筆界特定制度とは？メリット・デメリット・申請手続きの流れ・費用を解説！

土地の境界「筆界」「所有権界」とは

筆界とは、明治後期に施行された不動産登記法によって、人為的に区画された「公法」上の土地の境界です。筆界は「合筆（隣接する複数の土地を一筆にまとめる）」「分筆（一筆の土地を複数に分割する）」しない限り変更されることはなく、土地を所有する当事者同士の話し合いで変更することもできません。

一方、土地の境界には「私法」上の境界として所有権の範囲を決める「所有権界」という、もうひとつの境界があります。筆界とは異なり、当事者同士の合意があれば変更できるのが所有権界の特徴であり、必ずしも訴訟による和解や調停が必要なわけでもありません。

こうした特徴の異なる境界である「筆界」「所有権界」は、本来であれば一致するのが当たり前ではありますが、登記手続きを経ない土地の売買・贈与など、なんらかの事情によって境界にズレが生じてしまう、または筆界が不明瞭になってしまうことがあります。

不明瞭な筆界は境界紛争につながる

筆界が不明瞭になる、あるいは筆界と所有権界とのズレが生じると、土地の範囲が特定できないため、土地を売却する、あるいは分筆・合筆したい場合に隣地の所有者との間に紛争（境界紛争）が生じる可能性があります。

境界紛争を回避するためには、公法上の境界である「筆界」を明確にすることが重要ですが、そのためには土地の面積を実際に測量（実測）しなければなりません。

しかし、実測して筆界を特定するには「周囲の土地所有者」の立会いが必要であり、場合によっては協力が得られないために筆界の特定が困難になってしまうことも。こうしたトラブルを解決するため、従来は境界確定訴訟を起こす必要がありました。

境界紛争の解決に有効な筆界特定制度とは

公法上の境界を確定させる境界確定訴訟は、一般的な裁判のように対立構造にはなりませんが、原告と被告に分かれて争われることには違いありません。当事者にかかる費用負担も大きく、判決までに長い期間が必要。こうした課題を解決し、スムーズに筆界を特定できるよう、平成18年（2006年）に発足した制度が「筆界特定制度」です。

筆界特定制度とは、筆界の専門的な知識を持つ筆界調査委員が、申請のあった土地を調査して意見書を提出した上で、正しいと認識できる筆界を特定する制度のこと。裁判所で行われる境界確定訴訟と異なり、法務局で行われる手続きであることも筆界特定制度の特徴です。

筆界特定制度は所有権界の特定には利用できない

筆界特定制度では、制度を利用して筆界を特定したい人を「申請人」、筆界の特定に関係する隣地の所有者を「関係人」としており、どちらかの意見を採用する、あるいは折衷案を提示するというものではありません。

これは、筆界特定制度があくまでも「公法上の境界を特定する」ことを目的としているためです。当然、筆界特定制度では「私法上の境界」である所有権界を特定するためには利用できません。

筆界特定制度を利用するメリット

それでは、境界トラブルを解決するために筆界特定制度を利用して得られるメリットとはなんでしょう？従来の解決方法である、境界確定訴訟と比較しながら、以下の２つから簡単に紹介しておきましょう。

境界確定訴訟よりも筆界の特定が早い・負担が少ない

裁判所が筆界を調査・判断する境界確定訴訟と異なり、筆界特定制度は筆界の専門家が当該土地の筆界を調査し、法務局の筆界特定登記官が判断します。当然、法務局の方が筆界に関する調査・資料の収集能力に優れるため、筆界特定制度の方が迅速に筆界を特定できるというメリットがあります。

一般的に、境界確定訴訟では最終判決までに2年以上の期間を要するといわれていますが、筆界特定制度では最終判断までの期間はおおよそ6か月から1年程度、東京法務局の標準期間は「9か月」とされています。

また、筆界特定制度でも手数料、測量費用などの費用が必要ですが、弁護人が必須の境界確定訴訟に比べれば費用負担が少ないこともメリット。負担の大きい訴訟を諦めてしまう方でも、筆界特定制度なら利用しやすいといえるでしょう。

隣接土地所有者との人間関係が悪化しにくい

公法上の境界である筆界は、所有権を争うものではないため、対立構造は成り立ちませんが、形式上、原告と被告に分かれる境界確定訴訟では、隣接土地所有者との間にわだかまりが生じてしまいやすいのが事実です。

一方の筆界特定制度の場合、公的な機関が申請人・関係人の利害に関係なく公正な判断を下します。申請人・関係人双方の納得を得られやすい筆界特定制度なら、お互いの人間関係が悪化しにくいというメリットが得られます。

筆界特定制度を利用するデメリット

なにごともメリットがあれば、その反面となるデメリットがあるものです。それは筆界特定制度でも同じこと。では筆界特定制度にはどのようなデメリットがあるのか？考えられるデメリットを以下の３つから簡単に紹介しておきます。

特定された筆界が認識と異なる場合がある

筆界特定制度によって特定された筆界は、申請人・関係人それぞれの認識と異なる場合があります。公法上の境界を特定することが筆界特定制度の目的であるため、ある意味で当然のことではありますが、場合によっては境界「線」ではなく、範囲という「面」で筆界が特定されてしまうことも。

こうした事実は、申請人・関係人それぞれの「受け入れがたい不満・不服」に繋がってしまう可能性があるというデメリットがあります。

境界確定訴訟に発展するリスクがある

特定された筆界に不満・不服がある場合、申請人・関係人は裁判所に境界確定訴訟を提起可能です。つまり、あくまでも筆界特定登記官の判断として筆界が示される筆界特定制度には、将来的に「境界確定訴訟を起こされるリスク」というデメリットがあります。

ただし、筆界の専門家による調査結果が参考とされるため、判断が覆ることはそれほど多くなく、境界確定訴訟まで発展してしまうこともそれほど多くはないようです。

測量を含む筆界特定制度の費用は申請人が負担する

筆界調査委員が当該土地の調査を担当する筆界特定制度では、筆界を特定するための資料を収集するだけではなく、現地の測量が必要になります。つまり、筆界特定制度を利用する場合は、手数料のほかに実際の測量（実測）にかかる費用が必要であり、これらの費用はすべて申請人が負担しなければなりません。

筆界特定制度を利用するにしても、境界確定訴訟を起こすにしても、当該土地の測量は必須ではありますが、測量費用はそれほど安価なものではないため、申請人にとっては少なくない負担となるデメリットがあります。

筆界特定制度の手順・流れ

それでは、具体的にどのような流れで筆界特定制度が進められていくのか、申請から公告までの手順・流れを以下の6つの工程から簡単に解説しておきましょう。

�”�界特定の申請

筆界特定制度を利用するためには、申請の趣旨・筆界特定を必要とする理由の記載された筆界特定申請書を、手数料とともに法務局に提出します。

参照元：法務局「筆界特定申請書 書式」

筆界特定制度の手数料は収入印紙で用意し、申請書に貼り付けて提出。筆界特定を必要とする主な理由には、以下の４つのようなものが挙げられます。

��筆界特定登記官による審査

提出された筆界特定申請書は、申請内容に不備がないことを確認したうえで法務局内の筆界特定登記官によって受理され、筆界を特定するための資料収集が開始されます。収集する資料は法務局のみにとどまらず、市役所・区画整理事務所などの関係機関すべてが含まれ、この時点で当該土地の調査を担当する筆界調査委員も任命されます。

�Ｉ�界調査委員による調査・測量

任命された筆界調査委員によって、当該土地の調査、必要に応じて実際の測量が実施されます。筆界特定登記官によって収集された資料を精査することはもちろん、申請人・関係人に対する聞き取り調査、筆界に関連する資料の精査なども行われます。

筆界調査委員には、民間の土地家屋調査士が任命される場合が多く、調査委員自ら当該土地の測量を実施する場合も。測量の結果としての測量図面も作成されます。

�ど�界特定登記官による意見聴取

筆界特定制度では、申請から筆界特定までの間に、申請人・関係人に対する意見の陳述や資料を提出する機会を設けることとされています。これらの陳述・資料を取りまとめるのは筆界特定登記官の役割であり、手続きすれば申請人・関係人は、陳述・資料をまとめた記録を自由に閲覧可能です。

�ド�界調査委員の意見の提出

当該土地の測量を含め、筆界特定に関連するすべての調査が完了した時点で、筆界調査委員は調査結果をまとめて「意見書」を作成し、筆界特定登記官に提出します。意見書に記載されるのは、調査結果にもとづいた筆界調査委員の見解です。

�ι�界特定の通知・公告

筆界特定登記官は、調査委員の意見書を含めた総合的な見地から、申請を受けた当該土地の筆界を特定し、申請人・関係人に通知するとともに、特定された筆界を公告します。筆界を特定する見地に含まれる要素は以下の４つの通り。

筆界特定制度にかかる費用

筆界特定制度にかかる費用は、対象となる土地や関係する土地の状況に応じて変動するため、どのくらいの費用がかかるか一概にはいえませんが、おおまかな考え方、費用目安を以下の３つの要素から紹介していきましょう。

筆界特定申請手数料

筆界特定制度を利用するために必須となる費用が、筆界特定申請手数料であり、上述したように申請人が負担します。筆界特定申請手数料は、対象となる土地が登録された固定資産課税台帳の価額にもとづいた計算式によって「基礎となる金額」を求め、その数字を表に当てはめることで算出できます。

下記に早見表を用意したので、ご覧ください。

たとえば、対象土地・関係土地の固定資産評価額がともに2,000万円だった場合、基礎となる金額Aは以下のように求められます。

基礎となる金額Aが100万円であるため、上述の表の「計算式」を当てはめると、筆界特定申請手数料を算出できます。

基礎となる金額の1の位に端数が生じた場合は、切り上げてAに当てはめます。たとえば、基礎となる金額が105万円であれば、110をAに当てはめて手数料を計算します。

参照元：東京法務局「筆界特定制度に関する”よくある質問”」

予納手続費用

予納手続費用とは、当該土地の測量にかかる費用のことであり、これも申請人が負担しなければならない費用です。申請後の調査段階で、筆界調査委員が測量が必要と判断した場合に支払いが必要となり、測量を実施する前に予納を済ませなければ、申請が却下されてしまうため注意が必要。

土地の広さや状況に応じて費用は変動しますが、通常の測量費用と同程度だと考えておけば間違いありません。一般的な宅地であれば、費用はおおよそ30万円から50万円程度になると考えられます。

代理人の報酬

筆界特定制度は、簡易に筆界を特定することを目的とした制度であるため、申請人自らが手続きすることも充分可能ですが、申請を代理人に任せたい場合は専門家の報酬を追加で支払う必要があり、10万円から20万円が相場感です。

できる限り費用を抑えたいと考える方にとっては安くない金額ではあるものの、たとえば土地家屋調査士に依頼すれば、あらかじめ土地の測量を済ませたうえで筆界特定を申請することも可能です。

報酬にプラスして測量費用を支払うことにはなりますが、事前に土地の図面を用意したうえで申請できるため、筆界の特定結果を予測しやすく、予納手続費用を支払う必要もなくなります。

所有権界の解決は境界問題ADR

ここまでで解説してきたように、筆界特定制度や境界確定訴訟は、公法上の筆界を特定させるための手続であり、所有権界の解決には利用できません。たとえば、筆界特定制度で筆界が特定されたとしても、時効によって土地の一部の所有権が成立している場合などは、筆界と所有権界が剥離している可能性があり、引き続き境界紛争に発展することもあります。

こうした所有権界の問題を解決するには、裁判によらない解決法、境界問題ADRを利用することがおすすめです。境界問題ADRとは、所有権界の問題を調停・話し合いによって解決するため、ADR土地家屋調査士と弁護士が協力してサポートする制度のこと。全国に相談窓口が設置されており、おおよそ20万円〜30万円程度で利用可能です。

筆界特定の申請代理はだれに依頼する？

筆界特定制度の申請を代行できるのは、土地家屋調査士、弁護士、もしくは認定司法書士(民事訴訟手続・民事調停手続・即決和解手続などを代行できると認定された司法書士)です。ただし、認定司法書士が代行できるのは訴額が140万円までの案件のみです。筆界特定制度の場合、基礎となる金額が140万円までであれば代行可能です。

事前に測量が可能であることも含めて考えれば、筆界特定の申請代理は土地家屋調査士に依頼するのが妥当でしょう。しかし、特定された筆界や所有権界を元に、登記簿の書き換えをするのであれば、司法書士の協力が必要になることも。

筆界特定制度の代行は、司法書士と連携できる土地家屋調査士事務所、あるいは土地家屋調査士と連携できる司法書士事務所に依頼するのがおすすめです。

もっと詳しく知りたい方は、下記リンクをご覧ください。

表題登記にかかる費用相場を紹介！表題登記に必要な書類や流れも徹底解説

所有権移転登記の費用はいくら？計算方法や司法書士費用の相場を解説！

まとめ

境界紛争を解決するため、筆界特定制度を検討しているが、利用するメリット・デメリットを知りたいという方に向け、本記事では、筆界特定制度の概要やメリット・デメリット、申請手続きの流れ、制度利用に必要な費用など、境界トラブルの可能性がある方なら知っておきたい筆界特定制度の基礎知識を解説してきました。

筆界特定制度は、裁判による負担を軽減しながら、簡易に筆界を特定して境界紛争を解決する有効な手段であり、当事者が自ら手続を進めることも可能です。しかし、公法・私法が関係してくる境界問題は、一般の方には理解が難しいのも事実。自身のみでの対応が難しければ、専門家の協力を仰ぐのもひとつの方法です。

そんなとき「比較ビズ」なら、必要事項を入力する2分程度の手間で、境界紛争や筆界特定制度に強い専門家をスピーディーに探せます。どの専門家に相談すべきなのか？迷うようなことがあれば、是非利用してみてください。

監修者のコメント

こしだ司法書士事務所

司法書士　越田一希

1984年京都市生まれ。不動産・相続・会社の「登記」に必要な手続きを代理する専門家であり、若手ならではのフットワークの軽さと様々な職業経験で培った対応力を持つ法務大臣認定司法書士。自身が法律知識ゼロで資格学習を開始した経験から法律の適用や用語の難しさを理解しており、平易でわかりやすい説明を心がけており評価を得ている。

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筆界といわれる土地境界の問題は所有不動産の売買を行う場合などに発生することがありますが、境界確定訴訟・筆界特定制度とは別である所有権界を特定する作業である境界画定測量が行われることがポピュラーです。

一般的には専門家である「土地家屋調査士」が当事者とその隣接住人との立会の元、境界についての確認を行っていき、図面を作成したうえで境界についての「覚書」を作成します。

この覚書は境界確認に関係した全員分作成されます。各自がそれぞれ保管し、所有土地を売買等によって新たな所有者に引き継いだ場合はその覚書も次の所有者へと受け継いでいくことによって将来の紛争を回避することができます。

また、この時の測量図を基にして法務局への「表示変更登記」を行うことによって「筆界」と「所有権界」を一致させることができます。

この時に隣地者との合意が得られなかったり、所有者が不明であったりといった場合に「筆界特定制度」「境界確定訴訟」を利用していくという事になります。

土地の売買に直接の関係がない隣地住人がこの境界確定の立会を求められると、「自身にとってメリットがない事に協力したくない」と考える方もおられます。

しかし、覚書をもっておくことによって将来ご自身が不動産を売却するときに必要な調査を一部省略することができたり、相続によって下の代へ引き継いだ際に紛争をさけることができるといった種々のメリットを他人の費用で享受できるというふうに考えることもできます。

境界確定について「土地家屋調査士」から案内があった場合は、他人の用事に巻き込まれたと思うのではなく、自身にとってもメリットがあることだと認識し積極的に協力しスムーズに完了させてしまうほうがよいでしょう。

執筆者

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