路線価とは?調べ方・見方・2パターンの計算方法をわかりやすく解説
- 路線価はどういう場面で必要なの?
- 路線価の調べ方・見方は?
- 土地の評価額はどうやって計算すればいい?
相続税や固定資産税を計算する場合は、土地の評価額を求めるために「路線価」という基準価格を利用します。正しく納税しペナルティを避けるために路線価についての理解は欠かせません。
この記事では、路線価の概要、調べ方・見方や路線価を利用した土地評価額の計算方法を解説します。土地の相続をする方は、ぜひ参考にしてください。
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路線価とは?
路線価とは、国や地方公共団体が定めた「道路(路線)に接している土地1平方メートルあたりの価格(単位:千円)」のこと。
一般に路線価は、国税庁が毎年7月ごろに1月1日調査時点での価格を公表する相続税路線価を指します。その年に相続および贈与が生じた土地の評価額を計算するための基準となる価格です。
路線価の種類
路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類があります。下記の表は、両者の違いを示したものです。
相続税路線価 | 固定資産税路線価 | |
---|---|---|
利用目的 | 相続税および贈与税の計算 | 固定資産税や都市計画税などの計算 |
公表元 | 国税庁 | 市町村(東京23区は東京都) |
調査時期 | 1月1日 | 1月1日(3年に1度) |
公表時期 | 7月ごろ | 4月ごろ(3年に1度) |
相続税路線価は相続税や贈与税の計算に、固定資産税路線価は固定資産税や都市計画税などの計算に用いられます。相続税路線価と固定資産税路線価では価格が10%ほど異なるため、入れ替えての利用はできない点に注意してください。
相続税路線価のほうが利用機会が多いため、この記事では路線価=相続税路線価としています。
路線価と地価公示価格の違い
地価公示価格とは、国土交通省が不動産売買や担保計算の基準として公示(公表)している土地1平方メートルあたりの価格です。「公示価格」「公示地価」とも呼ばれます。
下記の表は、路線価と地価公示価格の違いを示したものです。
相続税路線価 | 地価公示価格 | |
---|---|---|
利用目的 | 相続税および贈与税の計算 | 土地取引および担保の計算 |
公表元 | 国税庁 | 国土交通省 |
調査時期 | 1月1日 | 1月1日 |
公表時期 | 7月ごろ | 3月ごろ |
正確な税金の計算ができるように、路線価は地価公示価格に比べて多くの地点で定められています。「路線価が地価公示価格の80%程度」に設定されることも特徴です。
地価公示価格が設定されていない地域では、路線価を1.25倍することで簡易的に地価公示価格を求められます。
国税庁ホームページを使った路線価の調べ方
国税庁ホームページを利用した路線価の調べ方は下記の7ステップです。
- 路線価図・評価倍率表にアクセス
- 路線価を調べたい年をクリック
- 地図で調べたい都道府県をクリック
- 「路線価図」をクリック
- 路線価を調べたい市区町村をクリック
- 路線価を調べたい地域をクリック
- 路線価図から路線価を調べたい土地を探す
路線価は国税庁ホームページだけでなく全国地価マップや各地の税務署でも調べられます。
国税庁ホームページを使った路線価の見方
上記画像の赤丸部分を例に、路線価の見方を解説します。
記号は「地区」を表す
路線価図に描かれた図形と図形に塗りつぶしや網掛けがなされた記号は、ビル街・繁華街といった「地区」を表すものです。路線価から土地評価額を計算する際、土地の特性に応じて補正をかけるために利用します。
それぞれの図形の一部を塗りつぶしや網掛けにして、より詳細に区分されている場合もあるため注意してください。
画像で赤丸をつけた路線価は無印のため「普通住宅地区」とわかります。
数字は「路線価」を、アルファベットは「借地権割合」表す
路線価図に書かれている数字は千円単位の「路線価」、数字の末尾に書かれているアルファベットは「借地権割合」を表しています。
借地権とは「土地を借りる権利」のこと。借地権を相続した場合、土地評価額と借地権割合を掛け合わせた金額が相続財産評価額です。アルファベットと借地権割合は下記のように対応しています。
アルファベット | 借地権割合 | アルファベット | 借地権割合 |
---|---|---|---|
A | 90% | E | 50% |
B | 80% | F | 40% |
C | 70% | G | 30% |
D | 60% |
画像の赤丸部分には「81E」とありました。路線価が81(千円)、借地権割合が50%の土地であると分かります。
路線価を利用した土地評価額の計算方法
路線価を利用して土地の評価額を計算する方法は、接する道路の状況や土地の形状によって異なります。代表例として「土地が1つの道路のみに接している場合」と「土地が2つの道路に接している場合」を紹介します。
3つ以上の道路に接していたり土地の形状が特殊だったりする場合の計算方法は、国税庁『財産の評価目次一覧』の(土地評価における画地調整関係)で参照してください。
土地が1つの道路のみに接している場合
下記が土地が1つの道路のみに接している場合の土地評価額の計算式です。
路線価 × 奥行価格補正率 × 敷地面積
奥行価格補正率とは、奥行が狭すぎて(もしくは長すぎて)使いづらく価値が低い土地を適正に評価するための指標です。
1. 路線価に奥行価格補正率を乗じて1平方メートルあたりの評価額を算出する
150 × 0.97※ = 145.5(千円/平方メートル)
※普通商業・併用住宅地区で奥行35メートルの場合の奥行価格補正率
参照元:国税庁 奥行価格補正率表
2. 1の結果に敷地面積を乗じて土地評価額を算出する
145.5(千円/平方メートル) × 1750(平方メートル) = 2億5462万5000円
3. 借地の場合、2の結果に借地権割合を乗じた金額を相続財産評価額とする
2億5462万5000円 × 70% = 1億7823万7500円
土地が2つの道路に接している場合
下記が土地が2つの道路に接している場合の土地評価額の計算式です。
((正面路線価 × 奥行価格補正率)+(側方路線価 × 奥行価格補正率× 側方路線影響加算率))× 敷地面積
2つの道路に接している場合、利用価値が高まるため両方の路線価を考慮して土地を評価しなくてはいけません。単純な足し算では適正価格にならないため、正面路線と側方路線を定めてから上記の式に当てはめて計算します。
「路線価 × 奥行価格補正率」が大きいほうが正面路線、もう一方が側方路線です。
1. 路線価と奥行価格補正率から正面路線と側方路線を決定する
150(千円/平方メートル) × 0.97 = 145.5(千円/平方メートル)
210(千円/平方メートル) × 0.89 = 186.9(千円/平方メートル)
上記の計算から、路線価210の道路が正面路線です。
2. 側方路線1平方メートルあたりの土地評価額に側方路線影響加算率を乗じる
145.5(千円/平方メートル) ×0.08※=11.64(千円/平方メートル)
参照元:国税庁 側方路線影響加算率表
3. 土地評価額を算出する
(186.9 + 11.64)(千円/平方メートル)×1750(平方メートル) = 3億4744万5000円
4. 借地の場合、3の結果に借地権割合を乗じた金額を相続財産評価額とする
3億4744万5000円× 70% = 2億4321万1500円
路線価が存在しない地域では「評価倍率」を用いる
郊外の路線価が存在しない地域では「評価倍率」を利用して土地を評価します。路線価図で調べると上記画像のように「倍率地域」と記載されている、もしくはそもそも路線価図が出てこない地域が対象です。
評価倍率を用いた土地評価額は下記の式で計算できます。
固定資産税評価額 × 評価倍率
例えば埼玉県春日部市赤崎の宅地であれば評価倍率が1.1※なので、固定資産税評価額に1.1を乗じた金額が土地評価額です。固定資産税評価額は納税通知書や市区町村役場で調べられます。
【まとめ】土地を相続したら路線価を調べよう
この記事では路線価について解説しました。
脱税を避けるために、土地評価額の正確な把握は欠かせません。土地を相続したり譲り受けたりしたときは、路線価を調べて土地の評価額を計算しましょう。
土地相続の流れや注意点は下記の記事でも解説しています。
大阪府出身。幼少期をアメリカ コネチカット州にて過ごす。立教大学経済学部在学中に公認会計士試験に合格。大学卒業後、EY新日本有限責任監査法人に入社し、国内外法人の監査に従事。日本/米国/国際会計基準での会計/内部統制監査、開示書類の英訳等を経験。2022年にAoiグループを設立し、創業/資金調達/IPO/事業再生の支援、クラウド会計を活用した税務会計サポート等のサービスを提供している。趣味はバレエとヨガ。
これは現金・預貯金等や有価証券を上回り最も高額です。相続財産の中で最も重要といえる土地の実際の評価額の計算においては、その形状や状況により様々な補正が入ることになります。そのため、土地評価額の計算は複雑となり、非常に間違えやすいものです。
相続財産はご先祖や被相続人からの最後の贈り物であり、正確な評価額の算定と正確な納税のために、補正の適用の判断に困ったときは、相続専門の経験豊富な税理士に相談されることをおすすめします。
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