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エレベーターリニューアル・改修工事の費用相場|交換時期・工事方法・工期も解説!

公開日:2019年12月19日 最終更新日:2022年01月18日
エレベーターリニューアル・改修工事の費用相場|交換時期・工事方法・工期も解説!
この記事で解決できるお悩み
  • リニューアル・改修工事にかかる費用相場が知りたい
  • 改修工事のタイミングとなる交換時期が知りたい
  • 工事方法、工期がどれくらいか知りたい

エレベーターは高層建築物に欠かせない設備。マンションやオフィスビルの高層化が進む現代ではなおさらですが、定期的な点検・メンテナンスを含め、なにかと費用がかさむのもエレベーターの特徴です。

特にエレベーターのリニューアル・改修工事が必要となったら、一体どれくらいの費用がかかるのか?マンション・オフィスビルの管理担当者でも、イメージできる人は少ないのではないでしょうか?

そこで本記事では、リニューアル・改修工事にかかる費用相場を中心に、改修工事のタイミングとなる交換時期、工事方法、工期など、エレベーターのリニューアル・改修工事に関する基礎知識を解説していきます。

エレベーターのリニューアル?改修工事?

エレベーターに限ったことではありませんが、設備・機械を使い続ければ経年劣化・摩耗が生じるのは当たり前でしょう。その際に「修繕」「リニューアル」「改修工事」といった言葉が使われます。

なんとなくのイメージが思い浮かぶ方は多いかもしれませんが、それぞれでどんな工事が実施されるのかは非常に曖昧です。

施工会社によっても異なりますが、「不具合・老朽化した部品などを修理・交換する修繕」に対し、「不具合が出ていない部品も修理・交換して改良する改修工事・リニューアル」という違いがあるのが一般的です。

つまり、定期点検や修繕を重ねてきたエレベーターを交換・改良する大規模な工事が「リニューアル・改修工事」なのだといえるでしょう。

エレベーターリニューアル・改修工事の費用・予算感は?

それでは、エレベーターの交換・改良を伴う大規模工事「リニューアル・改修工事」には、どの程度の費用がかかるのでしょう?どのくらいの予算を見積もっておけばいいのでしょうか?

たとえば、しっかりと長期修繕計画を立てているマンションの場合、リニューアル・改修工事予算として、エレベーター1基あたり「1,200〜1,500万円」程度の金額を想定している場合が多いようです。

ただし、リニューアル・改修工事の費用相場は、工事方法によって大きく異なるのも事実でしょう。工法によっては、エレベーター1基あたり「400〜700万円」程度でリニューアル・改修工事できる場合もあります。

エレベーターリニューアル・改修工事の費用相場は、なぜこれほどまでに幅広いのか?ステップを踏みながら解説していきます。

エレベーターの耐用年数

エレベーターのリニューアル・改修工事が必要なのは、設備としてのエレベーターに経年劣化・摩耗が生じるからです。では、そもそもエレベーターは「どのくらいの使用に耐えられる」のでしょうか?

  年数
減価償却基準
(国税庁による法定償却耐用年数)
17年
長期修繕計画ガイドライン(国土交通省) 15年目で修繕、30年目で交換
エレベーターメーカーが公表する耐用年数 20〜25年
ライフサイクル指針の耐用年数
(建築・設備維持保全推進協会)
20〜25年

エレベーターには大きく2種類があります。

  • ロープ式
  • 油圧式

定期点検・修繕をキチンと実施していれば、どの方式のエレベーターでも20〜25年程度の耐用年数が保証されるといえるでしょう。

ロープ式エレベーター

ロープ式エレベーターは、さらに2種類に分類されます。

  • つるべ式
  • ドラム式

近年のマンションで主流になっているのは「つるべ式」。エレベーターの「カゴ」にロープの一端を、もう一端を「釣合おもり」に締結して、巻上モーターで昇降速度を制御するタイプです。

従来は、エレベーター上部に巻上モーターを収納する機械室が必要でしたが、機械室が不要なルームレスタイプが登場。低層から高層まで、ほとんどのマンション・オフィスビルで採用される主流のエレベーター方式になっています。

油圧式エレベーター

油圧式エレベーターも、さらに、さらに2種類に分類されます。

  • 直接式
  • 間接式

いずれの場合も、作動油を活用した油圧ジャッキでエレベーターを昇降させるのが特徴。機械室を必要としないため設置の自由度が高く、低層マンションを中心に採用されてきたエレベーター方式です。

ただし、高層マンションに対応できない、消費電力が多い、エレベーターの速度が遅いなどのデメリットがあり、廃油に関連する環境問題もあって次第に使われなくなりました。

油圧式を生産・販売するエレベーターメーカーもなくなったため、リニューアル・改修工事をきっかけに、ロープ式に交換するマンション・オフィスビルも少なくありません。

エレベーターリニューアル・改修工事のタイミング

ここまでで、エレベーターの耐用年数や種類を紹介してきましたが、リニューアル・改修工事を実施するタイミングは、耐用年数を基準にするのが一般的です。

しかし、必ずしも耐用年数だけが基準になるわけではありません。以下からは、エレベーター交換時期の代表的なパターンを紹介しておきましょう。

耐用年数でのリニューアル・改修工事

エレベーターリニューアル・改修工事のタイミングとして、もっとも一般的なのが「耐用年数」を迎えた時期。国税庁、国土交通省、メーカーが公表するエレベーター耐用年数はバラバラですが、20〜25年程度をリニューアル・改修工事の目安にしているケースが多いようです。

一般的なマンションでは、12年周期での大規模修繕計画を立てており、その2回目にあたる「24年目」にエレベーターリニューアル・改修工事が盛り込まれるケースがほとんど。修繕計画の確実な実施に向けて、多くの管理組合が資金の積立をしています。

生産中止・パーツ供給終了のタイミングでリニューアル・改修工事

エレベーターの耐用年数までには間があるものの、使用しているエレベーターが生産中止になった、パーツ供給が終了してしまったなどで、リニューアル・改修工事を前倒して実施するパターンです。

エレベーターが生産中止になっても、ある程度の期間(20年)の保守パーツ供給がメーカーに義務付けられています。しかし、設置のタイミングによっては「耐用年数前」に保守パーツがなくなってしまうでしょう。

トラブル発生時の修理や安全面からいっても、エレベーターリニューアル・改修工事が必要だといわざるを得ません。

エレベーターのトラブル・不調でリニューアル・改修工事

なんらかの要因によって、エレベーターにトラブル・不調が頻発してしまっている場合も、リニューアル・改修工事を前倒して実施するパターンのひとつです。油圧式エレベーターを使用するマンションなら、省エネ・昇降速度の向上を兼ね、ロープ式エレベーターに交換するケースが多くなるでしょう。

適切なリニューアル・改修工事を選択する必要

ただし、生産中止のケースも合わせ、前倒しでリニューアル・改修工事を実施するには「資金が足りなくなる」場合もあります。交換時期・予算にあわせて、適切なリニューアル・改修工事を選択する必要が生じます。

エレベーターリニューアル・改修工事の方法・費用相場

費用・予算感の項目でも触れましたが、エレベーターリニューアル・改修工事には、いくつかの工事方法が存在します。大きく2つに分類できます。

  • フルリニューアル

    エレベーターに関連するすべてを交換・改良する

  • 部分リニューアル

    使えるものはそのままにして交換・改良を一部にとどめる

さらに、部分リニューアルは2つに分類できるため、エレベーターリニューアル・改修工事の方法は、3種類が存在することになります。それぞれの工事方法を費用相場、工期とともに簡単に紹介していきます。

全撤去リニューアル工事の方法・費用相場・工期

フルリニューアルに相当するエレベーターリニューアル・改修工事が「全撤去リニューアル工事」です。文字通り、既存のエレベーターを部品にいたるまですべて撤去し、新しいエレベーターに交換する工事のことです。

費用相場 約1,200〜1,500万円
制作日数 約120日間
工期(使えない期間) 約25〜40日
建築確認 必要
メリット 新品にリニューアルできる
デメリット 工事費用が高額

1基あたりの費用相場は約1,200〜1,500万円と非常に高額ですが、なによりも「新品のエレベーター」にリニューアルできるのが最大のメリットでしょう。一方、エレベーターの製作に約120日間かかるうえ、約25〜40日程度かかる工期の間、エレベーターを使用できなくなるのがデメリット。

エレベーターが複数台設置されているマンション・オフィスビルならともかく、1基しかない場合は住民との調整が必須。引越しなどに制限が生じることも考えられます。

準撤去リニューアル工事の方法・費用相場・工期

部分リニューアルのうちのひとつに相当するエレベーターリニューアル・改修工事が「準撤去リニューアル工事」です。既存エレベーターのうち、建物各階に固定される「三方枠」「敷居」など、一部だけを残して新しいエレベーターに交換する工事です。

費用相場 約700〜1,000万円
制作日数 約120日間
工期(使えない期間) 約15〜25日
建築確認 必要な場合が多い(要確認)
メリット 比較的工期を短縮できる
デメリット パーツ調達に時間がかかる場合も

1基あたりの費用相場は約700〜1,000万円程度と、全撤去リニューアルよりもコストを抑えられるのがメリット。エレベーターの製作に120日間程度必要なのか変わらないものの、工期を約15〜25日程度に圧縮できるのもポイントです。ただし、既存エレベーターが古い場合はパーツ調達に時間がかかることも考えられます。

制御リニューアル工事の方法・費用相場・工期

部分リニューアルのうちのひとつで、もっとも手間・コストのかからないエレベーターリニューアル・改修工事が「制御リニューアル工事」です。三方枠・敷居などに加え、エレベーターのカゴも残しながら、巻上モーター・制御盤などの制御系パーツ・部品を中心に交換・改良していく工事であるのが特徴です。

費用相場 約400〜700万円
工期(使えない期間) 約3〜15日
建築確認 不要な場合が多い(要確認)
メリット 工事費用を抑えられる
デメリット 交換しない部分は別途改修計画が必要

1基あたりの費用相場を約400〜700万円程度に抑えられ、工期も約3〜15日前後に短縮できるのが大きなメリット。リニューアル・改修工事の予算が少ない場合に、既存エレベーターの状態を考慮に入れながら工事できます。ただし、交換しないパーツ・部品に関しては、改めてリニューアル・改修計画を策定する必要があるでしょう。

エレベーターリニューアル・改修工事に建築確認は必要?

もちろん、エレベーターが耐用年数を迎えたからといって、勝手にリニューアル・改修工事していいわけではありません。一部の工事に関しては、都道府県や市区町村の担当課に必要書類を提出する「建築確認申請」を行わなければなりません。

いずれの工法を採用する場合でも、所轄する役所の担当課への確認は必須

一般的なエレベーター改修工事の場合、すべての撤去リニューアル工事で建築確認が必要。準撤去リニューアル工事でもほとんどの場合で建築確認が必要であり、制御リニューアル工事でも申請を求められるケースがあります。いずれの工法を採用する場合でも、所轄する役所の担当課への確認は必須です。

改修工事の施工会社はどこに依頼する?

日常的に使用しているエレベーターも設備・機械であるため、いつかはリニューアル・改修工事が必要になります。

マンション・オフィスビルの建築時に担当した施工業へ依頼する、という方法がもっとも簡単ではありますが、エレベーターリニューアル・改修工事は長い工期が必要であり、施工会社によって費用相場も変動します。固定概念にとらわれず、幅広い視点で施工会社を選定するのがおすすめです。

メーカー系施工会社

日本には3大メーカーといわれる「三菱電機」「日立製作所」「東芝エレベーター」のほかに、さまざまなエレベーターメーカーが存在します。これらのメーカー系列のメンテナンス会社が「メーカー系施工会社」です。

自社エレベーターに関する知見・経験が豊富で、パーツ供給などに融通が利くのがメーカー系施工会社のメリット。一方、メーカー系施工会社は自社系列以外のエレベーター改修工事に対応しないのが基本。また、油圧式エレベーターは生産が完了しているため、制御リニューアルには対応できません。

油圧式のリニューアル・改修工事は、ロープ式への「撤去リニューアル工事」もしくは「準撤去リニューアル工事」のみに限定されます。

独立系施工会社

メーカー系施工会社と異なり、メーカーの垣根なく製品を扱え、エレベーター工事・メンテナンスに特化したサービスを提供しているのが「独立系施工会社」です。既存エレベーターのメーカーに関わらず、リニューアル・改修工事全般を幅広く依頼できるのがメリットです。

一方、主要パーツ・保守パーツともにメーカーから仕入れるため、改修工事に取りかかるまでの準備期間が長めになる傾向も。独立系施工会社への依頼に不安を持つ方がいるかもしれませんが、独立系だから技術力に劣るというわけではありません。実績豊富な独立系施工会社は多数存在します。

独立系施工会社なら「油圧式制御リニューアル工事」が可能?

たとえば、油圧式エレベーターを採用するマンション・オフィスビルの場合、メーカー系にリニューアル・改修工事を依頼すると、選択肢は「ロープ式エレベーター」への更新のみになります。撤去・準撤去リニューアルとなるため、高額な費用がかかってしまうでしょう。

しかし、一部の独立系施工会社では、油圧式エレベーターをそのままリニューアルする工法を独自開発しているケースがあります。

制御系の主要パーツのみ交換する「油圧式制御リニューアル工事」が可能になるため、改修工事費用を大幅に削減できます。リニューアル・改修工事の予算が足りないマンション・オフィスビルの管理者の方なら、独立系施工会社への依頼を検討するのがおすすめです。

まとめ

エレベーターの交換時期から工事の種類・方法、費用相場、工期まで、エレベーターリニューアル・改修工事に関する知っておきたい基礎知識を解説してきました。耐用年数の長いエレベーターといえども、リニューアル・改修工事が必要なタイミングは必ず訪れます。

なによりも重要なことは、交換時期が迫ってから慌てないための事前準備、そして適正な費用で工事を請け負ってくれる優良な施工会社を見つけておくことです。

そのためには、複数の施工会社から見積もりを取って、適切な一社に絞り込むのがおすすめ。「比較ビズ」なら、必要事項を入力する2分程度の手間で、優良な施工会社をスピーディーに探せます。施工会社の選定に迷うようなことがあれば、是非利用してみてください。

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