開発許可申請を行政書士に依頼する費用相場は?安く抑える3つの方法を解説

最終更新日:2023年09月28日
開発許可申請を行政書士に依頼する費用相場は?安く抑える3つの方法を解説
この記事で解決できるお悩み
  • 開発許可申請を行政書士に依頼する費用相場は?
  • 開発許可申請にかかる費用はどれくらい?
  • 開発許可申請の代行依頼費用を安く抑える方法は?

自宅や店舗の建築で必要な開発許可申請は、行政書士や土地家屋調査士に代行依頼ができます。

この記事では、開発許可申請を行政書士に依頼する費用相場や申請自体にかかる費用を解説します。費用を安く抑える3つの方法もまとめました。最後まで読めば、予算感や申請の流れを把握できるでしょう。

「開発許可申請を行政書士に依頼したいけど費用は抑えたい」という経営者・企業担当者は参考にしてください。

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開発許可申請にかかる費用は2つ

  • 開発行為関係手数料
  • 手続き代行業者への報酬

開発許可申請にかかる費用は大きく分けて、地方自治体に支払う「開発行為関係手数料」と「手続き代行業者への報酬」の2種類があります。

  • 開発行為関係手数料

    開発行為関係手数料は地方自治体によって相場が決まっていて、開発の目的と土地の面積によって変動します。

  • 手続き代行業者への報酬

    行政書士や土地家屋調査士などに開発許可申請を代行してもらう場合も、都市計画区域の種類や協議しなければならない相手の数や事務所などによって費用が変動します。

開発許可申請で必要な開発行為関係手数料とは?

開発許可申請の費用を考える際、開発行為関係手数料をまず計算しなければなりません。開発許可申請を行う土地の面積、さらに自己用かどうかによって手数料が変動するので注意が必要です。

自己の居住用の場合

自己の居住用の場合の金額例は下記の通りです。

面積 開発行為関係手数料
0.1ha未満 8,600円
0.1ha以上0.3ha未満 22,000円
0.3ha以上0.6ha未満 43,000円

自己の業務用の場合

開発許可申請を行うのが自己の業務用の場合、開発行為関係手数料はやや高くなります。ここでいう自己の業務用の建築物とは、店舗や工場、旅館などが考えられるでしょう。

さらに、特定工作物を建設する際の開発行為も業務用に含まれます。たとえば、コンクリートやアスファルトプラントを用いて周辺環境に悪影響を及ぼす恐れのある第1種特定工作物、ゴルフコースや1ha以上の墓苑などの第2種特定工作物などのケースです。

自己の業務用で開発許可申請を行う場合、以下の表の様に開発行為関係手数料がかかります。自己の業務用の場合の金額例は下記の通りです。

面積 開発行為関係手数料
0.1ha未満 13,000円
0.1ha以上0.3ha未満 30,000円
0.3ha以上0.6ha未満 65,000円

自己用以外の場合

開発許可申請を行いたいものの、建物を自己用ではない用途で用いたい場合には開発行為関係手数料がさらに高くなります。たとえば、賃貸住宅や社宅、貸店舗などを建設するケースが考えられるでしょう。

自己用以外の用途で開発許可申請を行う場合、以下の表の様に開発行為関係手数料がかかります。自己用以外の場合の金額例は下記の通りです。

面積 開発行為関係手数料
0.1ha未満 86,000円
0.1ha以上0.3ha未満 130,000円
0.3ha以上0.6ha未満 190,000円

開発許可申請を代行依頼した場合の費用4つ

  • 開発許可申請
  • 農地転用許可申請
  • 道路占用許可申請・公共物占用等許可申請など
  • その他の個別作業の費用

開発許可申請は非常に多くの書類を準備しなければならないので、行政書士や土地家屋調査士に業務を代行してもらうのが一般的です。開発許可申請を依頼した場合にかかる費用を4つ見ていきましょう。

1. 開発許可申請

開発許可申請のみを行政書士などに依頼する場合、かかる費用は面積1平方メートルあたり1,500円前後と考えておくとよいでしょう。開発許可申請の代行は、対象となる土地の面積によって費用が大きく変わります。

一般的な注文住宅の土地の面積は平均して130平方メートル前後なので、20万円から30万円程度の費用がかかると考えておくべきです。

2. 農地転用許可申請

住宅を建てる土地が市街化調整区域で、農地として登記されている場合、農地転用許可申請が必要です。住宅は宅地にしか建てられないので、農地から宅地へ転用する手続きを行わなければなりません。

農地転用許可申請を行政書士や土地家屋調査士に依頼した場合、10万円前後の費用がかかるでしょう。開発許可申請と同様、土地の面積が広くなれば、農地転用許可申請の代行費用も高くなっていきます。

3. 道路占用許可申請・公共物占用等許可申請など

開発許可申請に必須の手続きではありませんが、道路占用許可申請や公共物占用等許可申請が必要なケースもあります。たとえば、土地の前面に水路があり、水路をまたがないと前面道路に接続できないようなケースです。前面道路に2m以上接していなければ建築許可が下りないので、水路を占有する許可申請が必要となります。

こうした道路占用許可申請、公共物占用等許可申請は、1件につき3万円から5万円前後の費用がかかるでしょう。

4.その他の個別作業の費用

開発許可申請に伴って発生する個別の業務も、代行費用がかかります。どの業務も開発許可申請に欠かせないものなので、行政書士や土地家屋調査士に業務を依頼する際には予算に含めておきましょう。

  • 調査費用

    開発許可申請に伴って事前調査や現地調査、行政協議などが必要となります。法務局にある土地の公図や測量図を調べ、市区町村役場などと事前に協議することもあるでしょう。この調査などには5万円から10万円程度の費用がかかります。

  • 協議費用

    市区町村役場と協議するための現況測量に数万円、土地利用計画図や道路占用図、配置図などの図面作成にも数万円の費用がかかるでしょう。開発許可申請を行う際に、隣接する土地所有者と協議して境界確定をしなければならないのであれば、さらに20万円前後の費用がかかると考えられます。

開発許可申請の費用を抑える方法3つ

開発許可申請では、面積や業務内容の多さなどによってかなりの費用がかかります。そのため、できるだけ費用を抑えたいと考える方も少なくありません。行政書士や土地家屋調査士に業務を依頼した際にかかる費用を抑える方法3つを見ていきましょう。

1. 事前調査を自分で行う

開発許可申請を行政書士や土地家屋調査士に代行してもらう場合、ある程度の業務を自分でやっておくと費用が安く済む場合があります。たとえば、事前調査や市区町村役場とのやり取りなどです。

事前調査の内容

事前調査では開発許可申請の対象となっている土地を管轄している法務局に行き、公図や測量図などの図面の写しを交付してもらったり、登記簿謄本の写しを発行してもらったりしなければなりません。さらに、市区町村役場に行き、対象の土地がどの都市計画区域に含まれているのかを調査することも必要です。

測量や隣接する土地所有者との協議などを自分で行うのは難しいかもしれませんが、事前調査をある程度自分で行うと、費用を安くしてくれる可能性があります。

2. 相見積もりを取る

開発許可申請を依頼する場合、懇意にしている行政書士や土地家屋調査士がいないのであれば、相見積もりを取るのが賢い方法です。複数の行政書士や土地家屋調査士の事務所に行き、同じ業務内容でどの程度の費用の差が出るのか調査するとよいでしょう。

相見積もりのポイント

開発許可申請や農地転用許可申請などの費用は、行政書士や土地家屋調査士の事務所によってかなり異なります。さらに、事務所によって司法書士や他の士業と提携していることも多く、他の業務も低予算で請け負ってくれるかもしれません。

開発許可申請をこれから依頼しようと思っている方は、少し時間を取って複数の事務所を回ってみましょう。

3. 土地の面積を減らす

開発許可申請の費用は、かなりの程度土地の面積に依存しています。したがって、開発許可申請を行う土地の面積を減らすことができれば、大幅な費用の低減につながるでしょう。

たとえば、非常に大きな土地の開発許可申請を行うよりも、その土地を分筆してより小さな面積の土地で開発許可申請を提出した方が費用が少なくてすむかもしれません。分筆にも境界確定が必要ですが、開発許可申請を行う場合も同様に境界を確定しなければなりません。最終的にどのくらいの費用がかかるか比較して決定しましょう。

開発許可申請が必要なケースは?

開発許可申請は原則必要です。

該当するのは、都市計画区域及び準都市計画区域内で開発行為を行う場合などです。この場合は一般的な許可基準をクリアしていれば、許可を得ることができます。

ただし、市街化調整区域は、原則開発が禁止されているため、例外の場合しか許可が出されません。

開発許可申請が不要なケース

  • 面積
  • 建築予定建物
  • 開発事業
  • 社会通念に基づくもの

面積

  1. 都市計画法第29条1項1号:一定面積未満のものは、許可は不要
  2. 市街化区域:1,000屐兵鹽垠・近畿圏・中部圏の一定の区域では500屐北に。ただし、ミニ開発を防ぐために、条例で300屬泙念き下げ可能
  3. 非線引き都市計画区域および準都市計画区域:3,000嵬に(300屬泙念下げ可能)
  4. 都市計画区域外(準都市計画区域を除く):10,000嵬に

開発許可申請が不要なケースは、主に対象となる土地の面積によって決まります。一定の面積より小さな土地の開発行為は、開発許可申請が不要になるのです。

都道府県知事等により300屬泙念き下げられるので、対象物件地における実際の規制を調べなければなりません。また、市街化調整区域は、面積に関する除外規定がないため、小さな開発行為でも開発許可が必要です。

建築予定建物

  1. 都市計画法第29条1項2号:農林漁業用の建物および従事者の住宅(市街化調整区域・非線引き都市計画区域・準都市計画区域だけ適用)
  2. 都市計画法第29条1項3号:公共性がある場

公共性がある建物は、鉄道施設など公益上必要な建物を建築する場合、全ての区域で適用されます。

注意点として、社会福祉施設・医療施設・学校・庁舎は、2008(平成20)年1月施行の改正法により、許可が必要となりました。また、同じく開発許可が不要とされていた、国または都道府県等が行う開発行為も、知事等との協議が必要という特例措置の扱いとなりました。

開発事業

  1. 都市計画法第29条1項4号〜8号:都市計画事業・土地区画整理事業等によるもの
  2. 都市計画法第29条1項9号:公有水面(河・海・湖・沼などで国が所有するもの)埋立てによるもの

社会通念に基づくもの

  1. 都市計画法29条1項10号: 災害における応急措置
  2. 都市計画法29条1項11号:通常の管理行為または軽易(簡単な)もの
  3. その他:仮設建築物の建築・車庫や物置・10岼米發料改築など
  • 市街化区域の場合

    市街化区域の場合、土地の面積が1,000平方メートル未満であれば開発許可申請が不要となります。ただし、各都道府県は条例によってこの上限を300平方メートルまで引き下げることが許可されているので注意が必要です。たとえば、500平方メートルの土地の場合、都道府県によっては開発許可申請が必要な倍もあれば、不要とする場合もあります。

  • 準都市計画区域や非線引き都市計画区域の場合

    さらに、準都市計画区域や用途地域が区分されていない非線引き都市計画区域の場合にも、3,000平方メートル未満の土地であれば開発許可申請が必要ありません。しかしこれも、都道府県の条例によって上限を300平方メートルに引き下げることが可能です。

参照元:デジタル庁「都市計画法」

開発許可申請の流れ

開発許可申請を行って住宅を建てる計画がある場合、どのような流れで申請が行われるのか知っておくと、タイムスケジュールを立てる助けになります。ほとんど、あるいはすべての業務を行政書士や土地家屋調査士に依頼するとしても、ある程度のスケジュールを知っておくとよいでしょう。

1. 事前準備

開発許可申請を行う場合、事前準備が欠かせません。都市計画法に基づき、法令に則った事業計画を行います。この段階で、市区町村役場の担当者と話し合い、どのような規制があるのか、どのような付加的な申請が必要かを確認しましょう。

2. 開発予定標識の設置

開発許可申請を行う際には、開発予定標識の設置が義務付けられています。開発予定標識の設置により、周辺住民に開発行為が行われることを周知しなければなりません。開発許可申請を行う14日前までに設置する必要があります。

ただし、自己の居住用に住宅を建築する場合には開発予定標識の設置が不要なケースもあります。

3. 近隣住民への事前説明

開発許可申請を行う場合には、その申請日の前に近隣住民への事前説明を行わなければなりません。どのような開発行為が行われるのか、どのような趣旨で開発行為を行うのかを説明します。さらに、どのような説明を行ったかについて、開発許可申請を行う日までに市町村に報告しましょう。

ただし、近隣住民への事前説明も、自己の居住用に住宅を建築する場合には不要です。

4. 開発計画事前協議

近隣住民への事前説明が終わったなら、今度は開発行為に関係する公共施設の管理者と事前に協議して同意を得る必要があります。公共施設には公園施設、道路、下水道などが挙げられるでしょう。場合によっては水路を管理している組合などと協議して同意を得なければなりません。

5. 開発許可申請書と添付書類の提出

事前協議の終了後、開発許可申請書と添付書類を整えて各都道府県知事宛に提出します。申請者本人はもちろん、代理人が提出すことも可能です。書類は原本とコピーの2部必要となるので、注意しましょう。

開発許可申請書の他に以下のような添付書類が必要となります。

  • 開発区域の位置や面積を記入した地図
  • 建築物または特定工作物の用途が記載された書類
  • 住宅を建築する際の設計図
  • 工事施工者に関する書類
  • 資金計画書
  • 公共施設管理者・関係権利者の同意書

地方自治体によって求められる添付書類が異なるので、あらかじめ確認しておくとよいでしょう。

6. 開発許可

開発許可申請を行ってから10日ほどで書類審査や現地調査が行われます。その後、とくに問題がなければ申請から30日ほどで許可が下りるでしょう。土地の面積が大きかったり、書類に不備があったりすると開発許可が下りるまでにやや時間がかかる場合もあります。

開発許可が下りたなら、用途や面積に応じた開発行為関係手数料を支払い、工事に着手できます。

開発許可申請を行う際の注意点2つ

開発許可申請を行う際には、いくつかの注意点に留意する必要があります。開発許可申請は、市街化調整区域などに住宅を建てる際になくてはならない申請なので、万全を期して手続きを行うようにしましょう。

では、開発許可申請を行う際の注意点を2つご紹介します。

1. 開発許可申請には時間がかかる

開発許可申請の書類を提出してから、スムーズに許可が下りる場合でさえ、30日程度の時間がかかるでしょう。

もし書類に不備があったり、関係する施設や隣接する土地所有者から異議が申し立てられたりすれば、審査の時間はさらに延びます。現地の道路や水路、工作物の状態によっても、審査時間が長くなる可能性があるのです。

そのうえ、開発許可申請の書類を提出する前にもさまざまな調査、測量、協議、書類のやり取りが必要になります。開発許可申請を行う場合には十分前もって申請の準備を始めましょう。

2. 自治体によって提出書類が異なる

これは、都道府県レベルではなく、市町村レベルでも書類が異なることがあります。ある市では特定の書類が不要だったのに、隣りの市ではその書類が必要ということも十分あり得るのです。

スムーズに開発許可申請を行うためには、市区町村役場の担当者に必要書類の一覧をもらうなどして、確認を取ることが重要といえるでしょう。

開発許可申請の費用を考慮しつつ専門家を頼ろう

本記事では、開発許可申請に掛かる費用などについて解説しました。申請の工程が多く期間もかかるため、負担と感じる方が多いでしょう。

そのような時は、行政書士や土地家屋調査士などに相見積もりを行い、面倒な手続きを代行してもらいましょう。

監修者の一言

土地により、開発許可が必要な場合、農地転用が必要な場合などがあります。開発許可や農地転用が必要であれば、費用も時間もかかります。開発許可の申請先は、都道府県知事、政令指定都市の長、中核市の長、特例市の長など、土地の所在地により異なります。

開発行為関係手数料も異なりますので、必要な申請、手続きや費用を確認するためにも、専門家に依頼することをお勧めします。

行政書士と土地家屋調査士では、対応できる業務内容が異なりますが、どちらに依頼しても、連携して業務にあたりますので、安心して任せることができます。

行政書士と土地家屋調査士両方の資格を所持している方もいますので、このような兼業の専門家に依頼してもよいでしょう。

かめやま行政書士・社会福祉士事務所
代表 亀山 健悦
監修者

市役所退職後、行政書士として個人開業。相続、遺言作成支援、成年後見制度利用支援、福祉サービス提供のための法人設立、障害福祉サービス事業所指定申請業務など、福祉・介護分野の業務を中心に受注。また、福祉の専門性を上げるため、社会福祉士の資格も取得する。これまでの行政経験や社会福祉士の資格を活かし、相談員として主に障害者支援(障害福祉サービス利用支援、相談業務など)や医療機関での医療福祉相談業務にも従事する。

比較ビズ編集部
執筆者
比較ビズ編集部では、BtoB向けに様々な業種の発注に役立つ情報を発信。「発注先の選び方を知りたい」「外注する際の費用相場を知りたい」といった疑問を編集部のメンバーが分かりやすく解説しています。
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