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確定測量の費用相場とは?依頼すべきケースや重要なポイントなどを併せて解説!

最終更新日:2022年09月16日
確定測量の費用相場とは?依頼すべきケースや重要なポイントなどを併せて解説!
この記事で解決できるお悩み
  • 確定測量を行うべきケース
  • 確定測量の費用相場
  • 確定測量を依頼する前に把握するべきポイント

確定測量は土地同士の境界を明確化し、隣人とのトラブル回避や土地面積の正確な算出につなげるための作業です。測定した土地面積・寸法・高低差を図面に起こし、完成した図面は土地売買や相続を行う際の資料として活用します。

「確定測量の費用はどれくらい掛かる?」、「確定測量の依頼先は?」などと分からないことも少なくありません。

この記事では、確定測量の概要・費用相場・依頼する前に把握すべき重要なポイントなどについて、まとめました。確定測量を予定している方は参考にしてください。

確定測量とは

確定測量とはトータルステーションを使い、土地の面積・形状・高低差を測り、測定した数値を図面に起こす作業です。

確定測量は隣地所有者や役所関係者立ち会いの下、合意を得ながら測量を進めていくため、土地売却や相続後もトラブルに巻き込まれる心配はいりません。

ハイスペックな測量機器の登場によって、以前よりも正確な測量が行えるようになっており、土地の評価額や面積を正確に把握できます。

確定測量の目的

正確な数値を図面として残しておくだけでなく、隣地との境界線を明確化する目的にも確定測量は行われます。通常、隣地との間には境界標や境界杭など、境界線となる目印が設けられています。

ですが、前回の測量から数十年〜数百年以上経過している土地では、隣地との境界を示す目印が消えている場合も珍しくありません。

隣地との境界が曖昧な状態だと、住居新築の際に差し止めや設計変更を要求され、追加費用や納期遅延が発生します。

確定測量の重要性

相手の建てたフェンスやブロック塀が一部私有地に浸食していた場合、10年以内に確定測量によって境界線を明確化しないと、時効による取得権が発生し、相手の土地と認められてしまいます。

隣人とのトラブルを回避するためにも、確定測量を行い私有地の範囲を明確化しておくことが重要です。

確定測量の種類

確定測量は、境界確定測量と現況測量の2種類が存在します。境界確定測量と現況測量の大きな違いは、立会人の有無です。

境界確定測量

境界確定測量は、国家資格を持つ土地家屋調査士や測量士が測量を行う場に、行政関係者や隣地所有者にも立ち会いを求めます。

測量を行う場では関係者同士意見交換をしながら、境界標や境界杭を設置していく形です。合意を得ながら測量図面を完成させていくため、正確な測量図面の作成やトラブルを回避できるメリットがあります。

また、土地家屋調査士に境界確定測量を依頼すると、分割登記や地積更生登記も併せて行えます。

現況測量

現況測量は所有者からの指示を受けつつ、既存境界標やフェンスで囲まれた範囲を確認しながら測量していく形です。

大まかな土地の大きさ・形状・寸法を確認するために行う測量で、隣地所有者や道路管理者の立ち会いは必要ありません。

境界確定測量よりも短時間かつ低コストで作業は終わりますが、確認や調査を伴わないため、実際の面積や寸法と比べてズレが生じている場合があります。

図面の信用度や正確性は境界確定測量に比べて劣ることから、土地売買で活用する図面としては活用されません。

住居を新築する際の設計や私有地の大きさを把握する目的で、現況測量は行われます。

表:境界確定測量と現況測量の比較

  境界確定測量 現況測量
概要 ・隣地所有者や役所関係者から同意を得ながら、境界線を明確明確化
・正確性や信頼性を担保
・現状の土地の大きさや寸法をありのままに反映
・低コストかつ短納期で作業は完結
立会人の有無 ・有り ・無し
登記 ・可能 ・不可
用途 ・土地売買
・相続
・登記
・住居新築時の設計に利用する情報収集
・私有地の大きさを把握

測量図の違いを把握

測量図は、地積測量図・現況測量図・確定測量図の3種類が存在します。下記の表に特徴をまとめましたので、ご覧ください。

  • 地積測量図

    法務局に登記されている測量図で、現況測量図よりも精度が高い測量図です。

    ただし、登記から時間が経っている場合、現在の測量技術で測ると誤差が生じているケースも珍しくありませんので、住居の新築や土地売買を検討している場合は、境界確定測量を必ず行ってください。

  • 現況測量図

    隣地所有者から合意を得ておらず、基本的に目視で得た情報を基に測量図を作成していくため、寸法や面積の正確性に課題を残します。

  • 確定測量図

    隣地所有者や行政関係者からの承諾を得ており、最も信頼性の高い測量図だと言えます。

表:各測量図の比較

  地積測量図 現況測量図 確定測量図
概要 ・法網局に登記されている測量図
・法務局やインターネットから取得可能
・必ずしも精度が高いとは言い切れず、登記から時間が経っている場合、再測量を推奨
・目視や所有者からの指示に基づいて作成した簡易版測量図
・面積、形状、寸法を大まかに知るために作成する測量図
・精度が低く、土地売買には利用不可
・隣地所有者や行政関係者立ち会いの下、作成された測量図
・合意を得ながら境界線を定めていくため、正確性や精度が担保
・土地売買を行うために使われる資料
信頼度 ・中 ・低い ・高い
用途 ・地積更正
・分筆
・合筆
・住居の新築
・土地の面積や評価額の把握
・土地売買
・土地相続
・複数分筆での登記

確定測量を行った方が良いケース

隣人とのトラブルや損失を回避するためにも、以下7つのケースに該当する場合、確定測量を行ってください。

  • 隣地との境界線が曖昧な状態
  • 土地の売却を検討
  • 地価が高い土地を所有
  • フェンスを新たに設置
  • 抵当権の設定を検討
  • 土地の相続
  • 住居の新築

一つひとつ内容をみていきましょう。

隣地との境界線が曖昧な状態

土地活用や相続など、土地をどのような形で活用するにしても、隣地との境界線を明確にしておかないといけません。以下のようなトラブルが発生するかもしれないためです。

  • 周囲にフェンス・境界線・境界杭がなく、隣地との境界線が曖昧な状態になっていると、隣地所有者の土地も含んだ形で取引を進めてしまい、トラブルに発展。
  • 測量から数十年が経過し、自然災害によって境界標が朽ち果てると、どの部分が境界線か正確に認識できない。

隣地所有者とのトラブルを回避しつつ、土地利用の手続きをスムーズに進めていくためにも、隣地との境界線が曖昧な場合は、境界確定測量を行ってください。

土地の売却を検討

土地売却を検討している場合、売却予定の土地面積や境界線が曖昧な場合、境界確定測量を行う必要があります。

確定測量図を作成していない場合、以前は登記簿の内容で判断していましたが、現在はより信頼性の高い書類である確定測量図を用いて、土地面積や資産価値を把握するのが一般的です。

以前に地積・現況測量図を作成していたとしても、寸法や面積に誤差が発生している場合も多く、確定測量図を作成しないと土地の評価額を正確に把握しきれません。

確定測量図を提示しなかった場合

確定測量図を提示できない場合は買い手に安心感を与えられず、土地売買の成約率が下がります。仮に土地売買の契約が成立しても、隣接地との境界が曖昧な状態になっており、売却後に買い手が隣接地所有者とトラブルを起こす可能性もあります。

上記のトラブルが発生した場合、土地売買に不都合な情報を隠ぺいしたとして、「瑕疵(かし)担保責任」に問われ、損害賠償を請求される可能性も生じるため、トラブル回避や資産価値低下を避けるためにも、確定測量図を必ず用意しておきましょう。

地価が高い土地を所有

都心部・駅近・日当たりの良さなど、各種条件を満たした価値の高い土地を保有している場合も、確定測量が必要です。登記簿上の面積と実際の面積で仮に誤差が生じていた場合、資産価値が大きく変動します。

地価が高い場合、1屬慮躡垢世韻膿十万円単位の損失が発生する可能性も十分あるため、売却や相続を検討している場合は、損失を防ぐためにも確定測量を実施してください。

フェンスを新たに設置

防犯性向上や転倒防止のため、新たにフェンスを設置する場合も確定測量を行ってください。境界線や境界杭が無い場合、どの部分までフェンスで囲えるかが不明確な状態です。

確定測量を行うと、隣地所有者とコミュニケーションを交わしながら境界線を設定できるため、フェンスの導入や再設置が行いやすくなります。

抵当権の設定を検討

抵当権は住居新設時に住宅ローンを組んで購入する際、不動産を担保にする権利のことです。

抵当権を不動産に設定すると、債務者は毎月のローン返済に行き詰まった場合、不動産売却によって残額を返済に充てられます。

土地の一部に抵当権を設定し、複数分筆登記を行う場合も協会確定測量を行ってください。ただし、ローン返済額を毎月きちんと返せていれば、抵当権を設定する必要はありません。

一方、金融機関も債務者からのローン返済が滞った際に物件を売却すれば、ローン返済資金を確保できます。

土地の相続

土地を相続する場合は、土地価格や相続税の支払い額がどの程度か、確定測量によって正確な額を把握できます。

土地価格が3,000万円以上になると相続税の支払い義務が発生するため、資産価値を算出し、相続税を支払う必要性や支払い額がいくらになるかを把握してください。

相続税の申告時には、確定測量図の提出も求められるので、相続人を立証するための証明書としても活用できます。

また、相続税の支払いが難しく、相続した土地を物納する場合も確定測量が必要です。

住居の新築

新たに住居を土地に新築する場合、建築基準法や建築士法など、複数の法律を遵守して建てないといけません。

様々な規制を満たした家を新築するには、間口や奥行きを正確に記載した確定測量図が必要です。

また、住宅密集地に土地を保有し家を建てる場合、隣地との境界線ギリギリまで土地を有効活用します。

境界線が曖昧だとトラブルに発展する可能性が高いため、境界確定測量によって互いの土地の範囲を正確に線引きする必要があります。

確定測量に掛かる費用の相場

確定測量に掛かる費用は、35万円〜80万円が相場となります。

保有している土地が、官有地(国が保有している公道や河川)と面しているかどうかで、費用が変動します。公道や河川と面している場合、官民地との境界線を明確にするため、道路管理者や河川管理者に、確定測量の立ち会いや官民有地境界確定書の発行など、様々な手続きを依頼しなければなりません。

官民査定

行政や国側に調査を依頼することを官民査定と呼び、官民査定の有無で費用が大きく変動します。

官民査定が必要な確定測量の場合は上記に加え、民有地所有者と官民地管理者が合意に基づいた官民有地境界協定図の作成も必要なため、確定測量に60万〜80万円の費用が掛かります。

官民査定が不要な確定測量の場合、35万〜45万円しか掛かりません。また、確定測量で発生する費用の内訳を下記の表にまとめましたので、ご活用ください。

表:確定測量に掛かる費用内訳

種類 業務内容 費用
事前調査 ・登記簿謄本、地積測量図、建物図面など、各種書類の準備
・土地の所有権調査
・事前現地調査
・隣地所有者との協議
6〜10万円
測量 ・土地面積、寸法、高低差を現地に赴き測定
・数値地形図データ作成
・土地の境界点検証
・復元境界標や分筆境界標の設置
12〜14万円
書類作成 ・法務省や地方自治体へ提出する書類作成
・不動産調査報告書
・確定測量図
3〜10万円
官民有地境界確定 ・公道や河川など、官有地との境界線を明確化する作業
・官民有地境界の申請
・官民有地境界協議
・官民有地境界確定書の発行
・官民有地境界協定図を作成
6.5〜10万円
登記費用 ・隣地所有者との境界線を明確化する作業
・民有地境界立会い
・民有地境界確認書の締結
・民有地境界確認書の作成
2万円
登記費用 ・土地面積や寸法などの情報を法務局に開示
・土地の登記申請
・登記完了書類の受領
1.5〜3万円
その他 ・交通費
・書類発行費
・印紙代
実費

参照元:ボラスの不動産

確定測量の流れ

確定測量の依頼〜不動産登記まで、確定測量の流れを下記にまとめました。

測量の依頼先

確定測量は土地家屋調査士と測量士が行えますが、登記を伴う測量は土地家屋調査士にしか依頼できません。

一方、登記を伴わない現況測量は土地家屋調査士には依頼できず、測量士に依頼する形となりますので、混同しないよう注意してください。

依頼先の探し方

土地家屋調査士は、インターネットで土地家屋調査士事務所を検索すれば、手軽に探し出せます。

法務局に問い合わせをすれば紹介してもらえますが、管轄の法務局がお住まいの地域から遠い場合もあります。土地売却を検討している場合、不動産会社から紹介してもらうのも一つの方法です。

表:確定測量の流れと各工程の内容

手順 工程 内容 期間
Step1 確定測量を土地家屋調査士へ依頼 ・活用予定の土地の近くに拠点を構える土地家屋調査士事務所を探し、確定測量を依頼 1〜2日
Step2 各種書類の提出 ・登記簿謄本、建物図面、地積測量図など、各種書類を土地家屋調査士へ提出
・法務局や役所で取得可能
1週間
Step3 隣地所有者への連絡 ・土地家屋調査士が、現況測量を行う旨を隣地所有者へ連絡
・隣接地に入っての調査や今後立ち会いを依頼するため、土地家屋調査士が挨拶を実施
・公道や河川に面していれば、行政担当者にも連絡
1週間
Step4 事前調査(現況測量) ・現況測量を行い、現況測量図を作成
・大体の土地面積、高低差、寸法を確認し、詳細な分析を実施
2〜3週間
Step5 境界線確定 ・隣接地所有者や行政担当者立ち会いの下、土地の境界を確認
・合意を得られたらコンクリートの杭を埋めて、境界標を設置
・境界確定の承諾書を隣接地所有者や行政担当者から回収
1か月
Step6 確定測量図作成 ・前工程で決めた境界線を基に、土地家屋調査士が確定測量図を作成
・隣接地所有者や行政担当者から、捺印と署名が入った境界確認書を回収
・書類完成後、法務局で登記
1か月

確定測量を依頼する前に抑えておくべきポイント

確定測量を依頼する前に認識しておくべきポイントは、以下の4点です。

  • 確定測量の費用が高額になるケースを理解しておく
  • 隣人との関係を良好に保っておく
  • スケジュールに余裕を持つ
  • 複数の不動産会社から見積を得る

一つひとつポイントをみていきましょう。

確定測量の費用が高額になるケースを理解しておく

確定測量の費用が高額になるケースを事前に把握しておくと、仮に想定より費用が掛かったとしても、冷静に受け止められます。

高額になるケースとして以下のケースが想定されます。

  • 土地の所有者が多い場合、立ち会いのスケジュールを合わせるのが難しくなり、測量期間が伸びる。
  • 自身の所有する土地から少しでも多くの利益が得られるよう、所有者同士の調整が難航し、境界線確定までに多くの手間が発生する。
  • 土地の形状が複雑な場合や飛び地になっている場合、通常の測量よりも多くの時間が必要。
  • 狭くて作業がしにくい場所や土地同士が離れている場合は、移動時間が多く発生するため、通常よりも確定測量の費用が高くなる。

上記に加えて公道や河川に土地が接している場合は官民査定が必要になり、費用は高額になります。

隣人との関係を良好に保っておく

隣人との関係を良好に保っておくと、確定測量をスムーズに進められます。

確定測量では隣人の所有地に入って現況測量を行ったり、立ち会いをお願いしたりなど、隣人の協力が必要な場面も多く発生します。

普段から隣人と良好な関係を築けていれば、立ち会いも快諾してくれるでしょう。日々の生活から挨拶や世間話を交わすなど、普段からコミュニケーションを積極的に取る姿勢が重要です。

スケジュールに余裕を持つ

土地家屋調査士へ仕事を依頼してから確定測量図作成まで、約3か月掛かります。

所有している土地の形状が複雑な場合や所有者が多い場合は、測量に多くの時間を必要とするため、半年間掛かっても不思議ではありません。

アクシデントによって多少スケジュールが遅れても、今後の人生プランに多大な支障をきたさないよう、スケジュールに余裕を持って行動することが重要です。

複数の不動産会社から見積を得る

土地売却を検討している場合、複数の不動産会社から見積をもらいましょう。

不動産会社によって評価ポイントや査定するスタッフも異なるため、場合によっては数百万円規模で評価額が異なることも珍しくありません。

不動産会社へ相談する前に、査定サイトで大体の売却額を掴むのも一つの選択肢です。

また、不動産会社から土地家屋調査士を紹介してもらうこともできるので、土地家屋調査士事務所が見つからない場合は、不動産会社に相談するのも有効な方法でしょう。

まとめ

今回は以下の4点についてまとめました。

  • 確定測量の概要
  • 確定測量を行うべきケース
  • 確定測量の費用相場
  • 確定測量を依頼する前に把握するべきポイント

確定測量は土地面積・寸法・高低差などを測り、測定した数値を図面に起こしていく作業です。作成した図面は土地売買・抵当権の設定・相続など、様々な用途で利用され、土地売却や住居新築で起きるトラブルを回避できます。

初めて確定測量を行う場合、どの土地家屋調査士へ相談するべきかわからない方も多いでしょう。「比較ビズ」なら、必要事項を入力する2分程度の手間で、確定測量の作業実績が豊富な土地家屋調査士事務所をスピーディーに探せます。

複数の事務所に無料で相談できる点も嬉しいポイントです。確定測量の依頼先を探している方は、是非比較ビズをご利用ください。

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