。

  • Q1.確定申告はいつ行うべき?
  • Q2.確定申告をしなかったらどうなるの?
  • Q3.確定申告の際、経費にならないものは何?
  • Q4.領収書がない場合はどうすればよい?

Q1.確定申告はいつ行うべき?

A:確定申告の提出期限は毎年2月16日から3月15日の間です。必要書類が多くあるので、1月中には不動産会社や融資を受けている金融機関と連絡を取り、書類を整えておくのがよいでしょう。

Q2.確定申告をしなかったらどうなるの?

A:確定申告をしないでいると、さまざまな罰則が科せられます。家賃収入などの確定申告をしなかった場合、15%から20%の無申告加算税7.3%から14.6%の延滞税、悪質であると見られれば35%から40%の重加算税が科せられるでしょう。さらに悪質な場合には、最高10年以上の懲役または1,000万円以下の罰金という刑事罰もあります。

Q3.確定申告の際、経費にならないものは何?

A:家賃収入の確定申告で経費にならないものは、不動産に関係のない経費です。たとえば、所有する物件に向かう途中に交通違反をした場合の反則金や罰金、普段から使用するスーツ代、不動産と関係なく支払われる住民税などが挙げられます。

Q4.領収書がない場合はどうすればよい?

A:領収書がない場合には、公共交通機関の乗車履歴やカードの利用履歴などの代わりになる書類を準備しましょう。もし、乗車履歴などが用意できない場合には、出金伝票を作成します。

出金伝票には、書類作成者の氏名、取引年月日、取引内容、取引金額を記載しなければなりません。とくに取引内容は、税務署から問い合わせがあった場合にきちんと説明できるよう、詳細を書いておきましょう。

まとめ:家賃収入の確定申告は経費計上で節税しよう

家賃収入の確定申告は、必要書類がたくさんあるため、できるだけ早く準備を始める必要があります。普段から領収書や請求書などを保管しておき、細かな経費をすべて計上するようにしましょう。節税するためには、経費を漏れなく計上するのがもっとも効果的なのです。

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