造成工事とは｜費用相場・工事の種類を解説！業者の選び方・費用を抑えるポイントは？

造成工事完了までの流れは？

まずは、造成工事が完了するまでの流れを大まかに紹介します。流れを把握した上で、次の章を読み進めていただければと思います。

本記事では、「��宅地にするため造成工事を依頼する業者を探す」「�０様蠅靴振伴圓�造成工事を実施する」の2つにフォーカスを当て、具体的な注意点や費用について説明をしていきます。

造成工事は土地を宅地整備する工事

造成工事とは、宅地として利用するために土地を整備する工事のことです。住居・オフィス・店舗を建築する、駐車場として活用するなど、宅地の用途はさまざまですが、どのように利用するにしても「強固な土台となる土地」が必要です。そのための基礎となる重要な工事が「造成工事」となります。

なお、造成工事について調べていくと、似たような言葉で「整地」「更地」が使われることに気付きます。しかし、それぞれの意味合いは微妙に異なるため、以下に簡単に説明をするため、言葉の使い分けをできるようにしておきましょう。

造成工事と整地・更地の違いとは？

「更地にして、整地をして、造成工事をする…」という流れで作業が進むと念頭に置いて、以下の各々説明を読むと理解しやすいかと思います。

• 整地とは？

  整地は土地を平坦に整備する工事のことです。造成工事の行程のひとつともいえますが、建物を解体した後の土地整備も整地といわれます。

• 更地とは？

  更地は、建物がない状態の宅地のことです。ちなみにですが、「更地にする」とよく使われます。これは、あくまでも「何もない状態にすること」を指していることが分かります。

造成工事が必要なケースとは？

起業をしたとき「店舗を構える」「事務所を構える」など宅地を用意するとなったとき、実際どのようなケースで造成工事が必要になってくるのでしょうか？以下から具体例を3つほど紹介します。

いずれも工事の手法は異なり、各々で費用は異なってきます。造成工事が必要なケースの違いを知っておけば、業者から見積もりを提出されてもある程度理解ができるメリットがあるので、ぜひ知識としてもっておきたいところです。

土地が変形している

建物を建築するにしても、駐車場として整備するにしても、もっとも効率的に活用できる土地の形状は「四角」です。しかし、なかには使いにくく変形している土地も少なくありません。こうしたケースでは、区画しやすいように四角い土地に整備するため造成工事が行われます。

土地の地盤が軟弱

田畑として使われていた土地は、地盤の腐葉土がスポンジのように軟弱なため、そのままでは宅地として利用できません。こうしたケースでは、腐葉土を取り除いたうえで新たな土砂を「土盛」する、「地盤改良」するなどの造成工事が必要です。

傾斜がある・高低差のある土地

山林などの傾斜・高低差のある土地を宅地として利用するには、土地を平坦にしなければなりません。こうしたケースでは、斜面を「切土」して平坦にする、斜面に「土盛」して平坦にするなどの造成工事を実施します。

造成工事に関連する法律

所有している土地だからといって、勝手に造成工事していいわけではありません。造成工事には関連する法律は以下の２つがあり、施主となる「造成主」が、法律に則って都道府県知事から造成工事の許可を得る必要があります。それぞれ解説していきましょう。

コンサルに起業を依頼をしている場合、当然法律について教示してくれることは間違いありません。しかし、任せっきりにしてしまうとうっかりミスがあることも考えられるため、必要最低限の知識は依頼をする側も知っておきましょう。「そういったものがある」程度の理解でも何ら問題ありません。

宅地造成等規制法

宅地造成に関連する工事を規制するための法律です。一般的に、切土・土盛が必要な造成工事や、大規模な造成工事を実施する際に許可が必要になり、地域・区域による制限が設けられている場合もあります。東京都の例を紹介しておきましょう。

都市計画法

計画的な街づくりを実現するため、土地の利用方法を制限する法律です。土地の利用方法を変更（農地から宅地へ）する、土地に切土・土盛する、土地の区画を変更するなどの造成工事では、都市計画法に則って都道府県知事の許可を得る必要があります。

造成工事の種類

宅地として整備したい土地の状態によって、実施すべき造成工事の種類は異なります。以下の４つから簡単に解説していきましょう。なお、どのような方法で造成工事をすればよいのかは工事業者が現場などを見て判断してくれるので、言葉を知っておく程度で問題ありません。

整地（粗造成・粗仕上げ）

もっともシンプルな造成工事が、粗造成・粗仕上げとも呼ばれる「整地」です。具体的には、重機で土地を平坦に地ならし・転圧して踏み固め、建物を建築できる強固な土台をつくりあげていきます。

砂利を敷き詰めて転圧する「砂利造成」や、コンクリートやアスファルトを敷き詰めて駐車場として整備する「舗装」などの仕上げ方法があります。住居・オフィス・店舗の新築にあたり、古い建物を壊す際に実施される造成工事も「整地」です。

伐採・抜根

長期間「更地」として放置されていた土地の場合、宅地として利用するため草木の伐採が必要です。雑草のみであれば、伐採して除草シートをかぶせるなどの処置が一般的ですが、切り倒した木の伐根処理が必要なケースもあります。シロアリの発生源となる木の根を残さないよう、かなり深くまで土を掘り返す作業が必要になります。

地盤改良

田畑などの地盤が軟弱な土地の場合、地盤改良造成工事を行います。地盤の状態によって実施する作業は異なりますが、セメント系固化剤を地層表面に流し込んでいく、あるいは地中深くまで鋼杭を打ち込んで建物を支える、などの処置を施します。

土盛・土止

傾斜している土地では「切土・土盛で平坦面を作る」造成工事が、田畑のように道路面より低い土地では「土盛で平坦面を作る」造成工事が必要です。また、切土・土盛で作った平坦面が崩れたり流されないよう、土を止める（留める）造成工事（土止）も必要です。

近年では、防災の観点から土盛・土止工事が必須のケースもあるため、造成工事の際は注意が必要です。

造成工事の費用相場

それでは、気になる造成工事の費用相場を紹介していきましょう。ポイントは、基本的な相場はあるものの、状況によって費用は異なってくるということです。

例えば、道路状況によっては重機・ダンプが入れないために追加料金が必要になる、あるいは残土処分に思わぬ費用がかかってしまったという場合などです。以下の４つから、造成工事のステップを踏む形でそれぞれ解説していきましょう。

上下水道工事費の費用相場

取得した土地に家が建っていたことがなければ、上下水道の工事が必要です。公道の下に埋め込まれている「水道本管」に関しては自治体の負担ですが、水道本管から敷地内への上下水道工事は土地所有者の負担となります。水道本管からの距離にもよりますが、一般的な工事費用の相場は以下の通りです。

もちろん、上下水道の工事だけでは水道を利用できません。給水管の径に応じた「給水申込納付金」「手数料」を自治体に支払う必要があります。

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整地の費用相場

平坦地（傾斜3°以下）の整地であれば、造成費用はそれほど高額ではありません。一般的な方法である…土地を10cm程度掘削して平坦を作り、砂利を敷いて踏む固めるパターンでのおおまかな整地費用相場を紹介しておきましょう。

たとえば、100�屬療效呂鮴庵呂垢襪里任△譴弌�30〜38万円、これに掘削に必要なユンボ、ロードローラーなどの重機費用が各3万円ほど追加されるため、現場諸経費も含めておおよそ40〜48万円程度が費用目安です。伐採が必要であれば、1�屬△燭�1,300〜1,500円程度の追加料金が必要です。

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地盤改良の費用相場

地盤改良費用は、土地の状態に応じて工事内容が変わってくるため、一概に費用相場がいくらだという紹介をするのは困難です。

セメント系固化剤を使った表層改良なら、1�屬△燭�1万円程度からといわれていますが、5m以下の鋼杭を使った柱状改良なら倍以上、5m以上の鋼杭なら4倍以上の費用が必要になるでしょう。

土盛・土止・擁壁工事の費用相場

道路よりも低い農地の宅地転用、傾斜地での造成工事には「土盛・土止・擁壁工事」が必要です。ただし、傾斜地での土盛・土止の費用は算出が困難なのも事実です。造成工事費用の参考になるよう、高さ2m × 幅25mの擁壁工事の費用例を紹介しておきます。

このケースでの擁壁工事の場合、1�屬△燭蠅涼渦舛�3万6,740円となります。擁壁工事のおおよその費用相場は、1�屬△燭�3〜5万円といわれていますが、傾斜地ではさらに単価は高額になる傾向があります。

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相続した土地を造成工事した場合の評価額

造成工事を実施するパターンとしては、造成が必要な土地を購入するケースのほかに、農地を相続して宅地造成するケースもあります。農地を相続する場合は当然相続税がかかりますが、宅地造成した場合の造成工事費用は評価額から控除できるのでしょうか？

結論からいえば、造成工事にかかった実際の費用は控除できませんが、国税庁で地域別に決められた造成費用分は評価額から減額可能です。以下の２つから、評価基準をそれぞれ解説していきましょう。

傾斜3°以下（平地）の財産評価基準

たとえば、東京にある100�屐�評価額1,000万円の農地を相続し、整地・伐採・地盤改良の造成工事を実施した場合は、以下の計算式が成り立ちます。

実際の造成工事にどのくらいの費用がかかったのかに関わらず、財産評価基準による造成工事費用、35万円が評価額から控除されます。傾斜3°以下（平地）の財産評価基準の表は以下の通り。

傾斜3°超（傾斜地）の財産評価基準

国税庁では、3°以上の傾斜地に関しても財産評価基準を設けています。参考までに紹介しておきましょう。

造成工事の見積もりはどこに依頼する？

地域ごとに目安が公表されている造成工事の費用相場ですが、すべての業者が同じ費用で工事を請負ってくれるわけではありません。複数の工事業者に問い合わせて相談に乗ってもらうのがおすすめですが、実際、造成工事の見積もりはどこに依頼すればいいのでしょうか？

古い建物を解体して整地したいのであれば、解体業者に依頼するという方法があります。粗造成であれば解体費用に組み込まれているケースも多いため、比較的リーズナブルに整地まで済ませられるでしょう。注意点は以下の２つで、造成工事の規模に応じて依頼先を検討しなければなりません。

• 粗造成以上の造成工事を実施する場合

  「土木一式工事」の許認可を得る工事業者に依頼する必要があります。

• 500万円を超える造成工事の場合

  土木工事業で建設業許可を得ている工事業者が必要があります。

造成工事の期間はどのくらい？

造成工事の期間は、その後の建物新築にも影響する大きな関心事です。実際の工事期間に関してはまとめると以下の通り。

基本的には上記のような期間になりますが、工事許可を得るまでのタイムラグも考慮しておく必要もあります。梅雨で地盤が緩む時期は工事も遅れがちになるため、季節的な要因も含めて考えておくのがおすすめです。

造成工事で想定しておきたい追加費用とは？

ここまでで造成工事の費用相場を解説してきましたが、土地の状態・状況によっては追加工事・費用が発生する可能性があります。重機回送費用、現場諸経費なども想定しておくべきですが、以下からは、発生しがちな追加工事と費用の概要を２つ紹介しておきます。

残土処理費

傾斜地の造成工事で「切土」した場合、切り崩した分の残土を処理する「残土処理費」がかかります。残土を受け入れる処理場は全国に数カ所しかないため、自治体に応じて費用は変動しますが、おおむね1立方メートルあたり約6,000円前後を想定しておくといいでしょう。

ただし、この費用相場は「残土が良質」な場合です。汚染されている土を処理するには「浄化費用」が追加で必要になり、場合によっては1立方メートルあたり40,000円程度が必要になります。

整地の処理方法

国税局で公開されている造成工事の費用相場は、粗造成で表面を整地した場合の概算です。表面にアスファルトを敷いて駐車場ビジネスをスタートする場合などは、当然、アスファルト工事費用が必要です。

一般的なアスファルト舗装工事の場合、1平方メートルあたり砕石300〜400円、アスファルト3,000〜4,000円程度、合計で3,500〜4,500円程度が、整地後に必要になる工事の相場観です。

造成工事で注意しておきたいポイント

造成工事の概要・費用相場を頭で理解できても、工事の当事者となるケースはそれほど多くないはずです。実際に造成工事に取りかかることになってから慌てないため、以下から注意ポイントを２つ紹介しておきましょう。

トラブルに発展しないよう事前に近隣挨拶を

各種重機や転圧機、土盛用の土砂を運ぶトラックの出入りなど、造成工事には騒音や粉塵が付き物です。騒音・粉塵によるトラブルに発展しないよう、造成工事が開始される1週間前を目処に、近隣への挨拶を済ませておくべきでしょう。造成工事の範囲に面している家庭、騒音が聞こえそうな家庭などが対象です。

つなぎ融資を活用する際は金利に注意

費用負担が軽くない造成工事の資金として、住宅ローンを活用したい方がいるかもしれませんが、担保の対象にならない造成工事費用は住宅ローンの対象外です。住宅ローンがはじまる前に一時的に借入できる「つなぎ融資」を活用するのがおすすめです。

ただし、約3%程度が一般的なつなぎ融資は、住宅ローンに比べて金利が高いのが難点です。住居・オフィス・店舗新築にあたって造成工事が必要になるのであれば、前もって資金計画を念入りに立てておくことが重要です。

造成工事の費用を抑えるポイント

それならば、造成工事の費用を抑えられれば資金計画を立てるのも楽になるはず。そう考える方のために、造成工事費用を抑えるためのポイントを以下から４つ紹介しておきましょう。

購入する土地をしっかり確認

造成工事費用は、傾斜がある、地盤が柔軟、伐採・抜根が必要、切土・土盛・土止が必要など、手を加える箇所が多くなればなるほど高額になります。

安いからといって複雑な造成工事が必要な土地を購入すると、支払い総額で損をしてしまう場合もあります。購入候補の土地をキチンと自身の目で確認し、造成工事が大掛かりにならない土地を選ぶのが大前提です。

仲介業者に頼らない

見積もり依頼先の項でも触れましたが、建設業に関する許認可は非常に複雑です。ハウスメーカーなどの建設業者に造成工事を依頼することも可能ですが、ほとんどの建設業者は造成工事を下請に依頼しているのが現実です。

つまり、発注先をまとめられるメリットはあるものの、余分な「仲介手数料」を支払わなければなりません。造成工事の費用を抑えたいのであれば、自分自身で最適な工事業者を見つけるのがベストです。

複数の造成工事業者から見積もりを取る

造成工事業者に限ったことではありませんが、適切な業者を見つけるためには、複数の候補先から見積もりを取るのが鉄則です。

国税局で目安となる費用相場を公開しているものの、実際の費用は工事業者によって変動するのが当たり前です。複数の候補に相談しておけば、それぞれの見積書の金額を比較できるだけでなく、工事業者の対応を判断するのにも役立ちます。

固定資産税減税の特例を利用する

現在の固定資産税には「1月1日時点で住居として使用している土地」を対象に、減税の特例措置が設けられています。たとえば、元の住居を解体して造成工事を行い、翌1月1日時点で住居が完成していなければ、支払うべき固定資産税が増えてしまいます。

一方、1月1日時点で住居として使用していれば、課税標準額が1/6に減額されます。造成工事の費用を直接削減できるわけではありませんが、工事スケジュールを調整すれば支払い総額に大きな差が生じます。

造成工事業者選定のポイント

ここまでで造成工事費用を抑えるポイントをいくつか紹介しましたが、だからといって見積書の金額だけで工事業者を選定するのは危険です。

なかには、残土を含む産業廃棄物を不正に投棄して、施主である造成主まで責任を問われることもあるからです。同じ条件で相談・見積依頼したうえで、以下の３つのポイントに注意しながら適切な工事業者を見極めていくのがおすすめです。

見積書の内容は詳細か？

しっかりと現地調査をしたうえで、項目ごとに明確な金額が記載された見積書を提出してくれるかという点が、造成工事業者を見極めるポイントのひとつです。

そもそも造成工事は、対象となる土地の大きさだけでなく、地質・状態、道路・建物を含む周囲の状況などを把握できて、はじめて見積書が作成できるのです。電話だけでおおまかな費用を伝える、見積書に工事費用一式とだけ記載されている、といった工事業者は避けておくべきでしょう。

丁寧に分かりやすく説明してくれるか？

一般には分かりにくい造成工事の疑問を、丁寧に分かりやすく説明してくれる誠実さが感じられるか？初回相談時、見積書提出時などに確認するのがおすすめです。どんな質問にも嫌な顔をせずに応えてくれる誠実さが担当者にあれば、見積書の内容にも説得力を感じられるでしょう。

また、誠実な人間性が認められれば、トラブルを招きやすい造成工事のリスク軽減にもつながります。施主に同行して近隣挨拶するのが当たり前、といった造成工事業者を選べば間違いありません。

類似の造成工事実績・経験は豊富か？

冒頭でも紹介したように、造成工事は建物の強固な土台を形成するための非常に重要な工事です。特に切土・土盛が必要な造成工事では、類似の実績や経験が豊富かどうかを確認するのが重要です。

たとえば、切土・土盛が不充分であると「不同沈下」という、不揃いに地盤沈下していく現象が発生し、建物が傾いてしまう場合もあります。ホームページで実績を確認する、過去の事例を担当者に問い合わせるなどがおすすめです。

まとめ

造成工事は、いわゆる「宅地の基礎」になる部分のため、手抜きは厳禁です。妥協せず、納得のいく形で業者へ依頼することが重要になってきます。そのため、一人で話を進めていくと、思わぬ見落としが発生してしまう可能性も否定できません。

したがって、コンサルを依頼するなど、視野を広めてくれるような、進め方をするのも1つの手といってよいでしょう。比較Bizでは、このようなコンサルをしてくれる業者の紹介などができるため、有効活用をしていただければ幸いです。

また、いろいろと注意点はあるものの、冒頭でも触れたように…基本的には「しっかりとした土台を作りましょうね！」という考え方です。つまり、造成工事は「当たり前のことをやるだけ」ということです。気を張り詰めず、落ち着いて、しっかりと理解して1歩ずつ確実に歩を進めていけば問題ありません。