相続税路線価とは？自分で計算するのはムリか【分かりやすく解説】

更新日：2019年12月20日発注カテゴリ：相続・事業承継対策

路線価とは、相続対象となった土地の価値を評価する際に用いる価格のこと。この路線価で相続税が決まるため、相続に関わる当事者にとってはかなり重要です。今回はこの相続税路線価について分かりやすく解説します。土地の評価を決める計算式や路線価を調べる方法などについてお伝えしましょう。

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そもそも路線価とは？

路線価とは相続した財産の価値を評価する際に基準となる価格のことです。この路線価に応じて評価された額を基準に相続税を支払う形となります。

日本では相続する財産のなかでも土地がもっとも高い価値を持つことが多いのが一般的です。そのため相続税を支払うときはもちろん、遺産の分割の際にもその土地がどの程度の価値を持っているのかが大きな意味を持ってきます。

そんな土地の価値を確認し、適切な形で相続税を支払ううえで欠かせないのが路線価なのです。

ただしこの路線価による土地価格の評価にはメリットとデメリットがあり、つねにこの基準を用いて土地が評価されるわけではありません。

相続の際にはこの路線価の特徴をよく踏まえたうえで相続した土地がどの程度の価値があるのかを確認する必要があります。

相続税・贈与税に使用される「相続税路線価」

相続税だけでなく贈与税についてもこの路線価が適用されることがあります。「相続税路線価」とも呼ばれます。

土地は地域の開発などさまざまな事情によって変動するものです。そのためこの路線価も毎年7月に国税庁によって発表されており、相続税・贈与税の評価に活用する際には必ず最新のデータをもとにして計算する必要があります。

ですから、相続・贈与が行われる場合には次の路線価の発表を待って価値を決める必要も出てきます。例えば3月に相続が発生した場合には7月の発表を待って路線価を確認するわけです。

すべての土地に路線価があるわけではない

ただしすべての土地に路線価が設定されているわけではないので注意が必要です。「路線価」という名称が使われているように、鉄道路線の沿線周辺の土地の価値を定めたものだからです。

ですから近くに鉄道が通っていない、地方のように鉄道そのものが運行されていない地域では路線価がなく、評価の基準にすることができません。

地方の場合はとくに山林や農地などが相続の対象になることが多く、路線価が存在していないケースが良く見られます。

その場合にはその土地の固定資産税の額に所定の倍率をかけた「固定資産税評価額」を元に価値を算出することになります。

路線価はどこで確認できるのか

この路線価は国税庁が発表しています。ネット上のいろいろなサイト・ページで路線価を確認することもできますが、正確な数字を知りたいなら国税庁のホームページで確認するのが一番確実でしょう。

ただ後述するようにネット上のサイト・ページなら簡単な検索機能がついているなどわかりやすいメリットも持ち合わせています。両方をうまく活用しつつ確認していくのがもっとも賢い方法となるでしょう。

国税庁ホームページで路線価を調べる

毎年7月はじめに国税庁のホームページで路線価が発表されます。最新の情報と正確な数字を知りたかったらやはりここで調べるのがもっとも確実です。

このホームページでは「路線価図・評価倍率表」が掲載されており、そこで調べることができます。かなり細かい数字が記載されているので最初は少し分かりづらいかもしれません。

このページではまず各都道府県別にクリックする画面が表示され、調べたい土地のエリアをクリックすると今度は市区町村名が表示されより詳細に調べることが可能です。

なお、最新の情報だけでなく過去6年分の路線価のデータも掲載しているので相続した、またはする予定の土地が上昇傾向にあるのか、下降傾向にあるのかもわかります。

もっと簡単に路線価を調べるには？

ただどうしても役所のホームページはわかりにくく、調べにくいといった難点がつきまとうものです。

相続する土地の路線価を調べようとしたけどちょっとよくわからない。そんな方は先ほども触れたようにネット上で路線価を扱っているサイトを利用してみましょう。

簡単に路線価格を調べやすいサイトとしては一般財団法人資産評価システム研究センターが運営する「全国地価マップ」が挙げられます。

このサイトでは市区町村か郵便番号を入力するだけで該当地域の路線化が表示されるので非常に便利です。

しかもパソコン用とスマートフォン用のページがそれぞれ用意されているため、実際に現地を訪れたうえでスマートフォンで調べるといったこともできます。

そのほか簡単な方法とはいえないかもしれませんが、税務署や国税事務所、国税局などに設置された端末で調べることも可能です。

インターネットにつながらない環境にいる方、職員に相談しながら調べたい方にとってはよい選択肢になるでしょう。

注意！路線価の補正が必要な場合がある

注意したいのはこの路線価とはあくまで標準的な土地の価値を定めたものである点です。標準的な土地とは正方形など一般的な形状をしている、1本の道路に面しているなどです。

しかし実際にはすべての土地がこうした「標準的な」立地環境とは限りません。そんなときには路線価そのままを適用するわけには行かないため、補正が必要になるのです。

土地の形状が不整形
何本の道路と接しているか
崖や斜面と面していないかどうか

こうした条件を備えている土地の場合、路線価よりも低くなるのが一般的です。相続の観点からすると相続税を課税額が低くなることを意味していますから、この点をしっかり確認し、補正したうえで相続税の準備をしていくことが大事なのです。

土地の形状に応じた補正

補正が必要なケースとしてもっとも多く見られるのが土地の形状が不整形なケースです。まず奥行きが長い場合を「奥行価格補正」と呼び、路線価に補正率をかけたうえで評価することになります。

それから土地がいびつな形をしている、極端な三角形や台形をしている場合には「不整形地補正」が適用されます。こうした土地はどうしても利用価値が低くなりますから、路線価よりも低い評価になるのです。

ここでも不整形地補正用の補正率をかけたうえで評価されます。

さらに道路に面している部分が狭く出入りが不自由な土地の場合には「間口狭小補正」の補正が行われる形になります。

そして土地の間口が狭い上に奥行きが長い土地については「奥行長大補正」が適用されます。この基準は奥行きが間口の2倍以上、正確には奥行きの長さを間口で割ったときに2以上になった状況を言います。

災害時の危険性が高いことから補正の対象になるのが「がけ地補正」です。豪雨の際に崖崩れの被害を受ける家の様子がテレビのニュースなどで放映されることがありますが、こうした土地では危険性が高いうえに建物を建てるのが難しく路線価よりも低く評価されます。

なお、このケースでは土地と崖の位置関係なども考慮されるのが特徴です。危険性はもちろん、日当たりなどにも影響されるからです。そのため少々補正の計算が難しくなります。

なお、これら補正が適用させる際の補正率はそれぞれ国税庁のホームページで確認することができます。路線価そのものと同様、最新の数字をチェックしましょう。

接道状況に応じた補正

接道に応じた補正は土地の形状に比べると複雑ではなく、土地が角地にあるか、複数の道路と面している時に適用されます。

前者を「側方路線影響加算」、後者を「二方路線影響加算」といいます。これらの補正では「加算率」を使って行われますが、これも国税庁のサイトで確認することが可能です。

まとめ：路線価を使った土地の価格の計算は難しい

このように路線価は相続した土地の価値と相続税の額を推測する上で重要な目安になるものですが、その計算は複雑で正確な数字を出すのが難しい面もあります。

まず正確な路線価の数字を確認するのはもちろんですが、土地がどのような補正に該当するか、するならどういった計算で補正することになるのかもよく確認したうえで算出していく必要があるので慎重に行っていくよう心がけたいものです。

自分で価値を確認する場合にはあくまで目安の範囲にとどめ、相続税の準備をする際は専門家である税理士などに依頼することを視野に入れたほうがいいかもしれません。

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