青色申告(不動産所得用)の書き方とは?【大家は知らないとヤバい】

更新日:2020年03月13日 発注カテゴリ: 税理士・公認会計士
青色申告(不動産所得用)の書き方とは?【大家は知らないとヤバい】

賃貸アパートやマンションを所有して家賃収入のある方は、その収入について自分で確定申告して税金を納める必要があります。その際、最大で65万円の控除などさまざまな特典を受けられる青色申告についてご存知でしょうか。本記事では、賃貸アパートやマンションを保有する大家さんの方に向けて、不動産用の青色申告に関する基本的な内容や確定申告書の書き方などお伝えしていきます。

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不動産所得のある方の確定申告

賃貸物件を持っていて家賃収入のある方は、その1年間の収入について自分で計算し、確定申告する必要があります。

賃貸アパートやマンションから得られる収入は「不動産所得」として計算しますが、コインパーキングから得られる収入は「事業所得」とするなど、所得の種類によって異なる点に注意しましょう。

不動産所得と事業所得

不動産所得とは土地や建物など不動産を貸付けた対価として家賃収入等を得る場合に得られる所得のことです。

一方、事業所得とは主に個人事業主の事業による所得のことで、幅広くさまざまな事業が該当します。

上記分類だと、「事業として」土地や建物を第三者に貸し付けた場合、その所得は不動産所得に分類されるか、事業所得に分類されるか判断が難しいですよね。

これについては、基本的に「不動産の貸付けから生じる所得」は不動産所得であり、「不動産の貸付けの他にサービスの提供がプラスされたもの」は事業所得もしくは雑所得に分類されるようになっています。

例えば、不動産所得に分類される代表的なものとして以下のようなものがあります。

  • 賃貸アパート、賃貸マンション、賃貸戸建の家賃収入
  • 月極駐車場収入
  • 賃貸物件に太陽光発電を設置した場合の余剰電力売電収入

一方、以下の場合、事業所得や雑所得に分類されます。

  • ホテル事業収入
  • コインパーキング収入
  • 事業的規模の太陽光発電の全量売電収入

本記事では、上記のうち不動産所得に分類されるものの確定申告について解説していきます。

青色申告の条件

不動産所得のある方が青色申告による方法で申告すると、最大65万円の青色申告特別控除や専従者控除、赤字の繰越などさまざまな特典を受けることができます。

しかし、不動産所得で青色申告するにはその規模が「事業的規模」である必要があります。

事業的規模とは

不動産所得で青色申告するには、その規模が事業的規模である必要がありますが、その条件は以下のようになっています。

  • 賃貸アパートや賃貸マンションの場合は10室以上賃貸に出していること
  • 賃貸戸建の場合は5室以上賃貸に出していること
  • 駐車場貸付けの場合はおおむね50台以上賃貸に出していること

なお、上記はあくまでも目安であり、賃貸収入の額によっては上記以下であっても事業的規模と認められることがあります。 気になる方は最寄りの税務署に相談してみるとよいでしょう。

青色申告で提出する条件

不動産所得に限らず、青色申告で提出するには以下のような条件を満たしている必要があります。

  • 開業の日から2カ月以内(1月1日〜3月15日までの間に開業した場合は3月15日までに)税務署に青色申告承認申請書を提出すること
  • 複式簿記による方法で帳簿をつけること
  • 帳簿や領収書は7年間保存すること(ただし、白色申告も同様)

上記通り、青色申告による方法で確定申告する場合、事前に税務署に対して青色申告承認申請書を提出しておく必要があります。

また、複式簿記による方法で帳簿をつけるには専門的な知識が必要になるため、必要に応じて税理士の力を借りなければならないこともあるでしょう。

不動産所得の計算方法

家賃収入のある方が確定申告する場合、まずは不動産所得の額を計算しておく必要があります。

不動産所得の計算式

まず、不動産所得は以下の計算式で求めることができます。

不動産所得=1年間の総収入-1年間の総経費

不動産所得の場合、収入に該当するものには以下のようなものがあります。

  • 家賃収入
  • 礼金や更新料
  • 返還の必要がない敷金や保証金
  • 共益費などの名目で受け取る水道光熱費等

また、経費としては以下のようなものを計上できます。

  • 固定資産税や登録免許税等の税金
  • 火災保険料や地震保険料
  • アパートローンの借入金利子
  • 減価償却費
  • 修繕費
  • 税理士費用

経費を多く計上できればそれだけ納める必要のある税金の額は小さくなります。

確定申告における青色申告決算書(不動産所得用)の必要書類

不動産所得の額を計算したら、確定申告に向けて必要な書類を準備しておきましょう。

まず、不動産所得の確定申告は、白色申告の場合と青色申告の場合で以下のように記入する用紙が異なります。

  • 青色申告の場合 確定申告書B様式 青色申告決算書
  • 白色申告の場合 確定申告書B様式 収支内訳書

その他、申告書の作成にあたって共通して以下のような書類を揃える必要があります。

  • 源泉徴収票(サラリーマンの方の場合)
  • 購入時の不動産売買契約書や明細
  • 入居者との賃貸借契約書や家賃送金明細書
  • アパートローンの借入金返済予定表
  • 修繕を実施した場合その領収書等
  • 火災保険や地震保険の保険証券
  • 固定資産税納税通知書

確定申告における青色申告決算書(不動産所得用)の書き方

必要書類を揃えたら、申告書の作成を進めます。

先述の通り、確定申告書以外に白色申告の場合は収支内訳書、青色申告の場合は青色申告決算書を提出しますが、収支内訳書や青色申告決算書を作成してから、確定申告書の作成に進むとスムーズです。

収支内訳書の書き方

白色申告の場合、家賃収入と経費について収支内訳書に記入していきます。

賃貸料や敷金礼金、更新料など収入に該当するものや給料や借入金利子、修繕費、減価償却費など各欄に記入を進めていきましょう

なお、申告用紙に納まりきらない場合には別途エクセルなどで作成することも可能です。

ここで算出した最終的な所得金額を、確定申告B様式の所得金額に書き写します。

青色申告決算書の書き方

青色申告決算書では損益計算書とその明細書、貸借対照表を作成します。

損益計算書については、基本的に白色申告の収支内訳書と大きな違いはありません。

収入の明細と経費の明細を記載し、最後に青色申告特別控除の額を計上します。

一方、貸借対照表は収支内訳書とは全く異なる書類です。

貸借対照表では別途作成した帳簿(前期決算書や総勘定元帳)を元に期首・期末それぞれの時点における資産や負債、資本の額を記載します。

ちなみに、青色申告特別控除には10万円のものと65万円のものがありますが、10万円の青色申告特別控除の場合には不要です。

作成の手順としては、損益計算書と損益計算書の明細書を同時に作成し、次に貸借対照表、最後に確定申告B様式と進めていくと効率的です。

確定申告書の書き方

収支内訳書、青色申告決算書の作成が済んだら、その計算内容を元に「収支金額等」の「不動産」の欄に総収入金額を、「所得金額」の「不動産」の欄に総収入金額から経費を差し引いた所得額を転記しましょう。

その他、給与所得がある場合には源泉徴収票の内容を元に作成を進めるなど、他の項目も記載していきます。

まとめ

不動産所得がある方の青色申告の方法について解説しました。

青色申告をすることでさまざまな特典を受けられるため、賃貸物件を運営するのであれば必ず利用すべきだといえますが、所得の分類や経費の考え方など一般の方には分かりづらい部分も多く、できれば税理士を利用したほうがよいでしょう。

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