家賃収入があれば確定申告は必須？申告が必要なケースと注意点を解説

家賃収入の確定申告が必要なケース2つ

家賃収入の確定申告が必要なのは主に以下の2つのケースです。

確定申告が必要なケースで確定申告せずにいると、ペナルティを受ける、余分に所得税を支払うなどの不利益を被ります。家賃収入の確定申告が必要かどうか慎重に検討が必要です。

1. 家賃収入の不動産所得が20万円を超えるケース

家賃収入の不動産所得が20万円を超えるケースでは、確定申告が必要です。注意が必要なのは、家賃収入ではなく不動産所得が20万円を超えていることが基準である点でしょう。

不動産所得とは、得た家賃収入から必要経費を差し引いたものであるため、家賃収入が20万円を超えても、必要経費を差し引いた結果、確定申告が不要になることもあります。

たとえば、家賃収入が1年間で100万円あり、修繕や管理費などが年間80万円かかったとします。このケースで不動産所得は経費の80万円を差し引いた20万円となるため、確定申告は不要です。

2. 他の所得と損益通算ができるケース

他の所得と損益通算できるケースでは、確定申告が必要です。不動産所得以外にも給与所得や事業所得などの所得があるケースでは確定申告をしておいた方がよいでしょう。不動産所得と給与所得は損益通算が行えるため、不動産所得の赤字と給与所得の黒字を相殺して所得税を節税できます。

たとえば、不動産所得が200万円の赤字だったとします。給与所得が500万円あった場合、不動産所得の赤字200万円を相殺し、課税所得額を300万円にできます。所得税の税率は500万円の所得に対しては20%、300万円の所得に対しては10%であるため、効果的な節税といえるでしょう。

確定申告によって所得税の還付が受けられるケース

次の3つのケースでは、確定申告によって所得税の還付が受けられる可能性があります。

家賃収入の確定申告のやり方4ステップ

家賃収入があり、確定申告が必要な場合、以下の4ステップで申告が行えます。

確定申告には時間がかかることが多いため、前もって準備を始めることが重要です。

1. 青色・白色の申告方法を選ぶ

最初に申告方法を選ぶ必要があります。確定申告には青色申告と白色申告があり、それぞれメリット・デメリットが異なることを覚えておきましょう。

青色申告は最大65万円の青色申告特別控除が受けられ、純損失の繰越しや繰戻しなど税制上の優遇が受けられます。事前に申請や複式簿記による帳簿の作成、損益計算書や賃借対照表の添付など、手間がかかるのが難点です。

白色申告は、複雑な手続きや帳簿の作成が必要なく、税務署への申告も不要です。簡単に確定申告できることが大きなメリットですが、税務上の優遇措置は受けられません。

2. 必要書類を準備する

家賃収入の確定申告では、必要書類をすべて準備することが非常に重要です。家賃収入の確定申告では、必要書類が多くなるため、チェックリストを作りながら準備するのがいいでしょう。

家賃収入の確定申告では、一般的に以下の書類が必要です。

それぞれ自分が用意すべき書類、不動産会社や金融機関に発行してもらうべき書類があるため注意が必要です。不動産会社や金融機関によっては書類の発行に時間がかかるため、法定申告期限間際になって準備を始めることがないようにしましょう。

3. 確定申告書を作成する

必要書類がそろったあと、確定申告書の作成に移ります。国税庁のホームページから所定の様式をダウンロードしましょう。あるいは「確定申告書等作成コーナー」を利用して電子申告することも可能です。

電子申告する場合「申告書等を作成する」にある「作成開始」をクリックすることで、すぐに作成画面に移ります。ガイダンスに従い「不動産所得がある方はこちら」を選びましょう。賃貸料や礼金・更新料、修繕費などの収入と必要経費を入力していくことで青色申告決算書や確定申告書が作成できます。

4. 確定申告書を提出する

確定申告書と必要書類の準備が終わったあと、書類を税務署に提出します。確定申告書の提出方法は以下の3つです。

税務署に直接提出すると、その場で足りない書類がないか確認してもらえます。税務署の開庁時間にあわせて行かなければならない点がデメリットです。郵送はいつでも書類を提出できますが、到着まで少し時間がかかることを覚えておきましょう。

電子申告の場合、準備に少し時間がかかりますが、提出も修正もスムーズに行えます。

家賃収入の確定申告で経費になる支出8つ

家賃収入の確定申告では、経費を漏れなく計上することが非常に重要といえます。経費として認められるのは、主に以下の8つです。

認められる経費を漏れなく計上することで効果的な節税が行えます。

1. 租税公課

家賃収入の確定申告で経費にできる費用の1つが「租税公課」です。マンションやアパートの経営で家賃収入を得るためには、さまざまな税金を支払わなければなりません。

確定申告の際に経費と認められる租税公課の例は以下のとおりです。

2. 管理費や仲介手数料

確定申告では、不動産会社や管理会社に支払っている管理費や仲介手数料も経費になります。家賃収入を得るために不可欠な費用と考えられるためです。

自身で入居者の募集や物件の管理を行うのが難しい場合、不動産会社に業務の代行を依頼できます。業務委託料や代行手数料などを支払っているのであれば、経費として計上しましょう。

3. 司法書士や税理士などへの報酬

司法書士や税理士への報酬も、確定申告の際に経費にできます。アパートやマンションを経営するため物件を購入すると、所有権移転登記が必要になる場合があるでしょう。司法書士に登記を依頼した場合、報酬は経費に計上できます。

家賃収入の確定申告を税理士に代行してもらうケースでは、税理士に対する報酬も経費となるため、忘れずに計上しましょう。家賃収入を得るために他の専門家に業務を依頼する場合も、支払う報酬は経費と認められます。

4. 修繕費

物件が古く修理が必要な場合、修繕費も経費にできます。壁紙の張替え、エアコンの交換、退去時のクリーニングなどの費用は、経費として家賃収入から差し引けるでしょう。

建物の増築や耐震補強、リノベーションなど、建物の価値を高める支出は修繕費ではなく「資本的支出」と見なされます。経費ではなく減価償却費として計上しなければならない点に注意しましょう。

5. ローンの利息

家賃収入を得る物件の購入に際しローンを組んだ場合、返済時の利息も経費となります。金融機関が発行する返済予定表の利息分を経費として確定申告書に記載しましょう。金融機関に支払う融資手数料も経費計上可能です。

6. 保険料

家賃収入を得ている物件のために火災保険や地震保険に加入している場合、保険料も経費と認められます。

数年分の保険料を一括で支払っている場合、確定申告している年度分の保険料のみ経費に計上しましょう。一括で保険料を支払っていても、経費を一括で計上することはできません。次年度以降は、その年度にかかった保険料が経費になります。

7. 減価償却費

不動産を購入した場合、減価償却費を経費として計上できます。建物の購入費用は、一括で経費にすることはできません。建物には耐用年数が決められており、毎年償却できる費用が決まります。構造・用途別の耐用年数は国税庁ホームページにある「耐用年数（建物／建物附属設備）」で確認可能です。

減価償却には、毎年一定額を償却する定額法と、毎年一定割合を償却する定率法があります。どちらか有利な方を選べますが、2016年4月1日以降に取得した建物では定額法のみ適用されることを覚えておきましょう。

8. 広告費

入居者を募集するために支払った広告費は経費となります。所有している物件の空室を埋めるためには、のぼりや看板を使って賃貸物件があることをアピールしなければなりません。看板やのぼりの製作費は経費と認められるでしょう。

不動産会社をとおして広告を打った場合も同様です。Web広告やチラシ、雑誌広告などさまざまな手法がありますが、かかった費用はすべて経費に計上できます。

家賃収入の確定申告で経費にならない支出3つ

家賃収入の確定申告で経費になる支出は多いですが、経費にならない3つの支出も覚えておきましょう。

経費と認められない支出を計上して確定申告を行うと、税務署から指摘を受け修正申告が求められる場合があります。修正申告では過少申告加算税や延滞税、悪質と判断されれば重加算税が課されるおそれがあるため注意が必要です。

1. ローンの元本

ローンを組んで賃貸物件を購入した場合、返済時の利息は経費になりますが元本部分は経費になりません。たとえば、毎月の返済が10万円、利息が3万円、元本が7万円だったとしましょう。利息3万円は経費ですが、元本分7万円は経費にできません。

元本分は借りたお金の返済に過ぎず、損益に関係ないため経費ではないとの判断になります。

2. 租税公課に該当しない税金

家賃収入がある人が支払う税金のなかには、租税公課に該当しないものがあります。租税公課に該当しない税金や手数料は経費と認められません。

以下の税金は租税公課ではなく、経費にならないため注意しましょう。

3. プライベートでも使用できる物品の購入費用

プライベートでも使用できる物品の購入費用は、経費と認められないことがあります。たとえば、スーツやカバン、車などは、家賃収入を得るために必要であるとしてもプライベートで使用可能です。

プライベートでも使用できる物品の購入費用を全額経費にするのは難しいでしょう。場合によっては事業に使用している割合で経費を計上する家事按分が認められることもあります。

家賃収入の確定申告で行える4つの節税対策

家賃収入の確定申告で行える節税対策は以下の4つです。

効果的に節税できれば、利益をより多く手元に残せるでしょう。

1. 経費は漏れなく計上する

家賃収入の確定申告で効果的に節税するためのポイントは、経費を漏れなく計上することです。家賃収入の確定申告では、さまざまな経費が計上できるため、所得を圧縮して所得税額を抑えられるでしょう。

経費を計上し忘れていたとしても、税務署が教えてくれることはありません。漏れがないか細かくチェックすることが重要です。細かな支出であっても普段から領収書を保管しておき、節税に役立てましょう。

2. 損益通算をする

家賃収入の他に給与所得を得ている方の場合、損益通算して節税が可能です。損益通算とは、ある所得の赤字と別の所得の黒字を相殺することです。家賃収入を含む不動産所得が赤字の場合、給与所得と相殺することで所得額と所得税額を減らせます。

給与所得は源泉徴収されているため、不動産所得の赤字を申告すると所得税が還付される可能性もあります。不動産所得が赤字であっても、確定申告することが重要です。

3. 純損失の繰越控除を利用する

青色申告をしている方の場合、純損失の繰越控除を利用して節税することも可能です。家賃収入を含む不動産所得が大幅な赤字になり損益通算しきれなかった場合、翌年以降3年間にわたって損失を繰り越せます。

たとえば、不動産所得の赤字が1,000万円、給与所得が600万円だったとしましょう。このケースでは、損益通算しても400万円の赤字が残ります。

残った400万円の赤字は翌年に繰り越され、給与所得と損益通算可能です。賃貸経営を始めたばかりのころは、経費が多くなり損失が増えることがあるため、純損失の繰越控除は効果的な節税方法となります。

4. 建物価格が高い物件を購入する

建物価格が高い、もしくは建物価格の割合が大きい物件を購入することで節税する方法もあります。家賃収入を得るための不動産を購入する場合、通常は建物と土地の両方を購入しなければなりません。

建物の購入費は減価償却できる一方、土地は使用年数によって価値が下がらないため減価償却できない点に注意が必要です。建物の価格の割合が大きい物件を購入することで、減価償却費を長期にわたり経費として計上できます。これも効果的な節税の方法といえるでしょう。

家賃収入の確定申告で注意すべき4つのポイント

家賃収入の確定申告で注意すべき点は以下の4つです。

家賃収入の確定申告に限った注意点ではないため、他の所得で確定申告する際にも役立つでしょう。

1. 領収書がなくても経費は認められる可能性がある

確定申告では、領収書がなくても経費が認められる可能性があります。レシートが残っている場合、経費が認められる可能性はかなり高いでしょう。

公共交通機関の料金は領収書・レシートが発行されないことも少なくありませんが、出金伝票を使って経費を証明できます。出金伝票には以下の項目が記載されていなければなりません。

領収書やレシート、出金伝票を確定申告書に添付する必要はないものの、税務署から問い合わせがあったときにすぐ提示できるようにしておくべきです。

2. 確定申告は必ず期限内に行う

確定申告は、必ず法定申告期限内に行う必要があります。確定申告の法定申告期限は毎年2月16日から3月15日です。期限間近になると税務署が非常に混みあうため、質問がある場合には早めに問い合わせしましょう。

家賃収入の確定申告では、多くの書類をそろえなければなりません。前もって準備を始めることで、余裕を持った申告ができるでしょう。

3. 確定申告をしないとペナルティが科せられる

確定申告を怠った、内容が間違えていたなどのケースでは、ペナルティが課せられるおそれがあります。悪質と判断された場合、とくに重いペナルティが課せられるため注意が必要です。

確定申告をしたものの、納めるべき税額を少なく申告していた場合、過少申告加算税が課されます。期限までに納税しなかったケースでは延滞税、申告を怠っていたケースでは無申告加算税が適用されるでしょう。所得隠しや経費の架空計上など、悪質なケースでは、最高税率50％におよぶ重加算税が課されることもあります。

4. 経費を使いすぎるとキャッシュフローが悪化するおそれがある

家賃収入の確定申告では、経費を漏れなく計上することで節税できますが、経費の使いすぎに注意しなければなりません。経費を使いすぎると、所得が減少します。

賃貸経営を始めて数年は所得が少なくても問題ありませんが、長期にわたって所得が少ない状態が続くと金融機関からの評価が下がるおそれがあるでしょう。金融機関から融資を受けられない場合、キャッシュフローが急激に悪化し、経営に行き詰まることも考えられます。

まとめ

家賃収入の確定申告は、不動産所得が20万円を超えるケースや他の所得と損益通算したいケースで必要です。経費を漏れなく計上することで効果的な節税が行えます。確定申告を怠る、期限内に行わない場合にはペナルティが課せられるため、忙しい方は税理士に確定申告代行を依頼することも検討しましょう。

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監修者のコメント

税理士

佐藤 憲亮

京都市出身。 医療系特化事務所、税理士法人の社員税理士（役員）を経て、気軽に相談できる専門家として税務顧問業務をメインに活動。実務で得た知識や経験を活かし、税務記事や税務論文の執筆、ブログの運営をしている書くことが好きな税理士。大学卒業後、税理士事務所で14年の実務経験を積みながら、大学院で税法を学ぶ。2020年に税理士登録。2023年6月に京都市中京区にて独立。また、顧客企業の利益最大化を実現するため、バックオフィスの効率化や改善に力を入れており、経理代行及びコンサルの事業会社を設立。経理、財務、税務の支援を得意としている。

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不動産所得を申告する際にも青色申告の特典はありますが、その不動産経営の規模が事業的規模かそうでないかで税務上の取扱いが異なります。事業的規模の不動産経営とは、独立家屋の貸付けがおおむね5棟以上ある、又は貸室やアパート等の貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上あることとされています。

つまり、この基準よりも規模の小さい不動産業であれば、事業的規模とはならず、青色申告の特典もすべて受けることはできません。具体的な青色申告の特典は下記のようになりますので、申告の際はご自身の不動産経営が事業的規模であるかどうかの判断をするようにしましょう。

事業的規模（事業的規模以外）
・家族への給与（青色専従者給与）が経費となる（ならない）
・青色申告特別控除が最大65万円（最大10万円）
・回収不能となった家賃を経費にできる（できない）
・建物等の取壊費用や、除去費用が経費となる（一部のみ経費となる）

執筆者

比較ビズ編集部では、BtoB向けに様々な業種の発注に役立つ情報を発信。「発注先の選び方を知りたい」「外注する際の費用相場を知りたい」といった疑問を編集部のメンバーが分かりやすく解説しています。