相続登記にかかる費用は?手続きの流れと注意点をご紹介!

更新日:2019年09月08日 発注カテゴリ: 相続・事業承継対策
相続登記にかかる費用は?手続きの流れと注意点をご紹介!

相続登記という言葉をご存知でしょうか?あまり聞きなれない言葉ではありますが、不動産の権利関係で必要になる登記のことです。この登記を専門家に依頼した場合の費用や手続きの流れをまとめました。

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相続登記とは

相続登記とは、故人が所有していた不動産の権利を相続によって引き継ぐためにするものです。不動産にはすべて登記という権利を証明する手続きが必要となりますが、故人から相続人に名義変更する際にもしなくてはなりません。これが相続登記と呼ばれるものです。

相続登記自体は義務というわけではありませんが、そのまま放置しておくと、後々その不動産を扱うのが難しくなりますので、相続が決定したらできるだけ早く行うのがベストです。

相続登記にかかる費用の内訳

続登記の代行を依頼する場合は、基本的に司法書士に頼むことになります。

司法書士に依頼した場合の費用は、登記だけであれば5万円から10万円というのが相場となっています。しかし、相続登記にはいろいろな書類が必要で、自分ですべてを揃えるのが面倒なこともあります。

そのため、こうした書類の取得や取り寄せを依頼すると、2万円程度の費用が掛かってきます。また、相続の場合は、自分だけで勝手に登記の変更などを行うことはできず、相続の権利を持つ人すべての承諾が必要となります。

その承諾をまとめたものを遺産分割協議書と呼び、きちんとした書類にすることが必要となります。この書類の作成なども司法書士に依頼すると、トータルで8万円から15万円程度の費用がかかることになります。

これに加えて、登録免許税という税金がかかってきます。これは司法書士への報酬ではなく、登記を法務局に申請する際に必ずかかる税金です。登録免許税の金額は、固定資産評価額の0.4パーセントと決まっています。

もし、相続する不動産の価値が2,000万円ということであれば、8万円の費用がかかります。このように、司法書士報酬に加えて、不動産価値に応じた登録免許税がかかることになり、トータルでかかる費用の大部分を占めることもあります。

こうした費用が相続登記の手続きにはかかることになり、不動産の価値によってかなりコストは変わってきますが、少なくても20万円程度はかかると思った方が良いでしょう。相続の際には他にも相続税の納付など、いろいろとお金がかかるものですので、しっかりと費用を計算しておくことが肝心です。

相続登記を司法書士に依頼する場合の流れとは?

土地であれ建造物であれ不動産を相続することが決まったら、その権利を登記という形で自分の名義に変更することになります。相続登記は、特にいつまでにしないといけないという期限が定められているわけではありません。そのため、相続に関係する他の期限付きの手続きを初めに済ませてから、こちらに移っても構いません。

しかし、期限が定められていないからといって、ずっと放置しておくのはあまり良くありません。そうしているうちに、忘れてしまうこともありますし、その不動産を売却したくなった時にかなり面倒になるからです。義務がないからと放置しておいても良いことは全くなく、いつまで経ってもその不動産は利用できないままです。相続登記で名義変更をしないと、売却もできませんので、できるだけ早く済ませた方が安心です。

司法書士に相続登記をする際には、事前にその不動産の権利関係の確認をしておくと良いでしょう。というのも、その不動産が本当に故人のものであったのかを確認しないと、万が一諸事情で違う人のものとなっていたということになると、無駄に司法書士の下に行くことになるからです。

権利関係の確認は法務局で登記簿謄本を取ることでできます。手数料600円で簡単に取得できますので、時間を取って行ってみましょう。登記簿には、不動産の住所や地目などの他に、誰が所有者かという情報が載せられています。ここでの注意点は、単に故人の名前が記載されていれば良いということではないという点です。

というのも、登記簿はその性質上、不動産の売買記録を全部載せていますので、以前の所有者の名前も載っているからです。最新の所有者が故人の名前となっているかを見ることが肝心なのです。もし、不安があるようであれば、法務局の窓口の人に尋ねてみると良いでしょう。

もう一つの確認事項としては、自分がその土地の相続人であるかどうかという点です。これは、戸籍謄本によって行います。故人の配偶者や子どもを戸籍から確認して、すべての相続の権利を持っている人を確定します。この作業は意外と大事なことがあります。というのも、故人が再婚しているなどの場合は、自分の直接の家族とは別に相続人が発生することもあるからです。

相続登記をするに当たっては、すべての相続人を確定しないと作業が進みませんので、きちんとこの確認はするようにしましょう。その上で、すべての相続人に了承をもらって、遺産分割協議書を作る必要があります。これは書類の形にして、その不動産を相続するのは自分である、他のすべての相続人もそれを了承しているということを証明するために必要なものです。もしこれがないと、いくら自分が遺言などで相続することが決まっているとしても、実際の登記はすることができません。

これらの確認作業をすれば、自分が間違いなくその不動産を相続できるということを証明できます。晴れて司法書士に依頼して手続きを進められるようになるのです。しかし、こうして見ると、依頼を行うまでの確認作業が結構面倒なものに見えるかもしれません。その場合は、すべての司法書士に依頼することも可能です。

もちろん、その分の費用が上乗せされますので割高になります。また、確認作業の段階で、不動産が故人のものではなかったということもありますし、他の相続人が自分の権利を主張してくることもあるかもしれません。そうなると、司法書士に依頼したものが無駄になってしまうことになります。さらに、不動産登記簿の取得代行の手数料が余計にかかってしまうことになります。

相続登記は自分でもできるのか?

このように、司法書士に相続登記の手続きを依頼する場合にも、ある程度は自分で作業をする必要が出てきます。また、司法書士報酬として10万円程度は必要経費以外にかかることになります。確かに、司法書士に依頼すればすべての手続きを確実に行ってくれますので、面倒なトラブルに巻き込まれることがなく、安心して手続きを済ませることができます。

また、手続きを進める段階で分からないことが出てきた場合、すぐに法律のプロに質問することができますので、疑問を解決することもできます。しかし、相続登記は自分でもやろうと思えばできますので、経費を削減するためにも、チャレンジしてみるという手もあるでしょう。

前述の通り、相続登記は他の申請とは違って、いつまでにしなければならないという期限が設定されていませんので、自分で時間を見つけつつゆっくりとでも進めていくことが可能です。また、必要書類がそろっていれば、登記自体は簡単にできますので、それほど難しいものではないというのもメリットです。

一般の不動産登記は、当事者同士が書類を交わすなど、いろいろと面倒な作業もありますし、ちょっとしたミスで権利関係に影響することもあり、ちょっと複雑な作業となります。しかし、相続登記に関して言えば、さほど難度は高くありませんので、コストを抑えるために自分で行うのも一つの手です。

戸籍謄本以外の証明書を取る

司法書士に依頼する場合も、自分で行う場合も、きちんと権利関係の確認を行うために登記簿謄本は必須です。これ以外にも、自分名義の住民票、不動産の評価証明書、故人の住民票の除票もしくは戸籍の付票が必要となります。このうち不動産評価証明書とは、不動産がいくらになるのかという金額を記載したもので、この評価書をベースとして登録免許税が算出されることになります。

この不動産評価は、固定資産税の算出に使われているもので、市役所もしくは区役所で取ることができます。役所の税務部税制課というところが窓口になりますので、相続のために取得したい旨を伝えればすぐに出してくれます。

その際には、自分の本人確認書類と、場合によっては故人に関する証明書が求められることがあります。同じ役所で、故人の住民票の除票、つまりその方が亡くなったということを示す書類をもらえますので、先に除票を取ってから行けば問題ありません。

これらが役所から取得できる書類で、他に遺産分割協議書というものが必要となります。これは、権利を持つ相続人すべてがどのように遺産を相続するかを決めて、承諾している旨を記した書類です。その中で、該当する不動産は自分が相続するということをはっきりと明記して、相続人全員の署名捺印をしてもらいます。

この遺産分割協議書については、何か決まった書式があるわけではありませんので、必要事項があれば十分です。必要な内容としては、故人の氏名と亡くなった日付、住所、本籍地がまず挙げられます。その後、具体的に、誰がどれを相続するのかを記していきます。

土地などの場合は、きちんと登記簿謄本を見ながら住所を正確に記載するようにしましょう。いわゆる通名での住所では、相続登記の際にはねられてしまいますので、十分注意しましょう。その後、最後に全員の署名と捺印を入れます。この遺産分割協議書に押す捺印は実印でなければなりません。そのため、遺産分割協議書と一緒に、すべての人の印鑑証明書を添付します。

協議書はみんなが一緒に集まって書く必要はなく、誰かがまとめて書類にしたものを、それぞれのところに持っていて署名捺印してもらうだけで十分です。また、特にワードで作らないといけないなどの決まりはなく、手書きでも効力があります。

しかし、手書きの場合だと不鮮明なところがあって、後々もめてしまう原因を作ってしまうこともあります。そのため、司法書士に依頼する場合は、手書きの書類だと断れてしまうことがあるほどです。やはり、きちんとワードで作る方が良いでしょう。

遺産分割協議書と一緒に作りたいのが、「相続関係説明図」というものです。いわゆる家系図のようなものをイメージすれば良く、故人と相続人の関係を図にして書いたものです。ぱっと見てすぐに相続人が誰で、どんな血縁関係にあったのかなどを理解するのが目的です。これは相続登記に絶対必要な書類というわけではありませんので、省略することができます。

しかし、この説明書があるのとないのでは、かなり作業の進み方が違います。法務局でも相談関係説明図があると、すぐに相続関係を理解してくれますので、余計な時間と手間がかかりません。しかも、きちんとした相続関係説明図があれば、戸籍謄本をチェックした後に返してくれるという措置があります。

戸籍謄本はあくまでも故人と相続人の関係を説明するものですので、説明図があれば不要というわけです。相続に関する他の手続きでもかなりの程度戸籍謄本は使いますので、返却してくれると取得の手間も手数料も浮かせることができます。

こうした書類は事前に自分で準備するものですので、法務局に行く前に揃えておきましょう。上記の書類が全部そろったら、いよいよ法務局に行って手続きができます。法務局では、登記申請書をもらって記入します。必要事項は全部記入することになりますが、それほどたくさんの項目があるわけではなくシンプルです。

もし、どこか分からないところが合ったら、窓口の担当者に聞きながら作成することもできます。同じ申請書に印紙を貼る部分があり、必要な登録免許税分の印紙を購入して貼ります。ここまでできたら、申請書とすべての書類を持って窓口に提出します。特に書類の不備がなければ、手続きが完了し証明書が発行されます。

自分の権利だけを移転登記できなので注意

上記のような手順で相続登記を行っていくわけですが、手続きをするにあたっては、いくつかの注意点があります。まず、分割して相続する場合、自分の権利だけを登記することはできないという制限がかかっています。

時に、不動産を分割して何人かの相続人で相続するという方法を採ることがあります。この場合、自分の権利の部分だけを切り取るかのようにして相続登記することは認められていません。

必ず全員分を同時に移転することになります。といっても、関係する相続人が全員集まって一緒にしないといけないというわけではなく、誰かがまとめて他の相続人の分も合わせて行うことができますので、かえって効率的とも言えます。

住所氏名は戸籍や登記簿通りに記載する

相続登記は、記載されることになる人物に権利を証明する大事な手続きです。そのため、ちょっとした誤字脱字やいわゆる俗字の使用も認められません。たとえ一字でも間違いがあると、書類自体を受け取ってもらえませんので、慎重に記入するようにしましょう。住所や氏名は、必ず戸籍と登記簿の文字を確認してコピーするかのように書いていくことが大事です。

特に遺産分割協議書の場合、何らかの定型書式があるわけではなく、自分たちですべて作成することになりますのでミスが入り込みやすい傾向にあります。住所を免許証などから写して書くケースが見られますが、登記簿にある住所と違うこともあるのでやめましょう。正確に登記簿通りに記載することが重要です。

物件調査をしないのは危険

相続登記は、提出された書類の内容に基づいてそのまま登記簿に記載されます。つまり、何らかの記載漏れがあったり、大事な物件が抜けていても、そのまま記載されてしまい、権利が確定することになります。もし、相続する建物に付随する小さな建物があったり、私道があったりする場合は、それも漏れなく記録する必要があります。

しかし、素人が相続登記をする場合には、メインの土地と建物ばかりに目が行ってしまい、私道のことを忘れて登記に含めないということが起こりえます。こうなると、土地に入るための私道の権利がなくなってしまって大変なことになります。そこで、司法書士は必ずすべての物件が含まれているかという、物件調査を実施します。これをしないと大変なリスクを背負うことになりますので、注意して行うようにしましょう。

まとめ

相続登記を司法書士に依頼すると、10万円前後の費用が発生します。その他に、登録免許税として不動産価値の0.4パーセントが必須でかかります。そのため、全体としては20万円はかかることになります。また、戸籍や住民票、遺産分割協議書などの書類をすべて取得してもらうとなると、さらに大きな費用がかかることになります。

こうした費用を抑えるために、自分で手続きをするという手もあります。しかし、書類に漏れがないようにすること、物件調査をきちんとすることなど、素人では難しいと思えることもあります。大事な権利関係の証明をする手続きですので、もし不安があるのであればプロの司法書士に依頼した方が安全でしょう。

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