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原状回復・復帰工事とは
店舗デザインオフィス内装会社や専門会社によるオフィス移転のための原状回復や復帰工事。どのような手筈で行ってどれくらいのお金や期間を見積もっておけばよいか？またはどのあたりまでどうやるのか？という点でも大きく費用も異なりますね。
原状回復・復帰工事は貸し出す前の状態に建物、部屋の中を戻すことです。詳細の施工についてはビルオーナー側がどの部分を誰の費用でやるのかという事を明確にした決まりがあります。テナント会社やオーダーにより若干は異なります。また、必ず設けられているというわけでもなく、貸主が決めることができます。
しかし借りる側としては原状回復工事とも賃料、敷金、管理費など深く関わってくるため、その内容は事前に確認しておくほうが良いでしょう。店舗デザインオフィス内装会社はそのあたりの手はずも知っています。建物内の工事は建築・電気設備・空調などに分けられます。フロアの中でどの箇所が、どのテナントの負担でどのように工事が行われるのかということも決まっていて原状回復工事も同様に行われることになります。
普通ビルそのものの構造に関する共用部分についてはオーナーの負担です。壁・天井・床・扉・廊下やエントランス、エレベータ、窓などを含みます。標準仕様の電気・空調・防災設備もこの対象です。基本的に原状回復工事の対象外箇所なのでテナントの負担はありません。（ただし、共用部分に過失で破損などを与えた場合には修繕費用をテナントが要求されることはあり得ます。）
しかし、標準仕様の壁・扉などをテナントの希望でデザイン変更する場合や空調設備・電気・照明器具などを増設・移設する場合などはテナントが負担してオーナーが業者の選定を行うことがあります。
カーペットの張り替え、内装変更や間仕切り、室内の配線設備、室内階段付けなどは全額テナント負担で、業者もテナントが選定するパターンです。元通りにすることも原状回復工事となります。
原状回復・復帰工事を依頼する流れ
原状回復・復帰工事を専門会社に依頼する流れを簡単にまとめます。 オフィスを移転する際には、旧オフィスの原状回復・復帰工事と新オフィスへの 移転を同時に行います。
原状回復のための内覧、見積もり、予約
だいたい明け渡しの6〜5ヶ月前に予約を行います。
打ち合わせ
契約の内容に従って、明け渡しの4ヶ月前に工事の詳細を決めます。ここまでは解約の通知をする前に済ませておきましょう。
オーナーに連絡
明け渡しの1ヶ月前、または明け渡し後に原状回復工事行われます。コスト削減やトラブルを避けるために、余裕をもって準備にあたりましょう。退去通知の方法は契約内容によりますので確認をしてください。何か月前かに通知をするという記載があります。旧オフィスを移転してから契約終了までの間に現状復帰工事をするのでその前には新オフィスへの移転をしなければなりません。
原状回復・復帰工事会社の選び方
工事の後は全部新しくする必要はない
壁紙全面張替えなど、オフィスの壁紙や修繕でできる範囲なら全部を張り替えずに部分修繕でも可能です。原状回復工事費用はコストダウンできます。たとえば最近話題のクロスメイクは、壁紙そのものを新品に交換するのではなく、表面の穴や傷を修繕してから染色剤を塗布すると新品同様に再生させる方法です。ひどい汚れには対応できませんが、張替えよりも安く、素早い施工が可能です。
土日に対応してくれるか
オフィスを移転する際には元に戻してから次の転居先に向かわなくてはいけません。業者も土日で作業をすることもあるので、もし土日の作業が割り増しになるなどの対象があれば先に業者へ聞いておくほうが良いでしょう。
原状回復工事費用を安くするには
張り替えると高くつくものを修繕とコーティングのような形で節約できます。状況をきちんと把握し、余裕をもって手続きをしましょう。原状回復とは、借りたときの状態に戻すこと。オフィスに長く入居していると元の状態に戻すのは余計にお金がかかるのでは？と思われてしまいますよね。原状回復の指す「もとの状態」とは実は「もとの状態に戻さなければならない」という事ではないのです。「借りた当時の状態まで戻す」でもありません。増設した設備や内装を取り除くことが本当の原状回復工事なのです。
普通に使っていて発生する劣化については原状回復を行わずともいいのです。借りたときに新築でも、返すときも新築のまま返せますか？返せませんよね。国土交通省によって作成された「原状回復ガイドライン」にもその旨が記載されています。
減価償却の考え方によれば年数により建物の価値は低くなっていくのが普通です。修繕にかかる負担も年数が長くなれば比例してしまっては大変です。例えば年数が経過すれば通常交換が必要になることを前提に考えていれば、耐用年数による元通りにはならないのです。壁紙を過失として汚してしまった場合でも耐用年数が経っていたら、それは過失として全部やり直すことにはならないのです。
なぜならものそのものの価値が年数により下がっているためです。そのために賃料の中には管理費や修繕費が毎月積み立てられているのです。それまで集めた賃料で十分、原状回復は耐用年数がたっているものは対応可能なのでオーナー側で修復する場合も出てきます。
もちろんのことながら、経過年数を超えていても借りたほうは丁寧に部屋を使うというのは常識ですし、わざと壊してよい共用のものなどはありません。注意しながら大切に使用することは借りている人たちの大前提です。故意に何かを壊したり壁を破ってしまったという場合には当然借りているほうの負担になりますが、耐用年数が新しいほうが負担金は高くなるでしょう。
ここまでの内容をまとめると、長く借りた分だけ劣化・損耗が発生するのは普通のことですからたとえ移転が決まったとしても、本来その分に対して借主は原状回復が義務付けられているわけではないということです。古いテナントだからと負担が大きくなった原状回復が降りかかってくるという事もありません。ただし、だからといって乱暴に使ってよいはずもありません。
原状回復・復帰工事の料金相場
オフィスの退去が決まったら、原状回復工事の義務が有効になります。オフィスの規模に関わらず原状回復は必須です。なるべく早めに原状回復工事の見積もりを取りよせるようにしましょう。相場についてですが、オフィスの広さによる場合、一坪あたり2〜50,00円ほどでもっと大規模なオフィスであれば坪当たり100,000円くらいのところもあります。ほかの例としては6,000円/�屬覆匹離好吋襯肇鷙�事などもあります。
原状回復・復帰工事のよくある質問
クリーニングは現状回復・復帰工事の一つですか
破損、修繕は必要ですが、クリーニングで済む範囲もあるかもしれませんので オフィスのクリーニングはあったほうが良いでしょう。現状回復・復帰工事の一つです。
不要家具の買取などはありますか
オフィスで使用しない不必要な家具などのオークションやリサイクルをしているところもあります。廃棄になるか誰かに引き続き使われるので確認をしたほうが良いでしょう。
現状回復・復帰工事で気を付けることはありますか
移転の際のことが書いてある契約内容ときちんと照らし合わせることと 削減できるコストはきちんと削減するようにすることです。ただでさえ企業の移転はお金も時間もかかります。今後のトラブルの元になってしまっては、意味がありませんので立つ鳥跡を濁さず、で行きましょう。取り敢えずクリーニングをしておけば良い、というのではなく現状回復が何を指すのかについて、お互いオーナーと良く話しあいましょう。世の中に原状回復・復帰工事の業者はたくさんあります。その中で業者を選ぶのはどの業者を選べばいいかわかりませんし、時間もかかります。依頼主が業者に求めていることをしっかりと把握することのできる、最適なオフィスの内装会社やデザイン会社はまず話をしてみて良く聞いてくれるかどうか、です。どんな細かな要望も、真剣に聞いてくれるところがおすすめです。
